한주희 부동산 컨설턴트
한국처럼 부동산을 통한 재테크가 성공적인 나라는 그리 많지 않았던 것이 과거의 경제상품 투자 내용이었습니다. 물론, 여타 국가에서도 부동산은 경제적 가치로서 중요한 상품이었던 것은 틀림이 없었으나, 한국만큼이나 부동산을 통한 재산 불리기가 쉽고, 부동산을 통한 부의 세습구조가 강력하였던 나라들이 그리 많지 않았다는 단순한 비교에서 말씀 드리는 것입니다.
한국인들은 토지를 통하여 생산이 있었고, 소비가 있었으며, 부의 축적이 대중적인 그런 사회적 환경이 있는 나라들도 한국의 부동산을 통한 재산불리기의 관심도에 비하면 그리 놀라울 사례들은 적을 것입니다. 그렇다보니, 모든 사람들이 교육을 통한 신분상승이 있었다 하더러도, 궁극적인 인생의 성패를 구분하는 표면적인 잣대는 얼마나 많은 부동산을 보유하고 있는가? 이것이 가장 커다란 성공의 모델이었던 것입니다.
요즘 한국 내에선 남녀노소를 불문하고, 부동산 중개업자보다도 많은 지식을 보유할 정도로 부동산에 관한한 전 국민적 관심이 깊다고 말할 수 있으며, 오죽하면 부동산 소유자들이(실제로, 서울의 웬만한 아파트단지에서는 주민들이 가격을 스스로 담합하여 올리고 그렇게 만들어진 가격대로 거래하고자하는 소비자가 생산자 역할을 하는 시장에서의 역기능적 활동을 하고 있습니다.) 스스로 단합하여 부동산가격을 책정하고, 담합하여 가격의 카르텔구조를 갖고 있는 것입니다.
그러다보니, 여론의 향배 중에서 언론의 부동산관련사항을 보도하는 것 자체가 부동산시장에 막대한 영향을 끼치고 있고, 검증이 되었건 못되었건 소문에 의하여, 그렇게 부동산의 유통은 이루어지고 있습니다. 혹자들은 이렇게 전근대적이고, 객관적이지도 못하며, 공정하지도 않고, 경제적 가치기준에도 미달하는 부동산의 유통현실에 대하여 “제도적 버블이다” 라고까지 말하겠습니까.
부동산의 가치는 모든 경제상품의 근원이고, 생산의 원천인 것이며, 이러한 부동산은 “절대적 수치와 경제적 유통 가치에 의하여 수요가 발생되고 가격이 형성되며, 거래가 이루어지는 것” 이 범주 안에서의 판단적 기준이 있어야함에도 한국은 부동산에 관하여 만큼은 경제적인 구조를 지니고 있다고 말씀드리는 것은 무리라고 할 수 있습니다.
이렇다보니, 정부에서는 부동산에 몰려 있는 시중의 자금(유동성과 부동성자금)들이 다른 경제 유통 의 호조건(환율, 수출경기, 무역수지, 생산 활동, 취업지수, 소비지수, 금융대출금리)을 빙자하여, 부동산으로만 몰리고 있는가에 대하여, 극도의 경계심을 갖고 있고, 이러한 자금이동의
부동산 쏠림현상이 궁극적으론 국가경제의 엄청난 위협요인으로 발생될 것을 우려하여, 부동산시장으로의 자금흐름을 차단하기위한 처방을 하기 시작하였습니다.
그러한 처방은 필요하다는 대승적 이해는 하고 있지만 방법에 있어서 너무도 급진적이고 부동산시장의 안정책으론 단순한 방법을 채택하고 있으며 오히려 타 경제 분야까지도 정부가 힘들게 하고 있는 것이 아닌가 할 정도로 부동산에 대한 규제정책이 시행 되고 있는 것입니다.
여기서 정부의 정책적 결함에 대한 공박을 하는 것은 유보키로 하고, 정부의 부동산시장 규제책 중에서 세금제도의 변화에 대하여, 여러분들과 말씀 나누고자 합니다. 당장 다음달 7월부터 재산세를 비롯한 새로운 부동산 과세제도가 적용 시행됨으로서, 세금부담이 높아지게 되는데, 과표 (과세표준의 줄인 말로서, 과세의 결정기준이 되는 과세물건의 가격 · 수량 · 품질 등 과세표준에다 세율을 곱하면 세액이 산출된다)의 기준이 되는 공시지가(토지에 대한 과세표준의 기준가격)와 기준시가(건물에 대핸 과세표준의 기준가격) 등이 실제 거래가격과 근접하게 산정되어있습니다.
무엇보다도 현재는 부동산 거래 시 실제거래 가격제도를 적용하고 있어 1가구 2주택 보유자들의 양도세액이 50% 중과하게 되었고, 종합부동산세제도 과거 9억 원 이상의 부동산에만 적용되고, 개인의 합산과세였습니다.
올해부터는 세대별(주민등록등본상의 가족전체) 합산총부동산의 액수가 6억 원 이상의 주택에 대하여 1~3%의 세율이 적용되고 가족전체 부동산 보유 여부를 따지기 때문에, 3억 원 이상 주택을 남편과 부인이 따로 갖고 있다 하더라도 6억 원 이상을 보유 하고 있기 때문에 어김없이 종부 세적용 대상자로 분류가 되는 것입니다.
또한 양도세의 경우도 투기지역 내 (현재 대부분의 지역이 해당 되고 있음)의 주택을 팔 경우 최고60%의 양도세에서 장기보유에 관한 공제, 자진 납부할 때의 공제, 기초공제 등을 합쳐 60%의 양도세에서 실제 납부액은 약 36%만 납부하면 되었지만 내년부터는 장기 보유 특별 공제도 없앤다고 하고 있습니다.
특히 해외에 이민을 가기 전에 보유하였고 양도세를 면제 받을 수 있는 조건 (3년 보유, 2년 거주, 또는 전 가족이 보유기간 상관없이 이민이나 해외취업을 갈 경우)의 경우도, 해외로의 이전 후 2년 이내에 국내부동산을 처분치 못하면 양도소득세를 납부할 의무를 갖게 되므로 이점 유의할 필요가 있겠습니다. 요즘 국내정치권에서 이슈가 되고 있는 거래세는 대표적으론 취득세(지방자치단체에 납부)와 등록세(등록관청에 납부) 그리고 양도소득세가 있고 보유세로는 재산세, 종합 부동산세 등이 있습니다만, 이중에서 거래세를 줄여주고 보유세를 강화하자는 내용의 여론이 형성되고 있고 이 점은 좀 더 지켜보아야 할 내용입니다. 따라서 여러분은 고국의 부동산관련 세금제도의 변화에 대한 끊임없는 관심을 갖고 계셔야 할것입니다. onsulod@paran.com Tel: 82-2-554-6040 , Cell : 82-16-303-5949.
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