케니 김

캘리포니아 부동산협회(CAR)에서 밝힌 올해의 부동산시장 전망을 지난 두 차례에 걸쳐 살펴본 결과 현재 흘러가고 있는 부동산 시장의 정황은 미국내 전지역의 주택가격들이 일률적으로 상승하거나 하락하는 상황이 당분간은 없을 것으로 보인다.
그러나 지금은 부동산 시장의 특성상 각 지역별 마켓의 움직임과 높고 낮은 주택의 가격대에 따라서 여전히 상승세에 놓여있는 지역이나 주택들이 있을 수도 있고, 또한 하락추세로 바뀌어 가고 있는 지역이나 주택들도 동시에 같이 공존할 수 있는 ‘차별적인 마켓의 형태’가 일정 기간 진행될 것이다.
이러한 마켓의 진행 형태는 지금같이 거품론과 연착륙(Soft Landing)론이 맞물리는 변화의 과정 속에서 얼마간의 시기를 두고 지역별 가격대별로 상승-하락의 차등 관계로 나타나곤 하는데, 결국 이 과정은 셀러나 바이어들에게는 혼돈의 기간이 될 수밖에 없다.
이는 마치 패션의 유행 패턴이 시간차를 두고 각 지역으로 퍼져나갈 때 ‘신-구’ 전환의 타이밍에서 뉴 패션과 올드 패션이 함께 뒤섞여 변화를 겪는 이치와 같다고 보면 되겠다.
하지만 지역과 고객층에 따라 정착의 속도가 달라지게 될 뿐 언젠가는 뉴 패턴이 시장을 새롭게 주도해 나갈 것은 분명하다.
그렇듯 부동산 마켓도 상승이든 하락이든 또는 안정적인 부동의 자리로 정해지든 새로운 마켓의 형태로 정착될 것은 물론, 부동산 시장의 움직임에 반응하는 외곽 지역에서의 반응 속도가 좀 더 늦게 시작되어 길게 이어지거나, 또는 낮은 가격대의 주택들에 대한 구매층들의 반응이 좀 더 길게 이어지는 과정을 거쳐 시장의 형태가 전환되는 것 등도 다를 바는 없다.
그 이유로는 부동산 시장의 뜨거운 분위기가 내곽지역에서 형성된 장기간 후 내곽지역일수록 현재의 높은 주택가격과 재산세의 과중한 부담으로 주택 구입능력 수치가 현저히 떨어지면서, 바이어들이 주택가격이 낮게 평가되는 근접 외곽지역들로 몰려가고 그러한 현상은 마켓의 분위기가 완전히 바뀌는 시점까지 계속 유지되어 내곽에서는 이미 변화 의 과정이 시작되었더라도, 외곽에서의 시장 분위기는 일정기간을 더 유지해 나가는 때문이다.
좀 더 심한 예를 들어보면 아직도 타주의 일부 도시에서는 얼마 전 이곳 캘리포니아에서처럼 구입경쟁이 치열하게 전개되고 있는 곳도 있다는 것이다. 그만큼 지역에 따른 반응의 속도가 각기 다르기 때문이다.
또한 내곽도시건 외곽도시건 간에 높은 가격대의 주택들이 이자율의 상승이나 시장 분위기 등에 크게 영향을 받아 매매가 주춤되어질 때 낮은 가격대의 주택들은 오히려 꾸준히 몰려드는 두터운 바이어층들로 인해 큰 가격대의 매물들 보다 매매율이 높게 형성된다.
그만큼 상승 시기가 끝나 가는 후반기에서는 외곽지역과 낮은 가격대의 주택들이 내곽지역과 높은 가격대의 주택들보다 가격 상승률이 좀 더 높아진다.
하지만 하락의 시기가 끝나 가는 중후반, 즉 상승의 기미가 다시 보이려고 할 때부터의 상황은 전혀 반대로 전개되어, 그때는 내곽으로 몰려드는 바이어들도 다시 크게 증가하므로 당연히 내곽지역의 부동산 가격 상승률이 외곽지역보다 훨씬 높아지게 되는 등, 지역별 가격대별의 마켓의 분위기는 상승-하락의 각 시점에 따라서도 또 다른 상황을 만들게 된다.

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