그토록 문제가 되고 있는 재건축 아파트로 시작된 부동산 가격 급등세를 멈추기 위해(가격의 급등이 주요원인이지만 환경 및 도로교통, 교육 등에 관한 전반적인 부동산문제) 정부에서 발표하였던 재건축 아파트 부담금을 걷어내기 위해 정부가 국회에 제출한 “재건축 초과이익 환수법”을 놓고 정부와 여당 등이 막바지까지 조율을 하고 있습니다.
이번의 3.30 부동산대책의 핵심인 이법을 통과시키기 위해 여당인 열린 우리당은 국회에서 법률안 통과를 야4당에게 협조를 요청한바 있으나, 최근 한나라당에서 작년에 통과한 “사학법”에 대하여 국회를 보이콧한 뒤 김한길 열린 우리당 원내대표와 이재오 한나라당의 원내대표가
산행회담을 거친 뒤 사학법을 개정하겠다는 발표를 하였던 것을 한나라당이 이번의 임시국회에서 열린 우리당이 처리 협조치 않으면 다른 법률안 개정과 신설에 대하여 협조치 않는다는 조건을 내세우고 있어 3.30후속법안의 심의조차 못 하는 실정입니다.
법안의 내용을 보자면 부담금은 사업의 종료시점(재건축 아파트의 준공인가)의 아파트 가격에서 사업시작(조합의 추진위원회의 승인) 시점 아파트 가격을 뺀 금액에서 정성적인 가격 상승의 금액을 공제한 기준으로 산정하여 부담금을 부과한다는 것입니다. 그렇지만 사업 시작 단계의 가격조사를 누가 어떻게 하고, 그렇게 조사된 가격에 대한 공정성을 누가 보장하느냐? 그렇게 조사했던 가격이 너무도 낮게 파악하여 산정수치에 넣어버린다면, 준공시점의 아파트 가격과의 차액이 과다하게 발생될 우려가 있음을 문제점으로 볼 수 도 있는 점이 논란으로 제기될 것입니다.
법안에 따르면 사업개사의 아파트가격의 산정기준은 당시의 기준시가(정부가 인정하는 양도세와 취득세 등록의 과세기준가격: 이 가격은 시가보다 현저히 낮게 책정되었고 요즘 정부에서 기준시가를 현재 시장가격의 80%정도 에서 발표한 바 있으나, 과거에는 시가의 30~40%의 가격
으로 기준시가를 산정한 바 있다)로 하기로 되어있어 이러한 법 조항부터 문제점을 야기할 수 있는 근본적 원인으로 나타날 것입니다.
실제로 예를 들자면, 사업 개시 시점에서 시가가 2억 원이었던 아파트가 재건축을 완료한 시점에서 4억 원으로 되었다고 가정하였다면, 사업 개시 때 기준시가는 9천만 원이고 사업종료시점의 기준시가는 3억6천만 원일 때 실제가격대비 이익금은 2억 원인데 반하여 부담금 산정기준의
가격인 기준시가대비 금액은 2억7천만 원으로서 실제 산정가격보다 기준시가대비 가격의 차액이 무려 7천만 원이나 높게 나오게 된다는 말이 됨으로서 혼란감이 생기고, 부정적인 방향으로 흐를 수 있는 원인이 될 수 있다는 점입니다.
이에 대하여 정부는 “기준시가의 실가 반영율 차이 때문에 민원의 소지가 있다고 보며, 최종 가격 산정은 공시가격, 최초 시점 가격산정은 기준시가를 적용하되, 추후 관리를 구제 하여 주는 방안과, 최초 시점도 공시가격을 역으로 계산하여 적용하는 방안을 검토 하고 있다.” 라고
말하고 있습니다.
이 경우에도 앞서 말씀드린바 대로 누가, 어떠한 방법으로 당시가격을 역 계산할 것이면 이 방안에 대한 공정성에 대한 의문은 그대로 남을 수 있다고 필자는 주장합니다. 이처럼 부정확 할 수도 있는 과거부동산가격의 산정기준의 모호성은 정부가 정한 부동산 가격 통계조차 정확성을
그동안 많이 지적받았음을 감안할 때 더욱 우려스럽다는 것입니다.
1983년부터 도입되었던 기준시가의 발표 때 마다 부동산소유주들의 이의신청이 끊임없이 이어
졌고 이런 경우는 매년 기준시가 발표 때 마다 벌어지는 사회현상으로도 말할 수 있을 정도입
니다. 또한 법안의 10조에서는 주택가격의 상승분은 시. 군. 구의 자치단체가 평균주택가격 상승률을 기준으로 하여 산정한다고 되었는데, 이런 통계에 대한 규정 또한 최근 2003년부터 만들어진 것입니다. 자치단체의 평균 주택 가격 상승률 이 없을 경우에는 도와 광역시 등의 광역자치단체의 주택 가격 상승률 을 산정기준으로 한다고 하였으나, 재건축조합에서는 납득할 수 없다고 주장하는 것입니다. 또한 사업 종료 시점의 아파트 가격 산정은 건설교통부장관에게 가격 산정권을 위임 하고 있어, 권한의 포괄 위임을 금지한 헌법에 위반한다는 재건축조합의 주장이고 보면 앞으로 이법의 탄생에 적잖은 고통이 수반될 것임이 예견 되는 것입니다.
더욱 큰 문제는 이렇게 걷어진 부담금을 누가 어디에 써야 하는가? 라는 문제인데, 법률에서는 열악한 도시환경을 개선하기 위하여, ‘도시, 주거 환경 정비 기금’ 또는‘도시 재정비 촉진을 위한 특별 법 시행을 위한 특별 회계’의 재원으로 사용케 되어있습니다.
부담금을 걷은 후 70%는 중앙정부가 30%는 지방자치단체에 귀속되어 사용한다고 하였는데 정작 이런 법안을 탄생시킨 서울 강남지역에는 재정비촉진지구와 정비기금조차도 없기 때문에 자기들 집을 헐어 다시 짓게 되면서 정부에 납부한 부담금을 자기 동네에는 아무런 혜택을 받을
수 없다는 현실적 사정도 이법의 부담금 사용처에 대한 깊은 오해가 있을 수 있는 것입니다. 부담금의 배분 원칙에 있어서도 중앙정부와 지방 자치단체와의 형평성에 대한 논란도 나타날 것으로 보여 이법의 시행과정에 대한 여론의 걱정거리는 대단히 높다 할 수 있겠습니다.
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