곽동현의 모기지 이야기/ 고정 모기지 융자 페이먼트 구조 이해
2006-04-01 (토)
곽동현
얼마 전 한 고객으로부터 문의를 받았습니다. 지금 개인 사업을 하고 있는데 모기지 융자를 얻어 매월 페이먼트를 내는데 매월마다 얼마씩 더 내고 싶은데 고정 프로그램은 추가로 더 내는 원금이 맨 마지막달의 원금으로 갚아지므로 처음 이자를 내는 부분에서 손해를 본다고 Interest Only상품으로 융자를 얻고 싶다는 내용이었습니다.
과연 고정 모기지 융자는 원금을 추가로 더 내면 맨 끝에서 부터 갚아져 나갈까요?
그럼 모기지 융자 월페이먼트 구조에 대해서 자세히 알아보겠습니다.
먼저 고정 모기지 융자(Fixed Rate Mortgage)는 잘 아시다시피 매월 내는 월 페이먼트가 정해져 있는 프로그램입니다. 예를 들어서 설명 해 보겠습니다.
Loan Amount: $417,000
30yr Fixed Rate Mortgage
Interest Rate: 6.00%
상기를 기준으로 간단히 재무용 계산기나 인터넷으로 월 페이먼트를 산출해 보면 30년 동안 매월 2,500달러 13센트씩, 즉 360개월 동안 페이 해야 된다고 계산이 됩니다.이 계산 산출은 총 융자 금액을 6%의 연이자로 360번에 걸쳐 나눠서 내는데 매번 원금과 이자의 합이 같은 기준으로 계산되는 포뮬러인데 조금은 복잡합니다.
이것을 이해하는 것보다 고객들이 필요한 부분인 월 페이먼트를 내는 도중에 보너스를 받던지 해서 원금을 일정 금액 상환을 했을 때 모기지 융자 페이먼트 구조의 이해가 아닌가 싶습니다.아래 표는 상기 기준으로 모기지 융자를 얻었을 때의 Amortization Schedule 표입니다.
No. Rate Monthly Payment Interest Principal Balance
1 6% $2,500.13 $2,085.00 $415.13 $416,584.87
2 6% $2,500.13 $2,082.92 $417.21 $416.167.66
3 6% $2,500.13 $2,080.84 $419.29 $415,748.37
160 6% $2,500.13 $1,582.67 $917.46 $315,616.11
161 6% $2,500.13 $1,578.08 $922.05 $314,694.06
162 6% $2,500.13 $1,573.47 $926.66 $313,767.40
358 6% $2,500.13 $37.11 $2,463.02 $4,958.43
359 6% $2,500.13 $24.79 $2,475.34 $2,483.09
360 6% $2,500.13 $12.42 $2,483.09 $0.00
Total $900,042.18 $483,042.18 $417,000.00
그럼 상기 표에 대해서 자세히 분석해보겠습니다. 월 페이먼트 금액은 첫번째에서 360번째까지 변동이 없습니다. 그리고 첫 월 페이먼트 중 이자($2,085.13)와 원금($415.13)이 포함되어 있고 총 융자 금액($417,000)에서 첫달에 낸 원금 $415.13을 뺀 만큼이 융자잔액(Balance)으로
$416,584.87이 남게 됩니다.
여기서 두번째 페이먼트의 이자와 원금 부분이 어떻게 계산이 될까요?
두번째 이자분은 첫달에 남은 Balance $416,584.87을 연 6% 이자로 계산해서 12달로 나눈 값이 두번째 이자가 됩니다. 그리고 두번째의 원금은 고정된 월 페이먼트 $2,500.13에서 계산된 이자 부분을 뺀 값이 원금이 됩니다. 다시 수식으로 나타내면,
두번째 이자분 : $416,584.87 X 6% / 12 = $2,082.92
두번째 원금분 : $2,500.13 - $2,082.92 = $417.21
두번째 잔액분 : $416,584.87 - $417.21 = $416,167.66
이렇게 해서 세번째 이자 부분도 두번째에 남은 융자 잔금(Balance)을 6%로 곱해서 12달로 나눈 값입니다.
그런데 여기서 고객이 세번째까지 월 페이먼트를 하다 갑자기 보너스가 10만 달러 가까이 생겨서 그것으로 원금을 갚았다고 가정 합시다. 이럴 경우 네 번째 페이먼트 구조를 보겠습니다.
네번째는 세번째 원금 Balance $415,748.37에서 $100,000을 뺀 $315,748.37에서 6% 이자를 곱해 12달로 나눠서 이자분이 계산 되고 이것을 기준으로 네번째 원금분과 잔액분이 산출됩니다. 즉,네번째 이자분: $315,748.37 X 6% / 12 = $1,578.74
네번째 원금분: $2,500.13 - $1,578.74 = $921,39
네번째 잔액분: $315,748.37 - $921.39 = $314,826.98
그래서 네번째 잔액분 $314,826.98은 표에서 거의 161번째 순번까지 내려간 것을 볼 수 있습니다.
상기표와 계산된 금액이 약간 차이가 있는 것은 세번째의 원금 잔액에서 160번째 원금 잔액의 정확한 차액을 원금으로 갚은 것이 아니라 10만 달러를 원금으로 갚았기 때문입니다.
다시 말씀드려 30년 고정 프로그램으로 융자를 얻었다 갑자기 일정 부분의 원금을 갚았을 때 360번째의 원금 부분부터 갚아지는 것이 아니라 그달에 남은 Balance에서 추가로 갚은 원금을 뺀 만큼 순번이 내려간 것을 볼 수 있습니다.
이로 인하여 건너뛴 순번의 이자 부분 전액을 아낀 것은 물론이고 월 페이먼트 $2,500.13중 원금 부분도 $419.29에서 $921.39로 껑충 뛴 것을 알 수 있습니다.그럼 Interest Only프로그램을 한번 볼까요? Interest Only는 말 그대로 이자만 내는 것이므로 만약 30년 내내 이자만 내신다면 30년 매달 융자 잔액(balance)은 동일하게 되고 매달 내는 그 이자는 원금 $417,000에 이자율을 곱해서 12로 나눈 값입니다.
이 프로그램 또한 목돈 10만 달러가 생겨서 원금을 상환한다면 어떻게 될까요? 융자 잔액은 $317,000으로 줄어들 것이고, 여기에 이자율을 곱해 12로 나눈 값이 다음 달의 페이먼트가 됩니다. 결국 원금을 갚음으로써 매월 내야하는 페이먼트 (이자)가 줄어들게 되는 거지요.이 Interest Only 프로그램은 매달 내는 페이먼트는 줄일 수 있지만, 상환기간은 원금을 전부 Pay Off할 때까지 남게 됩니다. 요즘 대부분 Interest Only라고 하더라도 10년까지만 Interest Only이고 나머지 20년은 원금을 같이 상환 하도록 하고 있습니다. 즉 일반적으로 Short Term 투자에 적합한 상품이 되는 겁니다.
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