샤핑센터 리스팅에 오퍼가 들어왔는데 바이어의 에이전트는 상업용 부동산을 전문으로 하는 에이전트가 아니었다. 컨틴전시가 모두 소멸되고 에스크로가 끝나기 1주일 전에 바이어가 계약을 파기하려고 여러 이유를 됐다. 셀러는 바이어가 컨틴전시 소멸 전 계약을 파기할 수 있었는데 하지 않았고, 에스크로로 샤핑센터를 묶어놓아서 다른 곳에 판매할 기회를 잃어버렸다고 바이어의 구입을 강력히 주장했다.
결국 법적 중재과정에 들어가서 바이어가 계약을 파기하는 것이 위법이라는 결정이 내려졌다. 바이어는 5만달러의 디파짓을 잃게 되었다. 그 후에 바이어는 자신의 에이전트가 경험 부족으로 실수를 했다고 그 에이전트에게 소송을 걸었다. 리스팅을 가지고 있던 우리 회사를 상대로 소송을 걸려고 했으나 모든 과정을 정확하게 법대로 처리한 우리에게 잘못을 따질 수 없었다. 소송을 걸면 자신이 엄청난 금액의 손실을 본다는 것을 알고 있기 때문이었다. 법정으로 가면 소송에 진 측에서 손해배상뿐 만아니라 이긴 측의 변호사 비용도 부담해야 한다.
상업용 부동산은 거액의 금액과 법적인 요소가 많기 때문에 주택보다 소송이 걸릴 확률이 많다. 이러한 이유로 상공용 부동산 에이전트는 모든 딜의 과정을 자세히 알고, 자신이 모르는 문제에 있어서 자문을 구할 수 있는 시스템이 갖춰야 한다. 우리 회사도 자문 법률회사가 회사 건물에 상주하고 있다. 에이전트는 또한 모든 중요 사항을 문서화 해놓을 필요가 있다. 가령 예를 들어서 바이어가 에스크로 중에 건물에 대한 모든 조사가 끝나지 않은 상태에서 컨틴전시 소멸에 동의하려고 하면 에이전트는 글로 써서 위험성을 경고해야 한다. 에이전트뿐만 아니라 부동산 딜에 관여하는 셀러, 바이어 등 모든 사람은 모든 중요 결정 사항을 항상 문서로 남기는 것이 중요하다. 요즈음에는 이메일도 법정 증거서류로 제출되기 때문에 많은 에이전트들이 대부분의 커뮤니케이션을 이메일로 하여 문서로 남긴다.
법적인 문제가 많이 따르는 상공용 부동산이지만, 모든 서류를 잘 준비해 놓고, 자신의 손님의 이익을 최대한으로 보호하도록 최선의 준비를 다해 놓으면 염려할 필요는 없다. 모든 것을 제대로 한 사람에게는 소송을 할 수 없기 때문이다. 한 예로 바이어가 건물을 구입하려고 에스크로에 들어간 후에 몇 가지 조건이 구입하기에 맞지가 않아서 컨틴전시가 끝나기 전에 에스크로를 파기하였다. 에스크로에 들어가 있는 바이어의 디파짓 금액을 정당히 돌려받으려고 하는데 셀러가 동의 사인을 하여 주지 않았다. 여러 차례 셀러에게 연락을 취하여도 반응이 없기에 변호사가 편지를 보내서 디파짓을 돌려주지 않으면 법적 조치를 취하겠다고 했다.
셀러는 바이어가 소송을 걸지 않는다고 약속을 하면 디파짓을 돌려주겠다고 했다.
셀러는 자신이 잘못한 것을 알고 소송당할 것을 두려워서 이런 제안을 한 것이다. 셀러의 행동이 정당하지 않았지만 소송을 하지 않겠다는 약속을 하고 디파짓을 돌려받았다. 이런 작은 문제로 법정소송에 들어가면 그 비용이 더 들어가기 때문이다. 시간과 금전의 이유로 될 수 있으면 소송을 피하는 것이 바람직하다. 부동산의 법적문제는 복잡하기 때문에 부동산 전문 변호사와 상의해야 한다.
(213)534-3243
hchung@charlesdunn.com

정학정 <상업용 전문 Charles Dunn Co.>