샤핑센터, 오피스 등 커머셜 건물을 소유하는 한인들이 점차 늘어나고 있다. 커머셜 건물 구입 때 여러 가지를 살펴보아야 하지만 흔히 잘 이해 안되는 부분이 리스 부분이 아닌가 싶다.
리스 계약서는 부피면에서 상당한 양이 될 뿐 아니라 전문용어로 쓰여 있어 전문인이 아닌 일반인들은 이해하기가 어렵게 되어 있다.
오늘은 리스 가운데 가장 중요한 부분 중의 하나인 렌트비에 대한 각종 용어를 간략하게 살펴보자. 렌트비는 주로 아래와 같은 4가지 방법을 통해 계약하는 것이 보통이다.

제일 먼저 우리가 흔히 잘 아는 fixed(고정) 렌트가 있다. 임대계약 중 렌트비가 전혀 조정이 되지 않고 고정되어 있는 것을 말한다. 예를 들어 한달 임대료가 3,000달러에 5년을 계약했다면 5년 동안 3,000달러만 내면 되는 것이다.
둘째로 step lease라는 것이 있다. 주기적으로 일정기간 렌트비를 고정해 놓은 리스를 일컫는다. 예를 들어 매달 2,500달러씩 3년 동안 임대료가 고정되어 있은 뒤 다시 그 후 3년 동안은 10%를 올린 임대료로 받는 것을 말한다. 즉 일정 주기간격으로 렌트비가 상승되는 것을 말한다.
스타벅스 등 보통 유명 프렌차이즈가 들어 있는 샤핑센터를 매입하는 경우 이런 형태의 리스를 흔히 발견할 수 있다. Step 리스라고 해도 기본 렌트비만 못 올리는 것이지 매년 다르게 발생할 수 있는 CAM 비용(재산세, 보험료, 기타 공동구역 관리비 등)은 매달, 혹은 매년 단위로 조종할 수 있다.
셋째로 indexed 리스가 있다. 우리가 가장 흔히 볼 수 있는 임대 형식이다. 매년 변하는 cost of living나 CPI(Consumer Price Index)를 기준으로 렌트비를 인상하는 리스 형태이다. 이 리스 형태를 사용하는 이유는 매년 인상되는 물가 상승분 만큼 건물주 입장에서 보상받기 위함이다.
넷째, 퍼센테이지(percentage) 렌트가 있다. 퍼센테이지 렌트는 다른 말로 overage 렌트라고도 부른다. 기본적으로 매달 일정금액을 내는 것 이외에 매상 혹은 미리 정한 룰에 따라 일정 퍼센트의 렌트를 추가로 지불하는 것을 말한다. 퍼센테이지 렌트에서 일정금액까지는 정해진 렌트비로 내게 되어 있는데 이 정해진 일정금액을 breakpoint라고 부른다.
일년 매상 혹은 서로 약속한 금액이 이 breakpoint를 넘으면 퍼센테이지 렌트의 적용을 받게 되어 추가 렌트비를 더 내야 하기 때문이다.
Breakpoint는 다음과 같은 방법으로 계산된다. 일년 기본 렌트비를 퍼센테이지 렌트로 나눈 것이 breakpoint 금액이 된다.
예를 들어 일년 렌트비가 3만달러이고 퍼센테이지 렌트가 10%였다고 한다면 breakpoint는 30만달러가 되는 것이다. 일년 매상이 30만달러를 넘게 되면 퍼센테이지 렌트 적용을 받지만 30만달러 미만인 경우는 미리 정해진 기본 렌트비만 내면 된다.
백화점 등이 몰려 있는 몰 안에서의 비즈니스는 이 형태의 리스로 되어 있는 것이 보통이다. 최근 새로 신축된 샤핑센터 중에서는 이러한 리스 형태를 취하는 것도 흔히 볼 수 있는 현상이다.
샤핑센터 구입을 고려하는 바어어들은 먼저 상업용 부동산에서 자주 사용되는 용어에 익숙해져야 한다. NOI, CPA 등 여러 가지 기본 용어에 대한 상식을 가지고 있어야 냉정하게 매물을 분석할 수 있다. 그저 에이전트의 말만 믿고 구입하기 보다는 본인 스스로 매물을 정밀 분석한 후 구입하는 것이 상업용 부동산 구입의 정석이다.
(213)590-5533

스티븐 김
아메리카 부동산 부사장