고진성 파인리지 모기지

모기지이자율이 상승함에 따라 모기지 상환부담이 커다란 걸림돌이 되고 있어 ‘어떻게 하면 상환부담을 줄일 수 있을까’가 많은 분에게 중요한 관심사로 등장하였습니다. 불과 얼마 전까지 이러한 문제를 일시적이나 해결해 줄 수 있는 융자상품으로 Interest-only 변동모기지나 페이옵션모기지(신용카드처럼 최소상환만 하고 이에 따라 모기지원금이 늘어나는
모기지프로그램)이 인기를 끌게 되었으나 이러한 융자상품이 가지고 있는 폐해나 리스크에 따른 우려가 발생한 바 있습니다.
이러한 상황에서 그동안 모기지 이자율이 계속 상승하게 되었고 특히 단기금리의 급속한 상승에 따라 단기이자율(변동모기지)과 장기이자율(고정모기지)간의 격차가 현저히 줄어들게 되자 이러한 변동이자를 기준으로 한 모기지 상품의 선호도는 크게 줄어들게 되는 결과가 발생되었습니다.

변동모기지 이자율이 급속하게 상승하여 고정모기지와 별다른 차이가 발생하지 않는 상황에서는 이자율의 격차에 따른 혜택이 현저히 줄어들어 버렸기 때문에 향후 이자율이 오를 수 있는 리스크를 구태여 감당하여야 할 이유가 없어지게 된 것입니다. 이러한 변화에 발맞추어 소위 “Interest-only고정모기지”라고 하여 융자기간(30년)동안 이자율은 변하지 않고 동일하게 적용되지만 일정기간(10년)동안은 원금은 상환하지 않고 이자만 상환할 수 있도록 허용함에 따라 월모기지상환금을 최소화시켜주는 프로그램이 최근 새롭게 각광을 받고 있습니다.현재 취급된 주택융자 중 이러한 모기지 상품이 차지하는 비율은 약 8%가 되고 있는데 2004년의 $79억달러에서 2005년에는 $390억달러로 크게 증가하고 있다고 합니다.

주택감당능력(Affordability)이란 문제를 안고 있는 사람들에게Interest-only고정모기지는 여러가지의 혜택을 제공하여 줍니다.
우선적으로 월상환부담을 완화시켜 준다는 측면에서 주택감당능력(Housing Affordability)을 향상시키고 동시에 재정적 융통성(Financial Flexibility)을 제공해 준다는 점입니다. 이와함께 무엇보다도 고정된 이자율이 적용됨에 따라 변동모기지에 비하여 상대적으로 안정성
(Security)을 확보하고 있다는 점입니다. 또한 변동모기지 경우 향후 이자율이 재조정되는 시점에서 이자율이 얼마나 오를지 그리고 이에 따라 월상환부담은 얼마나 증가될 것인지 가늠하기 어렵지만 Interest-only 고정모기지의 경우 월상환부담이 얼마나 증가할 것인지를 사전에 알 수 있으므로 이를 사전에 준비할 수 있는 기회가 제공됩니다.

그리고 이자만 낼 수 있는 기간이 10년이라는 점에서 해당기간동안 소득이 증가할 수 있으며 또한 다른 주택으로 이사할 수 있는 가능성 역시 높다는 측면에서 미리 시간을 두고 준비할 수 있는 기회가 제공된다는 것 역시 커다란 장점이라고 할 수 있을 것입니다.
이러한 장점들을 감안할 때 다음과 같은 경우 적합할 수 있을 것입니다.
커다란 리스크 없이 월모기지상환부담을 최소화시키려는 경우 현재 얻은 Interest-only 변동모기지가 조만간 이자율이 재조정되는 것은 물론 원금을 함께 상환하게 됨에 따라 높은 변동이자율은 월상환액이 급격하게 늘어나게 됩니다. 이를 피하기 위해 재융자가 요구되는 경우 Interest-only고정모기지가 안고 있는 리스크 역시 무시할 수 없습니다.

무엇보다도 이자만 상환하기 때문에 원금이 줄어들지 않으며 이에 따라 주택가격이 오르지 않는 경우 주택의 내재자산(Equity)이 전혀 늘어나지 않게 됩니다. 만일 이러한 상황에서 원금을 상환해야 하는 싯점이 도래하게 되면 남은 융자기간을 기준으로 하여 원금과 이자를 동시에 상환해야 하므로 모기지상환 부담이 급격하게 증가하게 됩니다.이러한 사태를 사전에 막기 위하여 무엇보다도 요구되는 것은 재정적으로 꼼꼼한 관리(Financial Discipline)가 요구됩니다. 즉 이자만 상환하는 데에 그치지 말고 여유가 생기는 대로 최대한 원금을 상환해야 합니다. 원금이 줄어들게 되면 이에 따라 이자금액도 줄어들게 되므로 더욱 상환여력이 향상되게 될 것이기 때문입니다.

이와 더불어 고려해야 할 사항은 과연 얼마나 상환부담이 줄어들게 될 것이며 이에 따라 상대적으로 높은 이자율을 감당할 필요가 있느냐는 것입니다. 일반적으로 Interest-only고정모기지는 30년 고정모기지보다 이자율이 0.125%-0.25%정도 높습니다. 물론 모기지 융자금액이 증가할수록 상환부담의 격차는 늘어날 것이며 또한 이에 반해 이자율이 30년 고정모기지보다 높으면 높을수록 Interest-only 모기지의 선택에 따른 혜택은 줄
어든다는 사실을 염두에 두어야 할 것입니다.