신 현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장
모기지 신청을 받는 융자 담당역(Loan Officer) 은 신청인과 면담을 하게 됩니다. 융자 담당역은 모기지 신청인에게 신청서와 함께 심사에 필요한 여러 가지 부대 서류를 요청하므로 모기지 융자를 얻고자 하는 분은 이러한 서류를 미리 준비하여야 할 것입니다.
1. 기본적으로 필요한 서류
구매 계약서: 매매계약서 원본이나 사본을 제출하여야 합니다. 당사자 일방만의 서명이 있는 계약서를 가지고 모기지를 신청할 수 있으나 이 경우에는 나중에 쌍방이 모두 서명한 계약서를 제출하여야 합니다.
예치금 수표 : 예치금으로 지급하여 인출된 수표의 앞면과 뒷면의 사본을 제출하여야 합니다. 급여 내역서: 지난 1-2 개월 분의 급여 내역서를 제출하여야 합니다.
연간 급여 내역서: 지난 2년 분의 연간 급여 내역서 (IRS Form W2) 를 제출하여야 합니다.소득세 보고서: 지난 2년 분의 개인 연방 소득세 보고서(IRS Form 1040) 를 제출하여야 합니다. 신청인이 자영업자인 경우에는 이 이외에 지난 2년 분의 사업체 소득 보고서와 연중 손익 계산서를 함께 제출하여야 합니다. 사업체 소득 보고서는 사업체의 법적 구조에 따라 각각 다른 양식이 사용됩니다. 예를 들어 개인 사업체(Sole Proprietorship)인 경우에 는개인 연방 소득세 보고서의 부속서류인 사업체 손익 계산서(Profit or Loss From Business; Schedule C to the IRS Form 1040)가 이에 해당되므로 따로 준비할 필요가 없으나, 주식회사(Corporation) 인
경우에는 주식회사 연방 소득세 보고서(IRS Form 1120)가 이에 해당되므로 이를 별도로 제출하여야 합니다..
금융 기관의 거래 내역서: 은행이나 신용 조합 등의 금융 기관이 발급한 지난 2-3 개월분의 수표나 예금 구좌의 거래 내역서를 제출하여야 합니다.기타 자산에 관한 서류: 주식, 채권, 은퇴 예금 구좌, 401 K 구좌, 생명 보험 등 금융 기관에 예치된 자금 이외의 자산에 대한 입증 서류를 제출하여야 합니다.
2. 상황에 따라 필요한 서류
거주 주택의 매매 계약서: 현재 살고 있는 집이 팔린 경우에는 매매 계약서 사본을 제출하여야 합니다. 이와 관련하여 이 첫번째 집의 판매 대전이 새로 구입하는 집의 구매 자금의 일부로 사용되는 보통의 경우에 융자 기관은 첫번째 집의 클로징 내역서(HUD-1 Settlement Statement) 제출을 두번째 집에 관한 융자 승인 조건 또는 클로징 조건으로 요구하므로 두번째 집의 클로징 이전에 이를 제출하여야 합니다. 이를 예상하지 못하고 있다가 현재 살고 있는 집이 팔리지 않는 경우에 설사 다른 자금으로 새로운 집의 클로징을 하고자 하더라도 융자 기관이 이를 허락하지 않는 경우가 대부분이므로 구매자는 이러한 상황에 대처할 준비가 되어 있어야 합니다.
거주 주택의 임대 계약서: 신청인이 살고 있는 집을 그대로 보유한 채 이를 임대하기로 한 경우에는 임대 계약서 사본을 제출하여야 합니다.
임차 주택의 임대료 지급 수표: 신청인이 임대 주택에 살고 있는 경우에는 지난 1년 동안 지급했던 임대료 수표의 앞면과 뒷면의 사본을 모두 제출하거나 임대차 내용을 기재하고 신청인이 임대료 지급을 제 때에 해왔는지를 입증하는 임대차 조회서를 임대인이나 임대차 관리 회사 등으로 부터 받아서 제출하여야 합니다. 임대차 관리 회사가 아닌 일반인이 임대인으로 서명한 임대차 조회서는 융자 기관이 인정하지 않는 경우가 많으므로, 임차인이 평소에 임대료를 수표로 지급하는 것이 매우 중요합니다.
증여 서신: 증여 받은 자금으로 다운 페이먼트 등 클로징에 필요한 자금의 일부를 충당하는 경우에는 증여자가 서명한 증여 서신과 자금이 실제로 신청인의 구좌로 이채된 것을 입증하는 증빙 서류를 제출하여야 합니다.
이혼 결정문등: 이혼이나 별거와 관련하여 이혼 수당이나 자녀 양육비 등을 받거나 지급하는 경우에는 이혼 결정문이나 별거 계약서를 제출하여야 합니다.
파산 관련 서류: 신청인이 파산한 적이 있을 때에는 파산 신청서, 파산 선고서 등을 제출하여야 합니다.
3. 프로그램에 따라 면제되는 서류
위에서는 소득과 자산을 모두 입증하는 프로그램(Full Documentation Program)에서 요구되는 서류들을 중심으로 살펴보았습니다. 그러나 소득을 입증하지 않아도 되는 프로그램에서는 소득에 관한 서류 즉 급여 내역서, 소득세 보고서 등을 제출하지 않으며, 자산을 입증하지 않아도 되는 프로그램에서는 자산에 관한 서류 즉 금융 기관 거래 내역서, 주식 거래 내역서 등을 제출하지 않습니다.
이러한 프로그램에서는 서류가 간소화되는 반면에 소득이나 자산 등을 확인하지 못함으로써 융자 기관이 안게 되는 위험 부담을 감안하여 융자 기관이 상대적으로 높은 이자율을 적용하고, 융자 비율을 제한하는 것이 보통입니다. 그러므로 융자 신청인은 부대 서류를 최대한 갖추는 것이 스스로를 돕는 것임을 이해하여야 할 것입니다.
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