신현근 Archer Capital 부행장
주택 소유자가 실직, 질병, 부상, 이혼, 지나친 차입, 사업의 부진, 사업의 실패 등으로 재무적 위기에 처한 경우에 주택 소유자는 신용 카드를 계속해서 신규로 발급받거나 기존의 신용 카드를 최고 대출 한도까지 인출하는 방법이나 은행 일반 대출이나 사채 등에 의존하여 이 위기를
벗어나려 하지만 월 불입금이 부담할 수 있는 한계를 벗어나면서 지불 불능 사태에 빠지는 경우가 종종 발생합니다. 이 경우에 주택을 소유하고 있는 소비자는 단기적인 소비자 금융에 의존하기 보다는 보유하고 있는 주택을 활용한 재융자를 통하여 위기를 극복하는 방법을 모색하고, 사태가 악화되어 재융자조차 불가능한 경우에는 담보 주택의 강제적인 처분을 피하기 위한 방안을 모색하여야할 것입니다.
1. 재융자를 통한 위기 극복 방안
차입인이 주택 융자 이외에도 신용 카드 대출, 은행 일반 대출, 사채 등 여러 종류의 부채를 지고 있어 월 불입금이 과다하여 이를 감당하기 어려운 경우에는 주택의 담보 가치를 최대한 활용한 재융자를 통하여 다른 부채를 가능한 한 모두 상환하는 것이 중요합니다. 이러한 채무 합병을 위한 재융자에 대하여 융자기관은 이를 현금 인출 재융자로 간주하고 대출한도, 총 대출 한도 또는 현금 인출 금액 한도를 두어 엄격하게 제한하는 하는 것이 보통이지만, 그 제한의 정도에서 융자기관이나 그 융자기관의 프로그램에 따라 많은 차이가 있습니다. 그러므로 융자기관의 현금 인출 재융자 프로그램 중에서 차입인의 수요를 충족시켜 줄 수 있는 관대한 조건을 가진 프로그램을 선택하는 것이 매우 중요합니다. 이때에는 대출 상환 기간이 30년이나 40년 등 최장인 프로그램을 선택하는 것이 필요합니다. 월 불입금을 최소한으로 줄이기 위하여 변동 이자율 프로그램을 택하는 것이 도움이 되며 일정 기간 동안 이자만을 납입하는 프로그램이나 경우에 따라서는 일정기간 월 이자보다 적은 월 불입금의 납입을 허용하는 최소 납입금 프로그램도 고려할 필요가 있을 것입니다.
위에 설명한 기존의 모기지를 새로운 큰 금액의 모기지로 대체하는 방법이 어렵거나 경비 등을 이유로 타당하지 않은 경우에는 기존의 1차 모기지는 그대로 두고 2차 모기지를 얻는 방법을 선택할 수 있습니다. 또한 한꺼번에 모기지 금액을 모두 인출할 필요가 없이 필요에 따라 대출금을 융통성 있게 회전 사용할 수 있도록 허용하는 새로운 종류의 2차 모기지인 홈 에쿼티 크레디트 라인을 전통적인 2차 모기지의 대안으로 고려할 수 있을 것입니다.
2. 담보 주택의 강제 처분을 피하기 위한 방안
이미 모기지 월 불입금을 납입할 수 없을 만큼 상황이 악화된 경우에는 현재의 모기지 융자기관과의 협의를 통하여 해결책을 모색해야 합니다. 융자기관이 담보 실행 절차에 들어가면, 연체된 월 불입금뿐만 아니라 모기지 잔액 전체를 상환해야 합니다. 융자기관도 연체가 발생하면 차입인과 접촉하여 연체의 원인을 조사한 후 이해할 만한 사유가 있는 경우에는 담보 실행을 피하기 위한 노력을 하게 됩니다. 경우에 따라서 융자기관은 월 불입금의 일부 또는 전부의 지불을 일정 기간 유예함으로써 차입인이 위기를 극복하도록 도와줍니다. 융자기관은 차입인이 이 지불 유예 기간 동안에 새로운 직업을 찾거나, 신용이 좋은 주택 구입자를 찾아내는 등 합리적인 해결책을 찾아내기를 기대합니다. 이 지불 유예 기간 동안 유예된 원금과 발생된 이자는 모기지 납입이 정상화한 이후에 매월 추가로 분할 납입하거나 예정된 만기 등에 일시에 납입해야 합니다.
또한 융자기관은 차입인의 악화된 재무 상황을 고려하여 모기지 잔액을 당초 계약상의 상환 기간이나 그 이상의 기간 동안에 걸쳐 상환하도록 함으로써 월 불입금을 낮추어 주기도 합니다. 융자기관이 이러한 상환기간 연장 및 월 불입금 감액 조치를 허용하기 위하여 추가 담보의 제공을 요구하거나 보증인을 세울 것을 요구할 수도 있습니다. 이러한 대출 구조 조정은 융자기관이 모기지를 다른 기관에 매각하지 않고 보유하고 있는 경우에 그 가능성이 높습니다. 모기지가 이미 다른 투자자에게 매각되었거나, 모기지 보험에 들어 있는 경우에는 구조 조정이 어렵습니다.
차입인이나 융자기관의 대출 구조 조정을 위한 모든 노력이 실패하고, 모기지 잔액을 인수할 능력이 있는 구매자를 찾을 수도 없는 경우에는 자발적으로 차입인이 소유권을 융자기관에 이전하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이 방법을 통하여 융자기관은 많은 경비와 시간이 소요되는 담보 실행절차를 피할 수 있으며, 차입인은 담보 실행 후에도 부족금에 대한 판결을 받음으로써 이를 지급해야하는 최악의 상황을 피할 수 있을 것입니다./347-432-9939/516-576-3232
