재융자시 올바른 모기지상품의 선택
모기지상품은 크게 고정이자 모기지와 변동이자 모기지로 나뉘어 집니다. 고정이자 모기지는
한번 정해진 이자율은 융자기간동안 변하지 않으며 이에 따라 일정한 금액의 원리금을 균등분
할 상환하는 프로그램입니다. 이에 반하여 변동이자 모기지는 이자율이 시장금리에 따라 변하
게 됩니다. 변동모기지중에는 일종의 하이브리드(Hybrid)상품으로써 일정기간(3년, 5년, 7년, 10
년)동안은 처음 정해진 이자율로 고정되지만 해당기간이 종료되는 시점부터는 시장금리에 따라
이자율이 재조정되는 모기지가 있으며 이외에도 해당기간동안 이자만 내도 되는 Interest Only모기지, 그리고 크레딧카드처럼 최소금액만 상환할 수 있는 페이옵션 모기지와 같은 융자상품 등이 있습니다.

주택융자를 얻는 경우 대부분의 경우 안정적인 고정 모기지를 선택하는 것이 일반적이었으나 3-4년 전부터 변동 모기지를 선택하는 사례가 급격히 늘게 되었습니다. 이처럼 변동모기지가 선호되었던 이유는 낮은 이자율에 따라 차입비용을 절약할 수 있고 모기지 감당여력 (Affordability)의 문제를 일정부분 해결할 수 있었기 때문입니다. 즉 변동모기지의 경우 상대적
으로 닞은 이자율에 따라 그만큼 차입비용을 절감할 수 있었습니다. 이와 더불어 주택가격의 상승에 따라 융자금액이 늘어나게 되자 상환부담을 최소화시키기 위하여 초기의 일정기간이나마 낮은 이자율의 혜택을 받게 되는 변동 모기지나 이자만 내도되는 Interest Only모기지 또는 최소금액만 상환할 수 있는 페이옵션 모기지 등을 얻는 사례가 급증하게 되었습니다.
변동모기지가 계속 선호되어지기 위해서는 몇 가지의 전제조건들이 필요합니다. 우선적으로 이자율이 계속 낮은 추세가 유지되어야 합니다.

만일 낮은 이자율이 계속 지속될 경우 굳이 상대적으로 이자율이 높은 고정 모기지를 선택할 필요성이 없게 됩니다. 또한 상환여력이 부족하여
Interest Only 모기지나 페이옵션 모기지등을 선택한 경우 주택가격이 향후에도 계속 상승하여야 합니다. 즉 단기적인 측면에서 주택장만에 따른 재정문제를 해결한 후 나중에 안정된 고정모기지로 전환하려는 전략을 꾀할 경우 주택가격이 계속 상승하여 이를 뒷받침해 주어야 할 것입니다.
그러나 2005년 6월 이후 계속되어진 단기금리의 인상에 따라 변동모기지의 이자율이 급상승하게 되었고 이와 더불어 2006년에 들어서면서 주택시장의 급격한 완화현상에 따라 향후 주택가격이 계속 상승하기는 커녕 일부지역의 경우 주택가격의 하락조정이 불가피한 상황으로까지 발전되게 이르렀습니다.

이러한 상황 하에서 변동 모기지를 선택한 사람들의 경우 초기의 낮은 이자율이 적용되었던 기간이 종료됨에 따라 새롭게 이자율이 재조정되는 시점이 도래하게 되었습니다. 현재 4천억 달러 이상의 변동이자모기지가 취급되었고 이중 5%정도가 올해 이자율이 재조정된다고 하는데 만일 이자율이 4.5%에서 6.5%로 재조정되면 상환부담은 약 25%정도가 늘게 됩니다.
이에 따라 변동 모기지를 얻었던 많은 사람들이 재융자를 통하여 새로운 대안을 마련하고 있는데 이 경우 대부분의 사람들은 고정모기지로의 재융자를 고려하게 됩니다. 그러나 이렇듯 재융자를 할 경우 고정 모기지보다는 또다시 변동 모기지를 얻는 사례가 있다고 합니다.

최근 뉴욕타임즈(The New York Times)의 기사에 따르면 변동 모기지를 얻은 사람들 중 많은 사람들이 또다시 변동모기지로 재융자하고 있다고 합니다. 뉴욕타임즈는 더 나아가 이러한 재융자방식이 일정부분 타당할 수도 있다는 내용의 논지를 폈습니다. 과연 그럴까요? 기존의 변동 모기지를 또다시 변동모기지로 재융자를 하였을 경우 주어질 수 있는 혜택은 과연 존재할까요? 3년 전에 변동이자 모기지를 4.5%에 얻은 경우 대부분 종전보다 2%정도 높은 6.5%수준에서 이자율이 재조정될 것이라고 합니다. 해당 뉴욕타임즈 기사에 근거할 경우 변동모기지의 평균금리가 6.28%수준이라고 한다면 재융자에 관련된 수수료와 비용을 감안할 경우 변동모기지로
또다시 재융자를 하여 얻을 수 있는 혜택이 과연 있을 것인가가 의문시됩니다.

그러면 만일 추가로 돈이 필요하여 캐쉬아웃재융자를 하여야 할 경우 변동금리 모기지를 얻으면 이에 따른 혜택을 누릴 수 있을까요? 물론 그동안 주택가격의 상승에 따라 추가융자가 가능하겠으나 변동 모기지를 얻었을 경우 월상환액에 있어 절약할 가능성은 별로 없어 보입니다. 주택융자금액이 많으면 그만큼 월상환금액은 늘어나게 되지 줄어들지는 않을 것이기 때문입니다. 결국 월상환액을 줄일 수 있는 방법은 Interest only모기지나 페이옵션 모기지를 통해서나 가능할 것입니다. 그러나 이러한 류의 모기지들을 선택하는 것은 현재 상환부담을 도저히 감당하기 어려워 이를 향후 몇 년 동안이라도 유예하려는 궁여지책으로 활용될 수밖에는 없을 것입
니다.

결론적으로 재융자를 고려시 가급적 고정 모기지를 선택하는 것이 바람직합니다. 이는 5년 변동 모기지와 30년 고정 모기지간에 이자율이 얼마나 차이가 나는 것인가를 보면 알 수 있을 것입니다. 1년 전에는 이자율에 있어 0.4%차이가 났으나 이번 주에는 불과 0.3%로 줄어든 상태이며 이자율의 격차는 앞으로 더욱 줄어들 것으로 보입니다. 고정 모기지와 변동모기지간의 이자율 격차가 줄어든 원인은 연방은행이 그동안 계속 단기금리를 인상시킴으로써 변동모기지의 이자율은 상승한 반면 고정 모기지와 같은 장기채권의 경우에는 인플레이션이 낮게 유지될 것으로 기대하여 별로 상승하지 않았기 때문입니다. 이러한 격차가 향후 더욱 줄어들 것으로 예상되는 이유는 연방은행이 향후 계속하여 금리를 인상시킬 것으로 전망되지 때문이 아니라 인플레이션이 더욱 낮아질 것으로 기대되기 때문입니다.

변동 모기지를 선택하는 가장 커다란 이유는 상대적으로 낮은 이자율의 혜택을 받을 수 있기 때문입니다. 그러나 이자율의 격차가 미미하여 이에 따른 혜택이 거의 없는 상황 하에서는 구태여 향후에 발생될 수 있는 이자율리스크를 감당하면서까지 상대적으로 안정된 고정 모기지를 외면할 이유는 전혀 없습니다.