고진성 파인리지 모기지
페이옵션모기지(Option ARM)란 다양한 상환옵션을 부여하는 변동금리 모기지를 말합니다. 해당 모기지를 얻으면 매달 일정한 금액의 최소금액만 낼 수도 있고 이자에 해당하는 부분만 낼 수도 있으며 아니면 일반적인 모기지상환방식인 원리금균등분할 상환도 할 수가 있습니다.
언뜻 보기에는 다양한 상환옵션이 부여된다는 측면에서 매우 편리한 모기지로 느껴집니다. 특히 낮은 초기이자율(1% 또는 1.75%)을 기준으로 최소금액만 내도 된다는 옵션은 모기지상환부담을 느끼는 사람에게는 매혹적이기까지 합니다.
예를 들어 50만달러의 모기지를 얻었을 경우 실제이자율이 6.75%라고 할 경우 매월 상환하여야 하는 금액(30년기준 원리금균등상환)은 3,243달러가 됩니다. 이를 이자만 상환할 경우 매달 지불하는 금액은 2,841달러입니다. 그러나 만일 1.75%의 이자율을 기준으로 최소금액만 상환할 경
우 월상환부담은 1,786달러로 줄어들게 됩니다. 이처럼 50만달러의 모기지를 얻고도 매월 1,786달러만 상환해도 되니 렌트내는 돈으로 집장만을 할 수 있다는 이야기가 나오게 되는 것입니다. 그러나 이러한 경우 반드시 유념하여야 할 사항은 실제이자율은 1.75%가 아니라 6.75%라는 것
입니다. 따라서 매월 내는 최소금액(1,786달러)은 이자상환액(2,841달러)에도 미치지 못하게 되고 이에 따라 부족한 금액(1,055달러)은 원금으로 늘어나게 됩니다.
또한 계속해서 1.75%를 기준으로하여 최소금액만 상환할 수 있는 것이 아니고 일정한 기간(3년-5년)이 결과하는 시점부터는 실제로 적용되는 이자율에 따라 원리금을 상환하여야 합니다. 만일 50만달러의 모기지에 대하여 최소금액만 상환하게 될 경우 3년이 지나는 시점이 되면 원금
은 4만달러이상 늘어나게 되고 이자율 역시 7%이상이 되어 월모기지상환액은 2배이상 늘어나게 됩니다. 만일 모기지상환액이 갑자기 2배이상으로 늘어날 경우 대부분 모기지를 상환하기 어려운 상황에 봉착하게 됩니다.
실제적으로 페이옵션모기지의 연체율은 급증하고 있으며 이에 따라 주택차압이 되는 시기도 다른 일반적인 모기지보다 훨씬 빠르게 이루어지고 있어 많은 우려를 자아내게 합니다.
이럼에도 불구하고 페이옵션모기지를 선택한 사람들중 75%이상이 최소금액만 상환하고 있다고 합니다. 또한 지난 5월중 신청된 모기지중 페이옵션 모기지가 차지하는 비율이 12.3%나 되며 특히 재융자(리파이낸스)의 경우 약 17%를 차지하며 캘리포니아에서는 재융자중 37%정도가 페이옵션 모기지라고 합니다. 페이옵션 모기지의 또 다른 문제는 이자율리스크입니다. 단기금리의 적용을 받아 매월 이자가 변동되는데 그동안 단기금리의 급등으로 인하여 이자율이 급상승하게 되었고 현재는 30년고정 모기지의 이자율(6.25%)보다도 훨씬 높은 이자율이 적용되고 있습니다. 따라서 현재의 이자율 환경에서 페이옵션 모기지가 선호되는 이유는 초기의 일정기간동안 상환부담을 최소화시킬 수 있다는 것뿐입니다. 그러나 이에 따른 높은 댓가를 나중에 치루어야 한다는 점을 고려한다면 쉽게 이러한 류의 모기지를 선택할 수는 없습니다.
많은 사람들이 페이옵션 모기지에 대하여 충분한 이해가 없는 상태에서 융자를 얻게 됩니다. 때로는 인위적으로 만들어진 최소상환액이 마치 정상적인 상환금액으로 잘못 이해하였다가 계속 모기지원금이 불어나는 현상을 나중에 발견하고는 당황하는 사례들이 자주 발생합니다. 또한 대부분의 페이옵션 모기지의 경우 조기상환벌과금이 부과됩니다. 즉 2년 또는 3년이내에 해당 모기지를 상환할 경우 원금의 1% 또는 2%에 해당하는 벌과금을 지불하여야 한다는 것입니다. 대부분의 경우 이렇게 조기상환에 따른 벌과금이 부과되는지 조차 알지 못하다가 막상 재융자를 하려고 하다가 벌과금이 부과된다는 사실을 발견하고는 망연자실하는 사례 역시 자주
생겨나고 있다는 점을 염두에 두어야 할 것입니다.
페이옵션 모기지에 관련된 문제를 해결할 수 있는 가장 좋은 방법은 상식적으로 이해가 되지 않는 ‘최저이자율’ 또는 ‘최소상환’이라는 유혹에 빠지지 않는 것입니다.만일 페이옵션 모기지를 이미 얻었을 경우 재융자를 고려하십시오. 재융자를 고려하실 때에는 현재 가지고 있는 모기지에 관련하여 조기상환벌과금이 부과되는지의 여부와 함께 만일 부과된다면 벌과금의 금액은 어느 정도나 되는지 따져 보아야 할 것입니다.
재융자를 할 경우 고정 이자 모기지를 선택하시는 것이 이자율이 변하지 않는다는 안전성과 더불어 최근들어 모기지이자율이 6.25%수준까지 하락하였다는 점 등을 고려할 때 매우 유리할 것으로 판단됩니다. 그러나 원금과 이자를 함께 상환해야 하므로 월상환금액이 커질 수 밖에 없어 상환부담을 느낄 수 있을 것입니다. 만일 이러한 경우 이자율은 30년동안 고정되지만 향후 10년동안은 이자만 상환하여도 되는 프로그램을 이용하면 상환부담을 안정적으로 최소화시킬 수 있습니다.어떠한 이유든지 재융자를 할 수 없을 경우 가급적 ‘최소상환’이라는 옵션을 피하고 원금과 이자를 함께 상환하거나 아니면 이자만이라도 상환하여 원금이 증가하는 현상을 막아야 할 것입니다.
