신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장

고정 이자율 모기지는 15년, 30, 40년 등 전 융자기간 동안에 이자율이 변하지 않습니다. 그러
므로 매월 납입하는 월불입금(Monthly Payment)에 포함된 원금과 이자를 합한 월대출불입금
(Monthly Loan Payment)이 변하지 않습니다. 이와 대조적으로 변동 이자율 모기지는 이자율이
시장 상태에 따라서 주기적으로 변하며 이에 따른 원금과 이자의 변화를 반영하기 위하여 월불
입금이 주기적으로 변하게 됩니다. 여기에서는 두 가지 모기지의 장단점을 중심으로 차입인의
선택에 도움을 줄 수 있는 사항들을 살펴봅니다.

1. 이자율의 고정
고정 이자율 모기지에서는 이자율이 고정되어 있기 때문에 월불입금이 안정적이고, 이에 따라
차입자가 스스로의 재무 계획을 세우기 쉽습니다. 역사적인 이자율 변동 추이에 비추어 보아
낮은 고정 이자율로 융자를 받을 수 있는 시기에는 대부분의 차입자가 변동 이자율 모기지를
선택할 만한 특별한 이유가 있는 경우를 제외하고는 고정 이자율 모기지를 선택하는 것이 안전
할 것입니다.
또한 새로 구입하거나 재융자 하는 주택에서 오랫동안 살 계획을 가진 경우에도 고정 이자율을
고려하는 것이 좋을 것입니다. 한편 시장 이자율이 낮아지는 경우에도 모기지 이자율이 고정되
어 있으므로, 이를 낮추기 위해서는 재융자를 해야 되며 이때에 많은 비용이 소요되는 불이익
이 있습니다. 그러므로 시장 이자율이 전반적으로 오르는 시기에는 고정 이자율 모기지가 유리
하지만, 이자율이 내리는 시기에는 불리합니다.

2. 이자율의 변동
변동 이자율 모기지에서는 초기 이자율이 고정 이자율 모기지의 이자율 보다 보통 1-2 % 낮기
때문에 이자 부담을 절감 할 수 있으며 더 많은 모기지 금액에 대한 융자 승인을 받을 수 있습
니다. 또한 이자율이 낮아지는 경우에 경비 부담 없이 자동적으로 재융자를 하는 것과 같은 효
과를 보게 됩니다. 그러므로 시장 이자율이 현재보다 훨씬 낮은 수준으로 떨어질 것으로 예상
되는 경우에는 변동 이자율을 고려하는 것이 좋습니다. 또한 몇 년 내에 이사할 계획이 있거나,
소득이 계속해서 늘어날 것으로 예상하는 경우에도 이와 같습니다.
이러한 장점에도 불구하고 시장 이자율이 오르는 시기에는 이자 부담이 가중되며, 차입자가 예
산을 세우기 어렵게 합니다. 이러한 불안정한 입장을 감안하여 변동 이자율 모기지는 차입인과
융자 기관을 급격한 이자율 변동으로 부터 보호하는 제도를 두고 있습니다. 이를 이자율 조정
한도라고 부르며 이는 이자율이 상하로 얼마까지 조정될 수 있는지를 규정합니다. 이 이자율
조정 한도는 최초 조정 한도, 주기적 조정 한도와 전 기간 조정 한도로 세분할 수 있습니다. 최
초 조정 한도는 최초 이자율 조정 때에 증가하거나 감소하는 이자율의 변동폭을 제한하며, 주
기적 조정 한도는 두 번째 조정 때부터 매 회의 변동폭을 제한하며, 전 기간 조정 한도는 전
융자 기간 동안의 총 변동폭을 제한합니다.

3. 변동 선택 때의 유의 사항
이자율 변동에 대한 위에 설명한 보호막에도 불구하고 급격히 이자율이 오르는 경우에는 보통
의 가계 예산으로는 감당하기 어려운 경우가 있을 수 있으므로 변동 이자율 모기지를 고려하는
경우에 다음 사항을 꼭 검토해야합니다.
첫째, 현재의 시장 이자율이 지속되는 경우에 월불입금이 6개월 후, 또는 1년 후 또는 그 이후
에 얼마일 것인가를 검토해야합니다. 둘째 이자율이 급격이 오르는 경우에 월불입금이 얼마나
될 것이며, 이를 지불할 능력이 있는지를 검토해야 합니다. 융자 기간이 장기간이기 때문에 최
악의 경우에 대한 대처 능력이 있는지를 사전 점검하는 것이 중요합니다.
셋째, 일반적인 변동 모기지와 달리 원금이 불어나는 역상각을 허용하는 최소 불입금 모기지
(Option ARM)프로그램인지를 살펴야 합니다. 이러한 프로그램은 이자율 변동에 대한 한도를
정하지 않고, 연 7.5%의 월불입액 변동 한도만 두고 있으며 융자 초기에 아주 낮은 이자율을
적용함으로써 구조적으로 원금이 불어날 수 있는 가능성을 열어두고 있으므로 이에 대한 특별
한 주의가 필요합니다.

4. 과거와 현재의 시장 여건
1980년대 초기의 고금리시기에 고정 금리 모기지의 이자율은 15-16 %였으며 이때 주택 구입자
의 60% 이상이 초기 이자율이12 -13%인 변동 금리 모기지를 이용하였습니다. 그러나 1986년과
1987년에 이자율이 10% 미만으로 떨어지자 주택구입자의 85% 이상이 고정 금리 모기지를 선
택하였습니다.
최근에는 모기지 이자율이 점차 오르고 있지만 현재의 모기지 이자율이 역사적으로 보아 아직
도 매우 낮은 상황에 있습니다. 그러므로 지금과 같은 환경에서는 고정 이자율 모기지가 거의
대부분의 차입인에게 유리할 것입니다. 그러므로 차입인은 낮은 초기 이자율이나 낮은 월 불입
금등의 유혹이 있는 경우에도 여기에서 얻게 되는 혜택과 이자율 변동에 따른 장기적인 손실
가능성을 주의 깊게 비교하여야 할 것입니다.

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