고진성 파인리지 모기지
최근들어 많은 분들이 기존모기지에 대한 재융자를 하고 있으며 이에 관련된 상담문의가 급등하고 있습니다. 대부분 이러한 분들의 경우 주로 nterest-only모기지나 페이옵션모기지와 같은 신종 하이브리드모기지를 얻은 분들입니다. 당시에는 상환부담이 적다는 이유로 선뜻 결정했으나 그동안 금리가 계속 상승하자 향후 자신이 감당할 수 없는 재정적인 어려움에 직면할 수도 있다는 적지 않은 불안감을 가지고 있습니다.
최근들어 모기지이자율의 급상승은 이러한 불안감을 가중시키고 있습니다. 지난주 30년 고정모기지의 평균이자율은 6.86%로써 지난 2002년 4월이래 가장 높은 수준으로 육박하였고 이번주에 들어서도 계속 상승세를 타고 있습니다. 단기 금리에 영향을 받고 있는 변동금리 모기지 경우에도 연방은행의 지속적인 금리인상 조치에 따라 더욱 빠른 속도로 상승하고 있는 상황입니다. 예를 들어 5년변동모기지(처음 5년동안은 고정된 이자율이 적용되며 이후부터는 이자율이 변동되는 모기지)의 경우 현재 일반적으로 적용되는 이자율은 7.88%수준입니다. 따라서 과연 이자율이 향후 얼마나 추가상승할 것이냐에 따라 상환부담의 경중이 결정될 것입니다.
변동금리모기지를 얻은 경우 현재 자신에게 적용되는 이자율이나 이에 따른 월상환금액도 중요하겠으나 이보다 더 중요한 것은 현재 적용되는 이자율이 재조정되는 시점에 자신이 감당하여야 할 상환부담은 어느 정도 될 것이며, 이를 제대로 감당할 수 있는지 그리고 ‘상환부담의 가중’이라는 문제를 적절하게 해소하기 위한 방안은 무엇인지에 대하여 신중하게 고려하고 이를 실행에 옮겨야 한다는 것입니다.다음과 같은 경우 어떠한 모기지 솔루션이 가능한지를 모색해보기로 합니다.
뉴저지 말보로에 거주하는 분의 경우입니다. 이분은 1년6개월전 50만달러의 주택을 매입 하면서 40만달러를 5년 Interest-Only 모기지로 얻었습니다. 초기이자율은 5.125%임에 따라 현재 월상환금액(이자만 내는 금액)은 1,708달러입니다. 이분의 경우 현재 10만달러의 여유자금이 있는데 이를 모기지원금상환에 사용하여야 할지 아니면 정기예금에 넣어 두는 것이 좋을 것인지 그리고 현재의 상태에서 재융자 하는 것이 현명한 것인지를 문의하여 왔습니다.
이분의 경우 우려되는 점은 이자만 상환하기 때문에 주택가격이 상승되지 않는 한 주택 내재자산(Equity)가 전혀 증가하지 않는다는 것입니다. 주택소유를 통한 재산증식은 열심히 모기지 원리금을 상환하다 보면 그만큼 모기지 부채가 줄어들게 되는 이른바 ‘강제된(?) 재택’을 통해서 입니다. Interest-Only 모기지의 경우 월소득외에 부정기적인 추가수입을 통하여 원금을 상환할 수 있는 경우에 적합할 것이며 단순히 부족한 상환여력을 메우기 위해 선택할 경우 향후에 어려움에 직면할 수 있습니다. 따라서 10만달러의 여유자금에 관련하여 주식 또는 채권투자를 통하여 현재의 이자율보다 높은 수익이 보장되지 않는 한 가급적 원금을 줄이시기 바랍니다.
이분의 경우 재융자를 주저하게 만드는 것은 비록 한시적이지만 현재 적용받고 있는 낮은 이자율과 이에 따른 낮은 상환금액때문일 것입니다. 그러나 이에 따른 혜택(?)에도 불구하고 ‘불확실성’을 예측가능한 것으로 전환시킴으로써 얻는 안정감 역시 쉽게 무시할 수 없을 것입니다. 만일 이분의 경우 10만달러를 상환하고 남은 30만달러에 대하여 30년고정이자모기지로 6.875%에 재융자할 경우 월상환금액은 1,971달러로써 현재보다 263달러를 추가부담하게 됩니다. 여기에서 이자지급금액은 별다른 차이가 없으므로 추가부담하는 263달러는 원금상환에 적용될 것입니다.
이분의 경우 향후의 여러가지 상황에 대하여 복잡한 생각들이 있을 수 있으나 이러한 모든 것들이 여전히 불확실한 것이고 보면 현재의 상황에 대한 접근방법을 보다 단순화시킬 필요가 있습니다. 즉 보다 안정된 모기지상품으로 재융자 할 경우 월상환부담을 제대로 감당할 수 있느냐의 여부를 따져 보십시오. 만일 제대로 잘 감당할 수 있다면 재융자를 하는 것이 정서적으로나 실질적으로나 적지 않은 혜택이 주어질 것으로 판단됩니다.
두번째 사례의 경우 작년 11월경 뉴저지 크레스킬 소재의 주택을 49만5,000달러에 매입하였는데 7만5,000달러를 다운페이하고 나머지 42만달러에 대해서는 39만6,000달러는 5년변동 Interest-only모기지로 5.875%에 얻었고 나머지 2만4,000달러는 홈에퀴티융자로 충당하였다고 합니다.
이에 따라 현재 내고 있는 총모기지상환금액은 약 2,124달러정도로써 이정도의 상환금액이 현재로써는 적당하다고 생각하고 있으나 홈에퀴티융자의 이자율이 계속 오르고 있고 1차모기지 역시 향후 이자율이 급상승하는 가운데 원금까지 갚아야 하는 시점이 도래하면 어떻게 하나하는 불안감을 떨칠 수 없다고 합니다.이러한 경우에는 현재 소유주택에 대한 감정을 하여 주택가격이 얼마나 상승하였는지를 우선적으로 알아보아야 할 것입니다(감정비용: 약 350달러). 만일 주택가격이 53만달러수준일 경우 1차 및 2차모기지를 한데 묶어 30년고정모기지로 재융자 하면 월상환액은 2,759달러(이자율 6.875%기준)가 되어 현재 상환금액에 비해 635달러정도의 추가부담이 발생하게 됩니다.
만일 이보다 더 상환부담을 최소화시키면서도 ‘안정성’을 확보하고자 한다면 30년고정 Interest-only모기지의 선택을 고려해 볼 수 있습니다.
30년고정 Interest-only모기지란 30년동안 고정이자율(현재 6.875%)을 적용받되 향후 10년동안은 이자만 상환할 수 있는 융자프로그램입니다. 만일 이러한 모기지로 전환할 경우 월상환액은 2,406달러로 추가부담액은 283달러에 지나지 않게 됩니다.
모기지재융자에 관련하여 다양한 고려사항들이 있을 수 있으나 무엇보다 우선시되어야 할 것은 모기지의 안정성입니다. 또한 모기지상환을 무리없이 감당할 수 있는 여력이 있느냐가 가장 커다란 판단기준이 되어야 할 것입니다. 만일 이러한 것들이 적절하게 고려되어 결정된다면 주택이 더이상 불안감의 대상이 아니라 안식처로써의 ‘누림’의 대상이 될 수 있을 것입니다.
