이번에는 지난번에 이어 얼마만한 가격(Coverage Limit)의 주택보험에 가입하는 것이 좋은가에
대하여 알아보도록 하겠습니다. 결론부터 말씀드린다면 현재 부동산 시가(Market Value)가 아
닌 대체 가치(Replacement Value)로 보험에 가입하는 것이 가장 좋습니다. 그럼 이 두 가지가
어떻게 다른가 하고 물어 보실 분이 계실 것입니다. 주택보험에서 현재 부동산 시세만큼만 들
어도 집을 다시 지을 수 있다고 착각하기 쉽습니다.
현재 부동산 시가는 현재 부동산 시장에서 실제로 거래되는 가치를 나타내기 때문에 주택 가격
만으로도 보험이 충분하다고 생각되기도 합니다. 물론 요사이 뉴욕이나 뉴저지에 우리 한인 동
포들이 집을 사시는 분은 시세에 따라 보험에 가입하여도 부족한 경우는 거의 없을 것입니다.
그 이유는 요즈음 주택 가격이 거품을 걱정할 정도로 많이 올라 있기 때문입니다. 도리어 시세
에 따르게 되면 지나치게 많은 보험(Over insured)에 가입되어 불필요한 보험료를 지급하는 경
우도 있습니다.
주택보험은 대지 가격이 포함되지 않아도 되며 주택에 불이 나더라도 땅은 손실을 입지 않기
때문에 주택보험은 단지 주택을 화재나 혹은 재난 등으로부터 손실을 입었을 경우에 다시 재건
축 할 수 있는 가격으로만 가입하면 됩니다. 그래서 현재 시세와 대체 가치는 주택이 얼마나
오래 전에 지어졌는가 혹은 주위 부동산 시장의 시세에 따라서 많은 차이를 나타내곤 합니다.
예를 들어 어떤 집이 언덕 아래 공간은 넓은데 100년 전에 지어 진 것이 시세가 25만 달러라고
가정하였을 때 이 집을 실제로 다시 짓는 비용은 30만 달러가 들어 갈 수가 있습니다. 이와는
달리 집이 약간 작아도 현대적으로 언덕 위에 전망 좋은데 지어졌다면 이 집은 시세가 50만 달
러고 집을 짓는 비용은 35만 달러가 될 수가 있습니다. 이렇듯 주택의 시세와 집을 건축하는
비용은 케이스에 따라서 모두 판이하게 다를 것입니다. 그렇기 때문에 보험에 가입하는 비용은
모두 틀릴 수밖에 없는 것입니다.
많은 분들이 주위에 있는 집과 우리 집이 거의 같아 보이는데 왜 보험에 드는 비용이 다른가
하고 의문을 가지게 됩니다. 더구나 부동산을 거래하기 위해 광고에 나오는 주위 주택 시세와
보험을 비교하여 민감하게 반응하기도 합니다. 그러나 신문이나 인터넷 주택 판매 광고에 나오
는 모든 주택 가격이 정확한 시세가 아닐 수도 있으며 보험에서 따지는 보험가격과는 또 다른
양상을 보이기도 합니다. 아무튼 중요한 것은 보험에 있어서는 그 어떤 것보다 주택 자체에 대
한 정확한 건축비용을 계산하는 것입니다. 이 계산을 처음에 어떻게 하느냐에 따라서 보험청구
를 할 손실을 입었을 때 얼마나 제대로 보상을 받느냐 하는 것이 결정되기 때문입니다.
이 계산은 과거에는 일일이 종이에 적어가며 계산했는데 요즈음에는 컴퓨터의 발달로 인하여
여러분의 보험대리인들도 쉽게 주택의 건축 면적, 화장실 숫자, 차고의 크기, 부엌, 벽난로, 건축
자재, 건축연도 등등의 정보를 입력하면 거의 정확히 주택 재건축(Rebuild) 비용이 나옵니다. 이
래서 현대의 주택보험에 있어서는 건축비용을 잘못 계산할 염려가 많이 줄었습니다. 물론 주택
을 구입할 경우 대개 은행 융자 때문에 주택감정사(Appraiser)를 통한 주택감정서(Appraisal
Report)가 나오기 때문에 정확한 건축비용이 나오기도 합니다. 그러나 이 보고서는 감정사에 따
라 약간씩 다르기도 하고 또한 보험회사와도 다를 수 있으므로 참조만 하고 보험회사의 계산법
을 따라야 합니다. 이러한 계산은 그 지역의 건설협회(Local Builders Association)를 통하여 자
료가 수집되어 보험회사에 제공되게 됩니다. 대다수의 주택 구입자들이 모기지(Mortgage)를 이
용하여 주택을 구입하게 되고 은행에서는 주택보험을 요구하기 때문에 미국에서는 대개 주택
소유자들이 보험에 가입되어 있다는 통계가 있습니다. 그럼에도 불구하고 보험가입 도중 보험
료 미납이나 주택검사에서 하자가 발견되는 등의 이유로 인해 자신들도 인지하지 못하는 사이
에 보험이 취소되어 있는 경우가 있으므로 평소에 가입 여부를 철저하게 관리하여야 합니다.
가장 큰 투자 대상이며 보금자리인 주택에 화재가 생겨 잃어버리는 일이 생긴다면 주택보험이
야말로 유일한 구제수단이기 때문입니다. 보험료를 아끼기 위해 대체 가치 대신 현재시가
(Actual Cash Value)로 보험에 가입하는 경우가 있습니다. 이럴 경우 보험 청구할 때 주택의
건축연도를 따져 건축비용을 빼기(Depreciation) 때문에 제대로 보상을 받을 수가 없습니다.
이것은 마치 자동차 보험에서 자동차 연식(Year of make), 상태 또는 마일리지 등을 따져 중고
차 시세로 따져 보상하는 것과 같습니다. 따라서 주택보험은 약간 더 보험료를 내더라도 반드
시 대체 비용(Replacement Cost)에 해당하는 보험액수의 보험에 가입하실 것을 강력하게 추천
합니다.
Allstate Insurance Company 718-353-3500
대뉴욕지구한인보험재정협회 수석 부회장 song@nykorean.org