최근 들어 주택매매가 현저히 줄어들자 바야흐로 주택 가격의 거품이 빠지려는 징후가 나타나기 시작했다는 시각이 팽배되어지고 있습니다. 월스트리트 저널(Wall Street Journal) 조사에 따르면 매매계약은 전국적으로 8%정도가 감소하였는데 서부지역은 14%, 동북부지역은 7%가 감소하였다고 합니다. 그러나 현재로써는 실질적인 가격하락현상이 발생하고 있기 보다는 매수자(Seller)가 원하는 가격과 매입자(Buyer)가 사고자 하는 가격간의 격차에 따라 매매가 제대로 이루어지지 않고 있다는 판단이 더 정확할 것입니다. 즉 매수자의 경우 불과 얼마전까지 호가되었던 시세로 매각하
기를 원하는 반면 주택버블의 리스크를 감지한 매입자의 경우 매매가격이 낮지 않을 경우 무리하게 매입할 필요가 없다는 입장이니 이러한 현저한 시각차이로 말미암아 주택매매의 부진현상이 발생된 것입니다.
이러한 주택매매 부진은 주택매물의 증가로 이어지고 있으며 이는 결국 수급(需給)의 불균형으로 발전되어질 가능성이 높다고 판단됩니다. 종전에는 높은 수준의 주택가격에도 불구하고 주택매매가 활발하였던 이유는 ‘향후에도 주택 가격이 계속 오를 것’이라는 기대심리를 근간으로 한 ‘주택신드롬’ 현상이 팽배되었고 주택매입에 관련된 부담을 일시적이나마 덜어주는 다양한 신종(新種) 모기지 상품들이 손쉽게 이용할 수 있었으며 그리고 특히 모기지이자율이 워낙 낮은 수준을 유지하였기 때문에 높은 주택가격을 감수할 수 있었습니다.
그러나 이제는 상황이 변하였습니다.
30년 고정모기지 이자율의 경우 11월 16일 현재 6.25%로써 2003년 6월 평균이자율이 5.25%였던 것을 감안하면 큰 폭으로 상승하였고 이는 소득의 증가가 제한적으로 이루어지는 상황에서 주택감당능력 (Housing Affordability)를 감소시키는 결과를 초래하고 있습니다. 이와 더불어 주택시장은 이제 정점(頂點)을 지나 하향국면에 접어들었다는 소식이 전해지자 많은 주택구매자들의 경우 섣부른 매입은 금물이고 상황을 지켜보자는 입장으로 선회하자 결국 주택매매가 줄어들게 되었으며 이에 따라 주택물량의 경우 작년대비 14%가 증가하여 1년전에는 3-4개월 치에 지나지 않았으나 현재는 5개월에서 8개월까지 늘어난 상태입니다. 이는 주택 수요과 공급간의 불균형현상이 조금씩 가시화되고 있다는 의미입니다.
종전처럼 주택가격이 상승하는 상황에서는 수요와 공급에 대한 가치판단이 심리적인 요인에 의해 영향을 받게 있게 됩니다. 예를들어 옆집 이웃으로 부터 자기 집이 3-4년 사이에 2-3배나 올랐다는 이야기를 들으면 렌트로 사는 것이 정말 바보스러운 짓으로 여겨지게 됩니다. 그러나 결국 어느 시점에 도달하면 보다 합리적인 ‘수요와 공급의 원칙’이 시장의 논리로 작용할 수밖에 없게 됩니다. 수급의 균형이 상실될 경우 주택가격은 일정부분 조정되어질 수밖에 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 수급의 불균형이라는 사실만으로 주택가격의 폭락을 예상한다는 것은 매우 단순한 판단일 것입니다. 주택은 주식이나 채권처럼 쉽게 처분될 수 있는 투자자산이 아니며 심리적인 애착 등 여러가지 비경제적 변수들에 의해 지배받기 때문입니다. 따라서 수급의 불균형, 즉 구매수요의 감소로 따라 주택가격의 상승압력이 줄어들게 되지만 이는 가격폭락보다는 종전과 같은
수준으로 주택가격이 상승하지 않거나 일부지역의 경우 다소 하락하는 수준에 그칠 적으로 보는 것이 타당할 것입니다.
현재 주택을 장만하려는 분들은 이러한 주택수급의 원리를 잘 감안하시어 시간을 충분히 두고 주택장만에 나서야 할 것입니다. 현재 해당지역의 주택시장이 어떠한 상황에 있느냐를 알고자 하신다면 지역 MLS의 통계수치를 통하여 다음과 같은 사항들을 점검해 보시기 바랍니다. 첫째, 평균적으로 주택이 시장에 나와 있는 기간은 얼마나 되는 것인가를 점검하십시오. 평균적으로 리스팅 기간이 길어진다는 것은 주택시장이 덜 활발하다는 것입니다. 매매기간이 빠르면 빠를수록 그만큼 활발하다는 것입니다.
둘째, 평균적인 리스팅 가격과 실제로 매매된 가격간의 차이는 얼마나 되는 것인가를 확인하십시오. 만일 주택이 60만 달러에 나왔다가 59만4,000달러에 팔렸다면 매매가격은 리스팅 가격보다 1%가 싼 것입니다. 매매가격과 리스팅 가격간의 차이가 없다면 주택시장이 매우 좋다는 것을 의미하지만 일반적으로 리스팅 가격과 실제매매가격간의 차이가 발생할 것이라고 예상하여야 합니다.또한 주택구매를 위하여 모기지를 선택하실 경우 현재 이자율이 계속 상승하고 있는 상황인 만큼 가급적 변동금리 모기지보다는 고정 금리 모기지를 선택하시기 바랍니다. 변동모기지의 경우 향후에 매우 높은 이자율을 적용받을 가능성이 높으며 이에 따라 모기지 상환부담이 급격하게 가중될 수 있습니다. 현재 변동모기지와 고정모기지간의 이자율의 격차가 거의 없는 상황입니다. 따라서 커다란 부담 없이 향후에 발생될 수 있는 이자율관련 리스크를 미연에 방지할 수 있습니다.
