새해 독자 여러분 가정에 희망찬 행복이 가득 하시길 기원 드립니다. 올 한해에도 멀리 계신 독자 분들이 궁금해 하는 대한민국 내의 부동산 시장 움직임에 대하여 적시에 알려 드릴 것을 새삼 다짐합니다. 여러분의 관심 있는 격려와 대안 있는 비판을 기다리겠습니다. 지난해 한국에서의 부동산 시장은 정부가 고강도의 대책을 내놓으면서 시장의 자연적 흐름이
차단되거나 인위적 부동산질서 재편 의도를 지닌 정부의 “세금폭탄” 카드를 실수요자나 투자자들이 적절히 방어를 하지 못해 제도에 수용당하는 모습을 보인 “비경제적 시장구조 재편”의 해였습니다.
물론 이렇게 부정적인 시장 환경을 갖게 된 것은 정부와 부동산 투자자 및 보유자들의 경제적 순환흐름을 역행한 결과라고 말씀 드릴 수 있겠으며 정부 나름대로의 거시경제의 안정화를 바라는 국가 경제 운용 전략에 따른 불가피한 조치들이 부동산 시장에 파급을 미치게 된 측면이란 것은 누구도 부정되긴 어려울 것입니다.
성장이 있으면 후퇴도 어느 정도 시간이 지나면 나타나는 것은 만고의 진리일 것입니다. 특히
부동산은 경기의 선행과 후행이 반복 교차함으로서 투지와 보유의 선 순환적 고리는 지금 까지
이어져 오고 있고, 이런 현상이 국가전체 경제면에서 왜곡되거나 엄청난 파급 요인을 제공한다하면 당연히 국가에서는 제도적인 접근을 통해 적정수준에서 부동산유통을 조절하거나 통제하는 것은 당연한 것일 겁니다. 국민의 정부(김대중 정권)후반기에 불어닥친 저금리와 이에 따른 주택수요를 감당키 어려웠던 수급상황의 불안정성 등이 부동산특유의 10년 주기 흐름이 맞추어지고, IMF이후 국가적으로 문제가 되었던 건설경기의 침체 등이 얽히면서 정부는 정부대로, 개인은 개인대로, 기업은 기업대로 부동산경기의 성장을 유도하거나 부추키게 되면서 한번 불이 붙은 경기는 가장 중요 요소인 저금리기 조와 부동산 공급 부족 상황 속에 치달아 오른 것은 주지의 사실입니다.
이후 분배 균형 경제 정책을 공약으로 내세운 참여정부(노무현 정권)가 들어서면서, 고삐 풀린 망아지처럼 보였을 수도 있는 부동산경기의 이상과열현상을 이분적인 논리인지(?) 이른바 사람들 속에 회자되었던 “강남불패론”에 대해 전투라든지 전쟁 이라든지 하는 극한표현을 구사하면서 부동산 유통시장에 대한 대대적인 간섭과 규제를 우선시하는 경제 통치 철학을 국민들에게 설파하기 시작했고 급기야는 지난해 8.31부동산 대책 시행을 발표하면서, 2005년 마지막 날 제1야당이 불참한 가운데 국가 예산안을 확정 통과시키고, 8.31대책 후속 법안들에 대안 표결처리를 감행해 명실상부한 부동산가격의 통제권을 쥐게 되었습니다. 이들 법안의 국회통과로 2006년도의 한국의 부동산시장은 깊은 잠을 잘 것 같은 암울한 예상을
하게 되었습니다. 그렇다면 세계경제 특히 부동산시장의 환경은 어떻게 될 것인가도 들여다 볼 필요가 있겠습니다. 각국의 언론이나 경제 전문기관들은 세계경제는 지난해와 비슷한 수준의 성장을 예상하고 있습니다. 이런 안정 성장의 위협 요인으로는 고유가 현상의 지속 여부와 금리상승기에 본격적으로 각국이 접아 들게 됨에 따라 세계의 부동산경기는 이른바 “거품이 붕괴” 되는 첫해가 될 것으로 보고 있습니다.
유가는 배렬 당 미화 100달러가 넘을 것이라는 조심스런 견해가 대두되고 있으며 중국 등의 유류 소비국들의 경제성장으로 수급상의 불균형도 초래될 것이라는 전망도 있습니다. 또한 미국을 중심으로 시작된 Glbal 금리 인상 기조가 장기적인 금리 인상 또는 상승으로 이어지면서 부동산에 드리웠던 거품이 붕괴될 가능성이 높아졌다는 우려가 점차 시장에서 현실적으로 받아들여지는 분위기입니다. 이 같은 사정이 확산되어진다면, 일부지역(ex: 미국의 대도시, 유렵 각국)에서만 나타는 것이 아닌 미국이 진원지로 한 다른 지역으로 확산될 가능성을 배제키 어려운 전망도 나오고 있는 현실입니다. 실제로 지금까지 미국의 금리 인상으로 소비가 뚜렷하게 감소 또는 심리자체가 위축 되고 있는 현상이 곳곳에서 목격 되고 있으며 아시다시피, 미국경제는 개인의 소비의 지출 증가가 미국경제의 버팀목 이었는데 그동안 저금리 기조를 통한 “모기지“의 역할이 소비 증가와 부동산 경제 성정의 디딤돌이었는데, 금리가 오르고, 부동산가격이 하락한다면 민간 소비 경제는 타격을 입는 것은 당연한 예측일 것입니다.
또한 미국은 올 한해 성장률이 다소 둔화될 것이란 전망이 우세하고, 이 전망 속에는 부동산 거품 붕괴와 소비시장의 위축이 가장 큰 원인으로 보고 있습니다. 이상과 같이 필자가 보더라도 세계 부동산 시장의 성장 가능성이 적고, 거품이라고 까지는 뭐하겠지만 가격조차 하락할 경우를 예상하고 있는데, 한국의 아직도 정부가 부동산시장을 ”쥐락펴락“하고 제도적으로 성장의 고리를 차단시키는 정책을 구사하고 있으니 답답하다는 전망을 내놓을 수밖에 없습니다. 다시 말하자면 우리나라도 세계 경제 구조의 일원임이 틀림없다면 가만히 나둬도 부동산경기의 왜곡현상은 바로 잡힐 수 있다는 것을 정부는 아는지? 모르는지?
-- REAL ESTATE Consultant 한 주희 consulod@paran.com
