신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장
보통의 모기지는 월 불입금의 일부로 원금을 계속해서 상각해 나가다가 이전의 월 불입금과 같은 수준의 마지막 월 불입금을 납부하면 원금이 모두 상각되는 완전 상각 대출이지만, 벌룬 모기지(Balloon Mortgage)는 일정 기간 동안 소액의 월 불입금을 납부하다가 만기에 그 동안 납부하던 월 불입금과는 다른 큰 금액의 마지막 불입금(Balloon Payment)을 납부하도록 요구합니다. 이러한 모기지의 특성과 이에 따른 혜택과 위험성 등을 살펴봅니다.
융자 기간과 상환 방법
벌룬 모기지의 융자 기간은 다양하지만 5년이나 7년인 경우가 많습니다. 이처럼 짧은 융자 기간 동안에 완전 상각을 하기 위해서는 큰 금액의 월 불입금을 납부하여야 하므로 이러한 부담을 완화하기 위하여 상각 스케줄(Amortization Schedule)과 이에 따른 월 불입금을 15, 20, 25, 30년 등 다양한 상각 기간을 기준으로 결정하는 것이 보통입니다. 그러므로 30년 상각 스케줄을 따르는 5년 만기 벌룬 모기지의 월 불입금은 이자율이 동일한 30년 만기 모기지의 월 불입금과 같게 됩니다.
그러나 이러한 상각 스케줄에 따르지 않고 월 불입금으로 이자 금액만을 납부하게 하고 만기에 원금 전액을 상환하게 하는 벌룬 모기지나, 융자 기간 동안에 월 불입금을 전혀 요구하지 않고 만기에 원금과 전 융자 기간 동안의 이자를 한꺼번에 납부하도록 하는 벌룬 모기지 등의 예에서 보는 것처럼 벌룬 모기지에도 다양한 상환 방법이 있습니다. 1920년대에 사용되었던 벌룬 모기지는 대부분 이자만 내는 방법을 택했으나 현재는 대부분 융자 기간 동안에 원금을 일부씩 상각하는 방법을 택하고 있읍니다.
벌룬 모기지의 유형
벌룬 모기지는 2차 주택 모기지에서 많이 볼 수 있습니다. 그러나 30/15 벌룬 모기지로라고 표현되는 30년 상각 스케줄에 따르지만 15년이 만기인 모기지처럼 일차 주택 모기지에서도 이를 볼 수 있습니다. 융자 기관이 아닌 매도인이 공여하는 2차 주택 모기지(Purchase-Money Mortgage)나 상업용 건물의 모기지에서 벌룬 모기지를 흔히 볼 수 있습니다. 상업용 건물의 모기지에서는 벌룬 모기지가 예외가 아닌 일반적인 경우로 볼 수 있습니다.
적합한 경우와 혜택
차입인이 만기 이내에 주택을 처분할 확실한 계획을 가진 경우나 만기 이전에 재융자할 계획을 가진 경우 등에 적합할 것입니다. 벌룬 모기지는 완전 상각 대출에 비하여 훨씬 작은 금액의 월 불입금 등 융통성이 있는 대출 조건과 경우에 따라 낮은 이자율 또는 낮은 포인트 등의 혜택을 줍니다. 매도인이 공여하는 2차 주택 모기지를 잘 활용하는 경우에는 민간 모기지 보험의 부담을 피하거나 점보 모기지 이자율을 피할 수도 있습니다.
만기 도래 때의 위험
차입인이 만기 이전에 융자금 전액을 상환하거나 재융자 하지 않은 경우에는 만기에 거액의 마지막 불입금을 현찰로 납입하거나 재융자 하여야 합니다. 만기 시점에 차입인의 신용이 현저하게 악화된 경우나 주택 가격이 크게 하락한 경우에는 합리적인 조건의 재융자를 할 수 없는 위험에 처하게 됩니다. 이 경우에는 담보로 제공한 주택을 잃어버릴 수도 있습니다. 또한 차입인이 재융자를 할 수 있는 경우에도 이자율 변동 위험에 완전히 노출될 뿐만 아니라 큰 금액의 비용을 부담해야 합니다.
변동 이자율 모기지와의 구별
벌룬 모기지가 언제나 뚜렷하게 구별되는 것은 아니므로 차입인의 주의가 필요합니다. 만일 초기 이자율 고정 기간이 3, 5, 7, 10년 등이며 이 기간이 지나면 변동 이자율 모기지로 변하는 혼성 변동 이자율 모기지의 모기지 어음에 이자율이 당초보다 5% 이상 오르게 되는 경우, 차입인이 재무적으로 부적격한 경우, 2차 모기지가 설정된 경우 또는 지난 12 개월 안에 월 불입금을 30일 이상 늦게 낸 적이 있는 경우 등 일정한 경우에는 융자 기관이 초기 이자율 고정 기간이 끝날 때 30년의 융자 기간에도 불구하고 융자를 종료시킬 수 있다는 조항이 포함되어 있다면 이러한 모기지는 벌룬 모기지의 일종이라고 보아야할 것입니다.
2단계 모기지와의 구별보통5/25 또는7/23등으로 표시되는 모기지는 처음 5년 또는 7년 동안 일정한 이자율로 고정한 후에 5년이나 7년이 되는 시점에서 특정한 재정 지수에 마진을 합하여 나머지 25년이나 23년 동안에 적용될 이자율을 결정합니다. 이러한 모기지는 이자율이 전 융자 기간에 걸쳐 한 번만 조정되는 특색을 지니고 있습니다. 이러한 모기지는 초기에 낮은 이자율의 혜택을 부여하면서도 첫 단계가 끝나면서 재융자할 필요가 없어 장기적으로 안정적인 자금 조달의 혜택을 주는 점에서 벌룬 모기지와 구별됩니다.
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