한주희 부동산 컨설턴트

새해 들어서면서부터 부동산시장에 커다란 영향을 줄 수 있는 각종의 이슈들이 터져 나오고 있어 정신 차리기가 여간 힘든 게 아닙니다. 미국 금리사장 안정화 여파로 달러화대비 원화의 강세기조가 나타나고 있고, 정부에서는 환투기 세력이 개입 하고 있다는 등의 소식을 흘리고 있
습니다. 이에 정부에서는 여러 가지의 환율 안정책으로 해외 부동산 투자에 대한 외환 관리 체계를 재편성 하여 국내(한국)보유 달러 등을 해외의 투자용으로 적극적으로 활용한다는 기본적인 원칙을 발표하면서 즉각 시행케 하였고 기업의 해외투자는 물론 개인 등도 외화투자를 적극 장려한
다는 방침을 발표했습니다.

이는 해외거주 한인들에게는 좋은 소식으로 비쳐질 것입니다. 무엇보다 작년 말 열린 우리당 주도로 부동산관련 법안이 무더기 통과 되면서 한국의 부동산시장은 새해 벽두부터 새로운 법률 시행으로 커다란 전기를 맞고 있고, 무엇보다 재건축 대상 아파트의 운명이 어떻게 변하게 되고, 시장에는 어떠한 영향이 있을 것인지가 주목되고 있습니다. 또한 그동안 부동산 거래에 있어 2중 가격 체계(공시지가와 기준시가)로 운영되던 부동산 시장이 단일가격 체제로 본격화되면서, 부동산 관련 세금제도, 부동산정책, 부동산중개 시장의 변화가능성, 소유와 매각의 안정성 여부 등이 초미의 관심사로 떠오르는 아주 시끄러운 상황인 것입니다. 여기에서, 필자는 정
부가 어떻고, 부동산 투자자는 어떻고 하는 구차한 설명은 잠시 접어 두고자 하며 이러한 급변하는 한국의 부동산시장의 체제 변화에 대하여 올 한해 전망을 말하고자 합니다.

첫 번째로 한국 부동산 시장에서 으레 그래왔듯이 아파트시장의 전망에 대하여 말씀 나누고자 합니다. 결론부터 말씀드린다면 여론은 대체적으로, “잔뜩 흐렸다가 서서히 갬!” 으로 단정 지을 수 있으며, 이는 8.31대책의 영향권에서 올 상반기는 맥을 못 추다가 하반기 들어서 시장
의 자생능력이 차츰 살아날 것으로 보는 것입니다. 부동산의 거래도 하반기 접어들면서 점차 늘어나다가 연말쯤 되면 가격이 오를 것으로 보고 있습니다. 하지만 금리인상과 정부의 추가적인 정책이 나타난다면 상황은 여의치 않을 수 있습니다. 특히 아파트시장의 영향을 미칠 수 있는 요인으로는 정부정책, 신축 아파트 양(신규입주량), 실물경기의 변화, 금리, 투자 심리 등을 둘 수가 있습니다. 그러나 이들 변수들은 좋은 쪽으로 작
용하기보다는 악재로 등장한 요인이 많음도 인식해야 할 것입니다. 정부는 정부대로 부동산시장에 대한 지배력을 사회 안정성 차원으로 접근하고 있는 관계로 의지가 퇴보하거나 후퇴하기보다는 더욱더 정책의 강도를 더할 것으로 예상 되고 있습니다. 이럴 경우 집값의 변화는 상승
보다는 안정 또는 하락으로 나타날 가능성이 있는 것이 객관적인 판단인 것입니다.

금리의 변화도 그렇게 부동산시장에는 호의적으로 작용하지 못할 것 같습니다. 삼성경제연구소의 자료에 따르면 2000년 이후, 회사채금리와 주택거래가격의 상관개수는 -0.83%로 나타났고, 이는 금리가 1%오르면, 주택가격은 0.83% 떨어진다는 것입니다. 은행권에선 올 한해 한국은행
이 최소 한 두 차례 금리인상을 할 것으로 보고 있으며, 이는 최근 3~4년간 아파트가격이 급등한 것은 저금리여파로 시중의 자금유동성이 풍부한 것이 주요인으로 보고 있는데, 금리인상은 이처럼 시중자금의 유동성에 깊은 영향력을 미치기 때문에 주택시장의 악재로 작용할 것이라는
것입니다. 여기에다 정부의 정책으로 다주택소유자에겐 대출이 엄격히 제한되고 있음도 시장에 악영향으로 나타나고 있는 것입니다. 두 번째로는 올 한해 새로운 아파트공급이 크게 늘어남에 따라 가격의 변화는 크지 않을 것으로 보고 있는데, 2005년보다 약 4%정도 물량이 늘어날 것으로 나타
나고 있습니다. 수요를 어느 정도 메울 수 있는 신규물량증가는 기존의 주택시장가격구도에는 당연히 안 좋은 결과를 나타나는 요인인 것입니다. 세 번째로는 투자심리인데, 종합부동산세, 양도소득세 등 세금정책의 경직성으로 다주택 보유자들이 투자용으로 부동산을 매입 하는 것은 중단할 것이고, 이렇다면 실수요층만을 갖고 부동산유통이 이루어지는 것인데 실수요자만의 투자로는 부동산 가격 변화에 영향이 없다 할 수 있겠기에 투자심리는 심각히 얼어붙을 것으로
예상됩니다.

오히려, 1가구 2 주택자 가운데 양도세 부과유예기간(2006년 1년간)을 이용하여 집을 팔려고 하는 사람 들이 늘어날 것은 분명 하기에 매물이증가하고 구입수요는 줄어들게 되어 시장의 활력은 떨어질 것입니다. 결론적으론, 2006년 올 한해는 집값이 3~6% 하락할 것으로 보고 있는 전
문가 들이 많고, 서울은 이보다 많은 5~7% 떨어진다는 관측이 우세한 실정입니다. 이와는 달리 전세가격은 오히려 오를 것으로 예상되고 있습니다. 집을 구입하고자하는 실수요자들도 가격 하락기에는 집을 구입하기보다는 관망세로 돌아서면서, 임대시장으로 몰리는 현상이 과거의 예를 보아도 충분한 근거가 있는 것이고, 부동산관련 세금의 증가로 보유자들이 세
금의 부담을 임대가로 전가하려는 태도도 구체적으로 나타날 것으로 보고 있기 때문인 것입니다.