신현근 rcher Capital 모기지 은행 부행장

과거에는 주택을 구입하기 위하여 구매자가 20% 이상의 다운 페이먼트를 준비하는 것이 보통이었습니다. 그러나 융자 기관이 차입인에게 요구하던 다운 페이먼트의 금액이 지난 20년 동안 점차적으로 줄어들어왔으며 특이 90년 대 후반 이후에 이러한 추세가 가속되어 왔습니다. 현재
는 낮은 다운 페이먼트 모기지 뿐만 아니라 노다운 모기지(No-Down-Payment Loans) 프로그램을 여러 융자 기관에서 찾을 수 있게 되었습니다. 특히 최근 수년간 지속되었던 주택 가격의 앙등과 융자 기관의 크레디트 점수 활용 등을 통한 융자 심사 능력 향상이 이러한 노다운 모기
지를 활성화하는데 기여하였습니다. 차입인들에게 주택 마련이나 자금 활용을 위한 큰 기회를 부여하지만 동시에 회복하기 어려운 재정적 실패의 위험을 동시에 안겨 주는 노다운 모기지를 살펴봅니다.

1. 순수한 노다운 모기지
주택 가격의 100%를 하나의 모기지로 융자받고자 하는 경우에는 서브 프라임 렌더(Sub-Prime Lender)들이 제공하는 순수한 노다운 모기지 프로그램을 이용할 수 있습니다. 융자 비율이 100%에 달하기 때문에 융자 기관은 스스로 부담할 수밖에 없는 커다란 연체와 채무 불이행
위험으로부터 오는 손실을 보상받기 위하여 위험 할증료(Risk Premium)를 포함하는 높은 이자율을 적용합니다. 서브 프라임 렌더는 프라임 렌더들이 요구하는 융자 요건에 적합하지 않은 차입인들에게 높은 이자율을 보상으로 매우 적극적으로 융자를 하지만, 순수한 노다운 모기지
를 할 때에는 다음에 설명하는 80-20 모기지의 경우보다 상대적으로 높은 크레디트 점수를 요구하는 것이 보통입니다.

2. 80-20 모기지
차입인이1차 모기지로 80% 융자를 신청하고 동시에 2차 모기지로 20%의 융자를 신청할 수 있습니다. 이 경우를 보통 융자 기관에서는 80-20 모기지라고 부릅니다. 처음의 큰 숫자는 1차 모기지의 융자 비율을, 두 번째 숫자는 2차 모기지의 융자 비율을 나타냅니다. 위의 80-20 모기지에서 보는 것처럼 같은 부동산에 대하여1차 모기지의 클로징과 동시에 2차 모기지의 클로징이 이루어지는 융자를 피기백 융자(Piggyback Loan) 라고 부르며, 80-20 모기지는 이러한 피기백 융자를 이용하여 주택 가격 전체를 2개의 모기지로 나누어 대출받는 특수한 경우입니다.

이 때 주 모기지인 1차 모기지에는 고정 이자율, 변동 이자율 또는 혼성 변동 이자율 모기지 등 다양한 종류의 모기지가 이용되며, 2차 모기지에도 회전 사용이 불가능한 전통적인 2차 모기지 뿐만 아니라 상환한 원금 부분을 회전 사용할 수 있는 홈 에쿼티 크레디트 라인이 이용됩니다. 그러나 융자 기관은 프로그램에 따라 2차 모기지의 한도를 10만 달러로 제한하거나, 융자 대상을 1가구 주택 또는 차입인이 주 거주지로 사용하는 1가구 주택만을 대상으로 하고 일정한 신용 점수를 요구하는 등 여러 가지 제한을 두고 있으므로 차입인은 본인이 이러한 프로그램이 요구하는 요건에 적합한지를 먼저 알아보아야 할 것입니다.

보통 80-20 모기지를 이용하는 경우에 주 모기지인 1차 모기지의 이자율은 순수한 노다운 모기지의 이자율보다 낮으며, 2차 모기지의 이자율은 순수한 노다운 모기지의 이자율보다 높습니다. 그러므로 순수한 노다운 모기지를 이용할 것인지 80-20 모기지를 이용할 것인지는, 이자율, 월 불입금등과 신청인의 상황을 함께 고려하여 결정해야할 것입니다. 80-20 모기지는 프라임 렌더와 서브 프라임 렌더 모두 제공하므로 신용 등이 양호한 차입인은 프라임 렌더의 프로그램을 이용해야 할 것입니다.

3. 노다운 모기지의 장단점
노다운 모기지를 적절히 이용하는 경우에 차입인은 클로징 비용만으로 주택을 구입할 수 있으므로 차입인이 다운 페이먼트를 저축하는 데 걸리는 많은 기간을 기다리지 않고 주택을 구입할 수 있는 지름길이 열립니다. 충분한 자산을 보유하고 있는 차입인도 자기의 저축을 손대지 않고 주택을 구입하기 위하여 이러한 모기지를 이용합니다.

노다운 모기지의 가장 큰 위험성은 부동산 가격이 폭락하는 경우입니다. 부동산 가격이 폭락한 경우에 주택을 팔거나 재융자를 하려면 기존의 모기지를 상환하기 위하여 추가로 현금을 투입해야합니다. 융자 기관은 신용 평가의 기법을 최대한 활용할 뿐만 아니라, 위험 할증료를 이자율에 포함시키는 방법 등으로 스스로를 보호할 수 있지만, 차입인은 경제적인 어려움이 닥칠 때에 주택 상실뿐만 아니라 신용이 극도로 악화될 위험에 처하게 됩니다. 그러므로 노다운 모기지를 고려하는 소비자는 현재와 장래의 수입과 지출, 경제적인 어려움이 있을 때에 이를 타개할 수 있는 방안 등을 종합적으로 검토한 후에 신청 여부를 결정해야 할 것입니다.

4. 매도인과의 관계
매도인 측에서는10% 정도의 예치금(Deposit)과 20% 정도의 다운 페이먼트를 기대하는 것이 보통이므로 노다운 모기지를 신청하려고 하는 차입인은 매도인의 이해를 우선 구해야할 것입니다. 특히 시장이 매도인 중심으로 움직이는 경우에는 매도인을 안심시킬 수 있는 적절한 조치를 취하는 것이 매매 거래를 성사시키기 위하여 꼭 필요합니다.
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