고진성<파인리지 모기지>
지난 5년동안 주택시장의 분위기는 마치 ‘천국(Housing Heaven)’에 머물고 있는 듯한 착각
마저 들도록 하였습니다. ‘천국’이란 이루어질 수 없는 것들, 상상할 수 없는 것들이 자연스
럽게 원하는대로 이루어지는 곳입니다. 이곳에서 주택가격은 항상 오르게 되어 있어 가만히 앉
아 있어도 재산은 늘어나게 되어 있고 개발업자들은 호화주택들을 짓기도 전에 이미 비싼 가격
에 분양(Pre-sold) 되어 버리고 투자목적으로 주택을 사는 사람들 역시 무조건 돈을 벌게 되어
있어 단기간내에 수익을 극대화하기 위하여 계속 주택을 샀다가 팔았다하는 것이 일상적인 일
로 받아들여지게 됩니다.
주택천국에서 자신이 원하는 소기의 목적을 달성하기 위해서는 무조건 주택을 매입한 후 자동
현금출납기(ATM)을 설치하면 됩니다. 주택융자를 최대한 많이 얻고 주택을 매입한 후 조금 시
간이 지나면 주택가격이 상승하게 되고 따라서 곧바로 추가융자를 얻거나 아니면 주택매각을
통한 잉여소득으로 생활을 하면 되기 때문에 구태여 힘들게 일을 하면서 살 필요가 없는 것입
니다.
그렇지만 이런 식으로 사는 것이 천국에서는 정말 가능할런지 모르겠으나 이 땅에서는 이루어
질 수 없는 꿈에 불과합니다. 그런데 지난 5년간 마치 이러한 일들이 현실로 벌어지고 있는 듯
한 착각 속에 지내온 것은 아닌지 그리고 이에 따른 문제점은 어떤 것이며 어떻게 대처해야 할 지를 심사숙고하여야 할 필요가 있습니다 .

그동안 낮은 이자율에 힘입어 마치 주택이 자동현금출납기(ATM)처럼 여겨지면서 가계대출은 계속 기하급수적으로 증가하여 홈에퀴티 대출(4,400억달러)과 2차 모기지(6,600억달러)를 제외하고도 무려 2조달러까지 증가하였습니다. 총모기지 부채는 9조달러에 달하고 있을 뿐만이 아니라 홈에퀴티 관련 융자는 매년 6천억달러에 달하고 있습니다. 이는 주택을 소유한 사람들이 소득과는 전혀 상관 없이 2조달러에 달하는 돈을 빌려 쓰고 있다는 것을 의미합니다.

이렇게 가계부채가 급증하더라도 주택가격이 계속 상승할 수만 있다면 별 문제가 없을 것입니다. 그러나 문제는 주택시장이 현재 빠른 속도로 완화되고 있어 주택가격은 정체되거나 하락되는 등 일부 가격조정이 불가피할 것으로 전망된다는 것입니다.
지난달 신규주택의 매매는 10%가 하락하여 신규주택의 물량은 7개월분인 55만채로 늘어났으며 기존주택 경우 전국적으로 시장에 나온 물량은 작년에 비해 40%가 늘어났습니다. 이렇게 시장에 매물로 나온 주택물량은 급격히 늘어나고 있는데 반해 새롭게 주택을 장만하려는 사람들은 급하게 움직이려 하지 않고 관망하는 추세입니다 또한 그동안 많은 사람들이 투자목적으로 추가로 주택을 매입한 바 있는데 대부분의 경우 두개의 주택을 동시에 소유할 만큼 경제적인 여유가 있지 않은 입장입니다. 경제적인 여유가 없음에도 2개의 주택을 감당할 수 있다고 생각토록 만드는 것은 50만달러에 산 주택이 조만간 60만달러로 오를 것이며 주택매각이 손쉽게 이루어질 수 잇을 것이라는 기대감에 따른 것이었습니다.

그러나 주택시장의 상황이 예전과는 다른 방향으로 전개되고 있음에 따라 투자목적으로 주택을 매입한 사람들의 입장에서는 “주택감당능력”에 있어 적지 않은 부담을 안고 있고 이러한 상황이 주택시장에 부정적인 영향으로 작용될 것입니다. 전국적으로 주택 소유율은 유사이래 기록적인 수준에 달하고 있는데 이렇게 주택 소유율이 높아진 이유는 낮은 모기지 이자율과 더불어 모기지 융자가 종전에 비해 훨씬 수월해졌고 이른바 신종(新種) 모기지의 범람으로 인하여 ‘무리한’ 주택장만이 가능하였기 때문입니다.

지난 2년동안 약 50%에 해당하는 사람들이 변동금리 모기지(Adjustable Rate Mortgage)를 선택하였고 신용이 좋지 않은 사람들을 대상으로 하는 서브프라임(sub-prime)모기지의 경우 무려 7,000억달러이 이르고 있어 총모기지 융자의 12%를 차지하고 있는 실정입니다. 2004년과 2005년에 걸쳐 취급된 변동금리모기지가 약 2조달러인데 2006년도와 2007년에 걸쳐
이자율이 재조정되어질 것이며 현재 모기지이자율은 계속 상승하고 있는 점을 감안할 때 이자율재조정(Rate Re-set)시 높은 시장이자율이 적용될 것이며 이에 따라 주택감당 능력에 부정적인 영향을 미치게 될 것입니다.

이러한 상황이 말해 주는 것은 무엇일까요?
주택시장에서 수요보다 공급이 확대되어지고 이자율은 계속 상승하고 있는 가운데 7,000억달러의 서브프라임 모기지중 10%정도는 연체가 발생될 것으로 예상되며 2조달러에 해당하는 변동금리모기지의 이자율이 조만간 재조정되어야 하는 상황에서 모기지 연체율은 5%에 육박하고 있으며 추가융자시 요구되는 주택의 내재자산(Equity)는 서서히 잠식되고 있습니다.
이러한 상황은 지난 5년간 마치 꿈만 같았던 천상(天上)생활을 접고 이제 엄연한 현실로 돌아와서 그동안 벌려 놓았던 많은 것들을 새롭게 정리하여야 한다는 것을 말해주고 있습니다.

혹시 투자용부동산을 가지고 있는데 이를 계속 감당할 경제적 여력은 부족한 상황이라면 가급적 적정한 시장가격에 처분 하시기 바랍니다. 현재 얻고 있는 주택융자가 변동금리모기지라면 적지 않은 금액의 홈에퀴티융자를 얻으셨다면 가급적이면 보다 안정된 고정금리 모기지로 전환하시기 바랍니다.