금년도는 한국 부동산 시장의 격변기가 될 것입니다. 물론 경제적인 흐름에 따른 시장의 구조적인 변화이기보다는 몇 년에 걸친 정부주도의 부동산 시장 안정화 정책 영향으로 정책적인 면뿐만이 아닌 명실상부한 법률로서, 새로운 부동산시장의 질서가 정리되는 원년으로 기록될 것으로 보고 있습니다. 그런만큼 경제의 꽃 이라는 부동산 이란 상품에 대하여 올한해 어떠한 모습으로 진행될 것인지는 무척 관심이 클 수밖에 없는 것이고, 부동산시장에서 가장 기본이라고 할 수 있는 토지시장의 변화 가능성에 대하여 예측 하는 것도 의미가 있다고 하겠습니다.

2006년도에 토지시장은 대체적으로 가격의 흐름이 둔해지고, 거래도 크게 줄어들 것이며, 법률의 재정비에 따라, 토지를 이용한 개발행위도 대단히 위축될 것이라고 판단됩니다. 작년의 8.31 부동산 대책으로 이어지는 실질적인 규제는 대부분 현지인의 토지거래 보다는 외지인의 토지
수요 억제에 초점이 맞추어져 있고, 정부는 실수요자를 제외한 토지취득으로 재테크는 원천적으로 차단한다는 의지가 강합니다.그동안 토지시장의 거래특성상 외지인이 몰리면서, 들먹거렸던 곳은 토지 매물 시장에 쏟아져 나오는 물건을 흡수하여줄 매수자가 없을 가능성이 크기 때문에 가격의 하락은 폭이 클 것으로 예상됩니다. 하지만, 개발재료가 있는(지방 혁신 도시 선정 지역주변, 행정 중심 도시 주변 등) 특별한 지역은 선택적으로 가격의 강세흐름은 유지될 것으로 보이는데, 이는 토지시장의 양극
화를 고착시키는 결과로 나타날 것입니다.

이처럼 토지시장에 나타날 수 있는 먹구름은 전자에서 말씀드렸듯이 정부의 제도 운용이 큰 원
인입니다.
개괄적으로 살펴본다면, 2005년 11월11일부터 토지거래 허가구역 내에서의 토지전매(취득 후 파
는 행위)를 최장 5년 동안 제한한다는 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”시행령 개정안이 시행됨으로서, 허가 구역 내에서의 주택을 짓기 위해 건축허가를 받은 경우는 토지 취득일로 부터, 3년 동안(그동안은 6개월)팔 수가 없게 되었습니다.이와 더불어, 토지시장의 규제안을 보자면, 정부가 토지를 수용한 후 소유자에게 지급하였던 토지보상금을 정부 채권으로 지급 한다던지, 농지전용 부담금제를 강화 시행 한다든지, 외지인이
땅을 구입 한다 하면, 거주기간을 1년(종전에는 6개월)으로 늘린다던지라는 정책도 있고, 토지를 이용한 사업도 개발 부담금제 및 기반 시설 부담금제의 실시도, 개발을 하여 이익을 내고자 하는 사업은 위축될 수밖에 없습니다.이들 부담금제에 따라, 시행된 사업도 분양가가 늘어나는 등의 악재가 작용될 것이므로 토지시장에는 커다란 장애인 것입니다. 또한, 토지 보유세도 무거워지는데, 세금 납부기준이 되는 금액을 기존의 6억 원 초과에서 3억원 초과로 대폭 과세기준을 낮추었습니다.

개인별 과세 기준에서 세대별 합산 과세 기준으로 대폭 세금의 과세방법을 강화하였으며, 과표 적용도 대폭 상향 조정 하였습니다. 비사업용 토지의 단순보유는 양도세 강화조치로 세금을 내고나면 투자이익을 거두기가 어렵게 되었고, 이런 여파로 최근에는 토지가격이 크게 하락한곳
을 심심치 않게 나타나고 있는 것입니다. 따라서 올해부터는 투자이익이 확실한 지역을 제외하고는 토지에 대한 투자는 신중에 신중을 기하여야 할 것으로 보고, 전반적인 토지시장은 크게 위축될 것으로 보고 있는 것입니다.

*주상복합시장

일반적으로 아파트를 짓고자 할 때보다 주상복합을 신축 할 때가 법적으로 규제가 덜하고, 이처럼 법적규제가 덜하였던 영향과 도시인의 편익성을 고려한 라이프 스타일의 변화로 1990년대 이후 지속적으로 서울 강남을 중심으로 하여 주상 복합 아파트의 공급량은 크게 증가하였습니
다. 이제는 웬만한 지방도시에서도 차별성(아파트와의)을 강조한 주상복합시설은 곳곳에서 보게 되었는데, 이들 주상 복합 시설은 주거지역으로 선호하는 지역의 토지의 공급부족으로 집적도가 높은 주택을 짓기 위한 최적의 선택으로 건설사들의 경쟁적 분양이 이루어졌었습니다.이와함께 부동산 투자 상품으로서의 가치도 높아져, 부동산 투자 시장의 중심으로 등장하게 되고 작년 이래 몇 년 동안은 이들 주상 복합 아파트의 분양시장에서는 기록적인 경쟁률을 나타나게 되었습니다.

법률 또한 전매가 가능하게끔 되어있었기에, 단기투자세력의 준동으로 부동산투기시장의 대표적 상품으로 손꼽히게 되었으나, 이들 부동산시장 또한 8.31대책 중 “1가구 2주택 양도세중과, 종합 부동산 과세 대상으로 편입, 금융권의 담보 대출 연계 금융제재”등의 영향권 아래 들면서, 수요자가 사라지는 현상을 나타내고 있습니다. 또한, 분양 후 분양권 전매 행위의 제한으로 가수요자들이 설자리를 잃게 되었고, 기반 시설 부
담금제 실시 등으로 건설사들이 신규공급을 꺼리게 된 상황이 올 한해 지속적으로 나타나게 될 것이며, 주류부동산시장(아파트 및 토지시장)의 퇴보상황으로 전반적 수요자 감소가 예상됨으로서, 이들 주상 복합 부동산 시장 또한, 침체 상황에 몰리게 될 것으로 봅니다. 결론은, 한국 부동산시장의 2006년 상황은 가격의 하락과 수요 감소로 인한 거래량의 감소로 나타나게 되어 상당기간 침체의 늪을 걷게 될 것으로 판단되는 것입니다.

정부에서는 현재의 경제상황이 다소 개선되고 있으며 , 이에 따라 , 부동산 시장도 안정세를 찾게 될 것으로 장밋빛 전망을 내놓고 있습니다. 하긴, 정부 입장에선 부동산가격의 상승세가 지속되고 이것이 다른 경제와 연계성이 뚜렷이 없다고 판단하는 기본적 시각이 멈추어져 있는 현실 속에선 인위적인 가격 통제력을 계속해서 유지함으로서, 부동산시장에 쏠렸던 자금의 집중도를 분산시켜 또 다른 경제 성장 동력으로 매진 할 수 있는 여유를 갖고 싶기도 할 것입니다. 그렇기에 정부의 경직된 태도가 변화를 보이지 않는 이상 현재와 같은 한국 부동산 시장의 성장 및 활기찬 모습은 당분간 찾기는 힘들 것입니다.

-- REAL ESTATE Consultant 한 주희 ( Jeffrey HAN ) consulod@paran.com --

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