한국에서 해외 부동산 투자의 열풍은 다양한 모습으로 나타나고 있습니다. 두말 할 것 없이 모국인의 현지주택구입이 가장 두드러진 모습이고, 사업용 부동산구입, 레저 부동산 구입 등은 당연한 구입의 형태인 것입니다.
그러나 또 다른 특징은 개발용 부동산에 대한 기관 및 기업들의 투자도 늘어가고 있고, 미국 및 캐나다의 임대수익용 부동산구입도 늘어나고 있습니다. 더구나 이제는 한국내의 금융기관 등이 중심이 되어 해외 부동산상품에 대한 Fund를 조성하여 수익증권 형 부동산 상품투자도 일반인을 대상으로 늘어나고 있습니다.
이 상품은 한국 내에서 대대적인 선풍적 인기를 얻고 있기도 합니다. 한국 내의 은행창구에서 통장 만들듯 해외에 가지 않고도 은행의 상품을 믿고 투자한다는 것입니다. 이런 움직임 속에 한국내의 경제상황은 대체적으로 비관적으로 전망되는 상황입니다.
구체적으로 살펴보면 세금수입의 감소, 정부의 재정적 압박, 경제성장율 저하, 무역외 수지의
만성적 적자, 무역수지의 채산성 악화, 기업의 투자 감소, 청년 실업률에 대한 감소현상에 대한 사회적 불안정, 정치적인 불안정, 미국의 대북압박, 환율에 있어서의 미 달러화 약세기조의 지속성, 일본 엔화와의 환율 절상속도의 급속화 등이 여러 가지의 경제를 직접적으로 압박하고
있습니다. 특히 국제 통화기금(IMF)에서는 한국에 있어 2007년에는 경제성장이 둔화되고 물가압력은 커질 것이다라고 진단예상하고 있으며, 세계적 신용 평가기관인 스탠더드 앤 푸어스( S&P)와 세계적 투자금융그룹인 골드만삭스는 내년도 한국 경제성장률을 ±4% 로 낮게 보고 있어 국내외
에서 한국경제를 바라보는 시각이 매우 경색되어 있음을 우려하는 사정입니다.
IMF는 한국의 소비자물가지수(CPI)를 2005년 2.7%, 2006년 2.5%에서 내년도 2.7%로 악화될 것을 전망하고 있고, 특히 중국경제의 투자열기 약화, 고유가 지속, 선진국의 보호무역기조 지속 및 강화 등으로 대외 무역환경도 한국에 대해 불리하게 작용될 것으로 보고 있어 내년도 한국경제의 침체 가능성에 대한 우려가 더욱더 한 것 같습니다.
이밖에도 한국경제의 주요 파트너이자 세계경제 중심축인 미국경제는 주택경기 침체로 올해 3.6%(예상)에서 2007년도에는 2.9% 달성 예상으로 나타나고 있고, 일본도 2.7%에서 2.1%로 크게 둔화를 보일 것으로 보여, 한국경제는 더욱 암울한 상황인 것입니다.
이러한 때 한국정부는 한국 부동산시장에 대하여, 끊임없는 경계심을 늦추질 않고 있으며, 대중적인 평가에 거의 관심을 내놓지 않는 독불장군식 내수 부동산정책을 쏟아내고 있어 가뜩이나 어려운 경제상황에서 그나마 현실을 유지하던 부동산 분야에 있어서의 성장도 눈녹듯 사라지고 있기만 합니다. 그러나 정부의 아파트분양가의 자유화 정책은 계속 유지 되고 있어 신규로 공급되는 민간 및 공공분야아파트의 분양가는 오히려 안정 시켜야할 기존의 주택가격을 신규분양가와 맞추고자 하는 기존주택보유자의 욕구와 맞아 떨어지면서 가격 안정화 정책을 심도 있게 펼치는 정부의 의지를 무색케 하는 우스꽝스러운 상황이 발생되고 있어 한심스럽기까지 한 것
입니다.
이러한 정부의 의지에 대하여 한국내 재산 보유자들은 대체 투자처를 찾고자 하였고, 정부의 외환거래의 자유화로 선호하는 해외 국가로의 부동산투자가 대폭적으로 늘어가고 있는 상황에서 한국정부의 부동산보유에 대한 견제책에서 벗어나고자 미국 및 캐나다에 대한 주택구입이 늘어가고 있는 것입니다.
하지만 미국현지에서 또는 한국에서 보도되고 있는 한국 및 해외언론사의 리포트를 보자면 미국 및 캐나다(물론 캐나다는 상대적으로 안정적이며, 아직도 콘도시장은 우수한 유통환경을 유지하고 있음을 참조함.) 현지 부동산 시장의 급격한 냉각현상을 주목하는 한국 내의 투자 예정자들의 불안스런 반응도 주목하는 것인데, 특히, 미국 부동산경기의 하락 현상은 한국 내 투자자의 우려와 걱정(예정 투자시장의 실종)하는 부분에 있어 과연, 우려스럽게 봐야할 것인지 아니면 오히려 이런 현상을 투자의 호기로 볼 것인가를 우리는 판단하고자 하는 것입니다.
사실, 한국에서 미국이나 캐나다 부동산 특히 주거를 목적으로 한 부동산구입은 그 나라의 부동산경기와 무관하게 투자활동의 열기는 식질 않고 있는 상황이 현재의 한국인들의 투자패턴이며, 이들은 각자의 사정을 바탕(유학생 부모의 입장과, 해외로의 재산이전으로 재산보호)으로 한 부득이한 투자일 것입니다.
그러나 필자는 입장을 달리하여 순수한 경제적 실익의 관점에서 보자면 미국의 부동산경기가 심각할 수준으로 후퇴할 것으로 보는 경향에는 반대하며 더구나 미국의 FRB의 금리인하 움직임과 캐나다 국내경제의 활성화가 계속 유지되고 있음을 감안해야 할 것입니다.
한국의 KRW대비 USD의 환율대비에서 내년도에는 더욱 원화가 강세를 보일 것을 충분히 감안하고 CAN Doller의 안정으로 환율상의 위험요소가 없고 캐나다 국내경기의 호조를 냉정히 평가해 본다면, 미국 부동산 경기의 하락 요인과 캐나다 부동산경제의 안정화는 한국 내의 해외 부동산 투자자들에게 시사 하는바가 크다는 것을 우리는 중요한 검토 조건 속에 넣어 냉정
히 바라보아야할 것입니다. 다시 말하자면, 언론에서 내다보는 미국의 부동산경기 하락현상을 현재 상황에서 나타나는 가시적 속성이고 현실이라면 부동산경기의 하락 장세에서 투자자는 새로운 투자기회를 포착해야
함도 또 다른 기회일 것으로 보는 것입니다.
REAL ESTATE Consultant 한 주희 ( Jeffrey HAN ) consulod@paran.com
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