지난주에는 리스 계약서를 작성하기 전에 중요 사항을 미리 협상하는 도구인 프로포설 즉 LOI (Letter of Intent)에 대해 설명했다.
이 LOI를 통해서, 내 손님인 테넌트는 6,000스퀘어피트의 리테일 공간을 스퀘어피트당 2.30달러, 리스기간 5년, 보증금은 한달치 렌트와 같은 금액으로 동의했다. LOI의 협상과정이 끝난 후 리스 계약서를 보내왔는데 무려 110페이지에 달했다. 다수의 사람들이 LOI 협상을 끝내면 리스 협상이 거의 완료된 것으로 생각하는데 LOI는 리스 계약의 시작에 불과하다. 그 후에는 리스 계약서에 나와 있는 모든 조항을 협상한다. 리스 계약서에는 LOI에서 협상된 내용은 물론이요, 협상하지 않았던 새로운 내용이 들어있다. 이 모든 조항들을 서로 동의하여야 리스가 체결된다.
LOI에서 협상되지 않고 리스 계약서에 들어있는 몇 가지 조항을 나열해 본다. 내 손님인 테넌트는 LOI에 제의한 상점 명의를 바꾸고자 하였다. 주인도 동의했다. 상점 사인을 달기 전 주인에게 5,000달러의 보증금을 내고 상점 사인을 달도록 계약서에 규정되어 있었다. 이는 사인을 설치하는 중에 건물에 파손이 생기면 그 보증금에서 수리를 하겠다는 의도였다. 테넌트는 이 조항의 삭제를 요구했으며 주인도 동의했다.
테넌트가 주식회사, LLC 또는 파트너십이면 이 기업의 주식이나 주인 명의가 이전되는 것을 주인측에 허락을 받아야 된다는 조항이 있다. 테넌트는 이 조항의 삭제를 요구했다. 이것은 어떤 의미에서는 테넌트가 바뀌는 것과 같기 때문에 주인측에서는 절대로 허용할 수 없다고 했다. 이 조항을 테넌트가 계속 고집하면 딜을 깰 수밖에 없는 딜 브레이커(deal breaker)라고 단정했다.
계약서에 동의한 내 손님인 테넌트의 명의가 남편과 아내, 두 개인들이었으므로 이 조항에는 해당이 없는데 왜 이 조항을 제기하는지 주인측에서는 의아해 했다.
주인이 원하면 테넌트를 지금 있는 공간에서 센터 안에 있는 아무 다른 공간으로 아무 때나 옮길 수 있다는 조항이 있었다. 이것은 주인 마음대로 테넌트를 아무 때나 위치적으로 더 안 좋은 공간으로 옮길 수 있는 권리를 준다. 테넌트는 이 조항을 삭제해 달라고 요구하였고 주인이 동의하였다.
상점 내부공사 기간을 포함하여 무조건 90일의 프리 렌트를 주겠다고 LOI에 동의를 하였는데, 계약서에는 상점을 90일 전에 오픈하면 그 때부터 렌트를 시작하겠다는 조항이 다시 들어가서 이것의 시정을 요구하였다. 주인이 자신의 잘못을 인정하고 시정해 주었다. 만일 LOI에서 협상된 조항들이 리스 계약서에 다르게 나와 있으면 즉시 시정을 요구하여야 한다. 법적 구속력이 없는 LOI와는 달리, 리스 계약서는 구속력이 있기 때문에 계약서에 나와 있는 모든 조항들이 최후 계약 동의사항이 되기 때문이다.
리스 계약서에 명시된 조항이 법적 구속력이 있는 최후 동의안들이며 수많은 조항들이 산재하고 있는 이유로 리스 계약서는 부동산 전문 변호사에게 의뢰하여 점검하는 것이 바람직하다. LOI에서 쓰이는 협상 용어들이 일상에서 쓰이는 쉬운 언어들이라면 리스 계약서의 용어들은 법률적 용어라는 이유만으로도 리테일 전문 변호사를 기용해야 한다. 다음 주에는 실제 리테일 리스 계약서 협상 케이스를 소개하기로 한다.
(213)534-3243
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정학정
<상업용 전문 Charles Dunn Co.>