신현근Archer Capital 모기지 은행 부행장
모기지 신청을 받는 융자 신청역(Loan Officer, Loan Originator)은 신청인과 면담을 하게됩니다. 이 때 융자 신청역은 신청인이 신청서를 직접 작성하도록 도와주거나, 신청인에 대한 질의 응답의 과정을 통하여 신청서를 대신 작성해 주기도 합니다. 융자 신청역은 모기지 신청인에게
신청서와 함께 심사에 필요한 여러 가지서류를 요청하므로 모기지 융자를 얻고자 하는 분은 이러한 서류를 미리 준비하여야 할 것입니다.
■ 기본적으로 필요한 서류
1. 구매 계약서: 매매계약서 원본이나 사본을 제출하여야합니다. 당사자 일방만의 서명이 있는 계약서를 가지고 모기지를 신청할 수 있으나 이 경우에는 나중에 쌍방이 모두 서명한 계약서를 제출하여야 합니다.
2. 예치금 수표: 예치금 (Earnest Money Deposit)으로 지급하여 인출된 수표의 앞면과 뒷면의 사본을 제출하여야 합니다.
3. 급여 내역서: 급여 생활자는 지난 1-2개월분의 급여 내역서(Paystub)를 제출하여야 합니다.
4. 연간 급여 내역서: 급여 생활자는 지난 2년분의 연간 급여 내역서(IRS Form W2)를 제출하여야 합니다.
5. 소득세 보고서: 예외적인 경우가 아니면 지난 2년분의 연방 개인 소득세 보고서 (Individual U.S. Income Tax Return; IRS Form 1040)를 제출하여야 합니다. 신청인이 자영업자인 경우에는 이 이외에도 지난 2년분의 사업체 소득 보고서(Business Tax Return)와 손익 계산서(Profit and Loss Statement)를 함께 제출하여야 합니다. 사업체 소득 보고서는 사업체의 법적 구조에 따라 각각 다른 양식이 사용됩니다
. 예를 들어 개인 사업체(Sole Proprietorship)인 경우에는 연방 개인 소득세 보고서의 부속서류인 사업체 손익 계산서(Profit or Loss From Business; Schedule C to the IRS Form 1040)가 이에 해당되며 주식회사 (Corporation)인 경우에는 IRS Form 1120(U.S. Corporation Income Tax Return)이 이에 해당됩니다.
6. 금융 기관의 거래 내역서: 은행이나 신용 조합 등의 금융 기관이 발급한 지난 2개월분의 수표나 예금 구좌의 거래 내역서를 제출하여야 합니다. 만약 이 거래 내역서에 통상적인 소득으로 인정하기 어려운 큰 금액의 입금이 있었던 경우에는 이 자금이 어디에서 왔는지를 입증할 수 있는 자료를 미리 준비하여 융자 기관의 요청이 있을 때에 즉시 제출하여야 할 것입니다.
7. 자산에 관한 서류: 주식, 채권, 은퇴 예금 구좌, 401K 구좌, 생명 보험 등 금융 기관에 예치된 자금 이외의 자산에 대한 입증 서류를 제출하여야 합니다.
■ 상황에 따라 필요한 서류
1. 거주 주택의 매매 계약서: 현재 살고 있는 집이 팔린 경우에는 매매 계약서 사본을 제출하여야 합니다. 이와 관련하여 이 첫 번째 집의 판매 대전이 새로 구입하는 집의 구매 자금의 일부로 사용되는 보통의 경우에 융자 기관은 첫 번째 집의 클로징 내역서(HUD-1 Settlement Statement) 제출을 두번째 집에 관한 융자 승인 조건 또는 클로징 조건으로 요구하므로 두번째 집의 클로징 이전에 이를 제출하여야 합니다.
보통 두번째 집의 모기지를 신청할 때에 첫 번째 집이 팔리는 것을 전제로 이 집과 관련한 모기지 원리금, 세금, 보험료 등의 납입 채무가 첫 번
째 집 거래를 클로징하면서 모두 없어지는 것으로 하고 또한 첫 번째 집의 판매 대전을 두번째 집의 클로징에 필요한 자금의 일부로 모기지 신청서를 작성하기 때문에 이러한 신청서를 전제로 모기지 심사를 한 융자기관 입장에서는 첫 번째 집의 판매를 통하여 필요한 자금이 확보되고 이 집에 설정된 기존의 모기지가 완불되었는지를 확인하고자 하는 것입니다. 그러므로 이러한 경우에는 첫 번째 집의 판매와 클로징이 적기에 이루어지도록 특히 유의하여야 합니다.
2. 거주 주택의 임대 계약서: 신청인이 살고 있는 집을 그대로 보유한 채 이를 임대하기로 한 경우에는 임대 계약서 사본을 제출하여야 합니다.
3. 임차 주택의 임대료 지급 수표: 신청인이 임대 주택에 살고 있는 경우에는 지난 1년 동안 지급했던 임대료 수표의 앞면과 뒷면의 사본을 모두 제출하거나 임대차 내용을 기재하고 신청인이 임차료 지급을 제 때에 해왔는지를 입증하는 임대차 조회서를 임대인으로 받아서 제출하
여야 합니다.
4. 증여 서신: 증여 받은 자금으로 다운 페이먼트 등 클로징에 필요한 자금의 일부를 충당하는 경우에는 그 자금이 증여로 인한 것이므로 상환할 의무가 없다는 증여자가 서명한 증여 서신을 제출하여야 합니다. 이 증여 서신에는 증여자와 모기지 신청인과의 관계 및 증여 금액을 명시하고 증여자의 증여 자금이 있었거나 있는 금융 기관의 이름, 주소와 구좌 번호를 밝힘으로써 융자 기관이 그 증여 거래가 허용될 수 있는 거래인지 그리고 증여 자금이 실제로 있는지를 검증할 수 있도록 합니다. 또한 자금이 실제로 신청인의 구좌로 이채된 것을 입증하는 증빙 서류가 요구됩니다. 이러한 증빙으로 보통 입금 전표나 수표의 사본과 예금 기관의 거래 내역서가 사용됩니다.
5. 이혼 결정문 등: 이혼이나 별거와 관련하여 이혼 수당이나 자녀 양육비등을 받거나 지급하는 경우에는 이혼 결정문이나 별거 계약서를 제출하여야 합니다.
6. 파산 관련 서류: 신청인이 파산을 신청한 적이 있을 때에는 파산 신청서, 파산 선고서 등과 함께 파산 사유 설명서를 제출하는 것이 좋습니다.
7. 나쁜 신용 기록에 대한 설명서 등: 연체, 강제 추심이나 대손 처리 등과 같이 불리한 신용 기록이 있을 때에는 이에 대한 설명서나 신청인에게 책임이 없거나, 책임을 묻기 어려운 상황에서 발생한 불가피한 사정이었음을 입증하는 자료 등을 신청서와 함께 제출하는 것이 좋습니다.
■ 프로그램에 따라 불필요한 서류
위에서는 소득과 자산을 모두 입증하는 프로그램에서 요구되는 서류들을 중심으로 살펴보았습니다. 그러나 소득을 입증하지 않아도 되는 프로그램에서는 소득에 관한 서류 즉 급여 내역서, 소득세 보고서 등을 제출하지 않으며, 자산을 입증하지 않아도 되는 프로그램에서는 자산에 관한 서류 즉 금융 기관 거래 내역서, 주식 거래 내역서 등을 제출하지 않습니다. 이러한 예외적인 프로그램에서는 신청인이 불필요한 서류를 제출하지 않음으로써 심사 과정을 단순화하여야 합니다.
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