신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장

최근에는 모기지 업계가 자동 심사 방식의 광범위한 사용을 통하여 모기지 심사의 신속성과 효율성을 획기적으로 높이고 있으나, 이러한 혁신도 통계학의 도입과 함께 전통적인 심사 기준을 컴퓨터 프로그램에 적절하게 접목한 결과로서 얻어진 것입니다. 또한 이러한 혁신적인 방법이 적용되지 않거나 제한적으로만 적용되는 경우에는 여전히 전통적인 심사 방식에 의존하게 됩니다. 그러므로 융자 신청인이 모기지 업계의 전통적인 심사 기준을 이해하는 것이 중요합니다.

1. 신용
융자 기관에서는 신청인의 신용 보고서를 신청하여 신용 점수와 신용 기록을 검토합니다. 신용 점수는 각 개인의 신용 보고서에 포함된 신용 기록에 대하여 통계학적인 분석 방법을 사용하여 개인의 신용도를 점수화한 것입니다. 이 신용 점수는 특정 시점에서의 개인의 신용 위험도에 대한 평가이므로 신용 평가서에 포함되는 정보가 달라짐에 따라 항상 변할 수 있습니다. 그러므로 모기지를 고려하고 있는 분은 Equifax, Experian, Trans Union 등 3대 신용 조회 기관이 가지고 있는 자기의 신용에 관한 기록을 입수하여 사전에 검토하는 것이 좋습니다. 또한 신용 점수가 좋다하더라도 융자 기관이 요구하는 신용구좌에 관한 요건을 갖추지 못하면 신청
인이 원하는 모기지를 얻을 수 없는 경우도 있습니다. 모기지 융자 기관에서는 12개월 또는 24개월 이상의 지속적인 지불 기록이 있는 4개 또는 5개의 살아있는 신용 구좌를 요구합니다.

2. 직장과 수입의 안정성
융자 기관은 직장에 고용 확인서를 발송하여 독립적으로 고용 기간과 수입 등을 확인하는 것이 보통입니다. 실업이 이혼과 더불어 모기지의 담보 실행을 초래하는 가장 큰 요인이기 때문입니다. 그러므로 융자 기관은 현재까지의 직장 경험을 바탕으로 신청인 앞으로의 지속적인 고용 가능성을 심사합니다. 고용 확인서를 직장에서 받을 수 없는 자영업자인 경우에는 융자 기관이 세금 보고서를 기준으로 하거나 회계사의 확인서에 의존하는 경우가 많습니다. 모기지를 고려하고 있는 신청인은 자기의 직장과 수입의 안정성에 대한 융자 기관의 부정적인 평가가 예상될 때에는 이를 입증하는데 도움 되는 자료를 충분히 준비하거나 이에 대한 심사 기준이 유연한 프로그램을 선택하여야 할 것입니다.

3. 기준 비율
융자 기관에서는 두 가지 기준 비율을 사용하여 모기지 신청이 적정한지 여부를 심사합니다. 월 주택 비용을 월 소득 금액으로 나눈 비율을 주택 비용 비율이라 부르며 이 비율이 보통 28%를 넘지 않아야 합니다. 월 주택 비용은 모기지 원금과 이자 납입금, 위험 보험료, 부동산세
및 모기지 보험료, 주택 조합 납입금등을 포함합니다. 또한 월 주택 비용과 장기 월 채무 납입금을 합한 월 고정 비용을 월 소득 금액으로 나눈 비율을 총 비용 비율 또는 부채 비율이라 부르며 이 비율이 보통 36%를 넘지 않아야 합니다.

장기 월 채무 납입금에는 분할 납입 대출이나 크레디트 카드 등 회전 대출, 자동차 대출, 학자금 대출등에 따른 월 납입금이 포함됩니다. 최근에는 융자 프로그램의 다양화와 컴퓨터를 통한 자동 심사 기법의 발달 등의 영향으로 전통적인 상한선 보다 높은 기준 비율을 적용하거나, 총
비용 비율만을 따지는 프로그램이 많아졌으며, 따로 기준 비율을 정하지 않는 경우도 있습니다,

4. 담보물
융자 기관은 신청인이 채무불이행 상태에 있게 되면 담보물인 주택을 처분하여 그 처분 대전 중에서 강제 집행에 소요된 경비를 제외하고 남은 돈으로 원리금을 회수하여야 하므로 담보물의 가치와 강제 집행 가능성을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 융자 기관은 그 기관이 인정하는 자격을 가진 감정인이 작성한 감정서를 요구합니다. 감정 가격이 매입 가격에 미치지 못하는 경우에 융자 기관은 감정 가격을 기준으로 대출 여부를 결정합니다.

5. 융자 비율
융자 비율은 융자 금액을 감정 가격 또는 보통 매입 모기지인 경우에는 감정 가격과 매매 가격 중 낮은 수치로 나눈 비율을 말합니다. 융자 기관은 보통 융자 비율이 높아지면 모기지의 위험도가 함께 높아지므로 융자 비율에 따라 융자 심사 기준 및 이자율 등을 달리하게 됩니다.

6. 자금 출처융자 기관은 다운 페이먼트, 클로징 때 소요되는 선납금을 포함한 제반 비용및 현금 유보금 등을 융자 신청인이 가지고 있는지를 검토합니다. 융자 기관이 이를 확인하는 장법으로 예치 기관이 발급한 거래 내역서 등을 요구하는 것이 보통인데, 거래 내역서 등에 신청인의 통상적인
수입으로 인정하기 어려운 큰 자금의 유입이 나타나는 경우에는 이에 대하여 합리적으로 설명할 수 있어야 합니다.

거래 내역을 설명하는데 어려움이 있는 특수한 경우에는 거래 내역서 대신에 예치 확인서를 제출하는 것이 도움이 될 수 있습니다. 계약 시점이나 모기지 신청 시점까지도 현찰이나 수표 또는 친지에 대한 대여금 형태로 자금을 보유하는 경우에는 자금 출처를 확인하지 않는 프로그램을 택한 경우가 아니면 모기지 결정 과정에서 불이익을 받을 가능성이 많습니다.
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