신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장
같은 부동산에 대하여 하나의 모기지를 설정하는 대신 이를 둘로 나누어 1차 모기지와 2차 모기지를 동시에 설정하는 경우가 많은데, 이러한 경우의 융자를 피기백 융자(Piggyback Loans)
라고 부릅니다. 이러한 피기백 융자가 이용되는 이유를 먼저 3가지로 나누어 살펴본 후에 피기백 2차 모기지의 대주(Lender)에 대하여 알아봅니다.
1. 모기지 보험을 부담하지 않기 위하여
주택가격의 80%이상의 융자를 신청하는 경우에 융자기관에서는 보통 모기지 보험(Private Mortgage Insurance, 보통 PMI라 부름)을 요구합니다. 모기지 보험은 80%를 넘는 높은 융자비율의 모기지가 채무불이행 상태에 빠지는 경우에 보험회사가 융자기관에게 융자금을 갚아주기
로 하는 보험입니다. 그렇지만 모기지 보험의 보험료가 상당히 고율이며 세무상 공제 대상이 되는 것도 아닙니다. 이러한 모기지 보험을 부담하지 않고 80% 이상의 대출을 받기 위하여 피기백 융자가 이용될 수 있습니다. 예를 들아 10% 만을 다운 페이먼트로 지불할 수 있는 경우 1
차 모기지로 80% 융자를 신청하고 2차 모기지로 10%의 융자를 신청할 수 있습니다. 이 경우를 보통 융자기관에서는 80-10-10 융자라고 부릅니다. 처음의 가장 큰 숫자는 1차 모기지의 융자비율을, 두번째 숫자는 2차 모기지의 융자비율을 나타내며, 마지막 숫자는 다운 페이먼트 비
율을 나타냅니다.
이러한 피기백 융자에는 80-15-5 융자에서 보는 것처럼 5%만 다운페이먼트를 하는 경우나, 다운 페이먼트가 전혀 없는 80-20 융자도 있습니다. 피기백 2차 모기지로는 전통적인 2차 모기지 뿐만 아니라 홈 에퀴티 크레디트 라인이 자주 이용됩니다. 어느 경우에나 1차 가 없으나, 신청인은 2차 모기지의 이자율이나 상환기간 등 대출 조건을 검토하여 이러한 프로
그램이 본인에게 적합한지를 판단하여야 할 것입니다.
2. 컨폼잉론의 융자 한도에 맞추기 위하여
컨폼잉론의 융자 한도란 연방주택금융공사인 페니메이나 프레디 맥이 모기지 유통 시장에서 일차적인 모기지 융자 기관으로부터 매입할 수 있는 모기지의 융자 금액 최고 한도를 말합니다.
컨폼잉론의 융자 한도는 주택 종류에 따라 다르며 매년 그 한도금액이 달라집니다. 2005년의 융자 한도는 1가구 주택인 경우에 41만7,000달러, 2가구 주택인 경우에 53만3,850달러, 3가구 주택인 경우에 64만5,300달러이며 4가구 주택인 경우에 80만1,950달러입니다. 융자 금액이 위의
융자 한도를 초과하지 않으면 이 경우의 모기지를 컨폼잉론이라 부르며, 이를 초과하면 점보론이라 부릅니다.
융자기관은 점보론의 이자율을 컨폼잉론의 이자율보다 보통 0.375% 에서 0.5% 정도 높게 책정합니다. 그러므로 점보론의 높은 이자율을 피하기 위하여 1차 모기지를 컨폼잉론으로 하고, 한도를 초과하는 금액을 조달하기 위하여 피기백 2차 모기지를 이용할 수 있습니다.
3. 융자금액을 최대한 높이기 위하여
융자기관이 프로그램에 따라 융자비율 한도와 총융자비율 한도를 따로 두고 있는 경우가 많습니다. 예를 들어 융자기관의 프로그램이 차입인의 신용상태에 대하여 80%의 융자비율한도와 95%의 총융자비율한도를 적용하는 경우에 피기백 융자를 통하여 융자금액을 95%까지 높일 수
있습니다. 주택 구입 가격이 60만 달러인 경우에 1차 모기지만을 이용하는 경우에는 48만 달러까지 대출받을 수 있지만 피기백 융자를 활용하는 경우에는 동일한 주택에 대하여 57만 달러까지 대출받을 수 있습니다. 주택 구입 가격이 크게 상승하여 높은 비율의 다운페이먼트를 할 수
없는 경우에 위에서 본 것처럼 피기백 융자가 해결책이 될 수 있습니다. 그 밖에도 다액의 현금 인출 재융자(Cash-Out Refinance)를 원하는 차입인이 이를 통하여 쉽게 그 목적을 달성할 수 있는 경우가 있습니다.
4. 2차 모기지의 대주
1차 모기지를 제공하는 융자기관 또는 다른 융자기관이 피기백 2차 모기지의 대주(Lender)가 되는 경우가 대부분이나 주택의 매도인이 자기가 매각한 주택에 대하여 금융을 제공할 수도 있습니다. 주택의 매도인이 합리적인 이자율로 2차 모기지를 제공한다면 매입인에게 큰 도움이
되지만, 매도인이 이러한 금융을 제공할 수 없거나 제공할 의사가 없는 대부분의 경우에는 융자기관의 도움을 받아야 합니다.
1차 모기지를 제공하는 융자기관이 2차 모기지까지를 제공하는 경우가 많으며 이 경우에는 그 절차가 가장 간편하지만, 1차 모기지를 제공하는 융자기관이 이를 허용하고 다른 융자기관이 더 좋은 조건의 2차 모기지를 제공할 수 있다면 다른 융자기관의 융자를 이용할 수도 있습니다. /347-432-9939/516-576-3232/866-528-8555
