신현근 Direct Capital Corp
15년이나 30년 등 전 융자기간 동안 이자율이 변하지 않는 고정 이자율 모기지와 대조적으로 변동 이자율 모기지(Adjustable-Rate Mortgage; ARM)는 모기지에 적용되는 이자율이 시장 상태에 따라서 주기적으로 변하며 이에 따른 원금과 이자의 변화를 반영하기 위하여 월 불입금이
주기적으로 변하는 것이 보통입니다. 변동 이자율 모기지에는 다양한 형태가 있으며 그 형태에 따라 위험 요소가 크게 달라집니다. 그러므로 모기지 신청인이 변동 이자율 모기지의 일반적인 장단점과 아울러 이에 대한 일반적인 유의 사항을 잘 이해한다면 예기치 못한 손실이나 위험을
미리 방지할 수 있을 것입니다.
1. 변동 이자율 모기지의 장점
초기 이자율이 고정 이자율 모기지를 택하는 경우에 비하여 낮기 때문에 차입인은 이자 부담을
절감 할 수 있으며 더 많은 모기지 금액에 대한 융자 승인을 받을 수 있습니다. 또한 시장 이자율이 낮아지는 경우에 경비 부담 없이 자동적으로 재융자를 하는 것과 같은 효과를 보게 됩니다. 그러므로 시장 이자율이 현재보다 훨씬 낮은 수준으로 떨어질 것으로 예상되는 경우에는
변동 이자율을 고려하는 것이 좋습니다. 또한 몇 년 내에 이사할 계획이 있거나, 소득이 계속해서 늘어날 것으로 예상되어 이자율 변동의 위험을 감당할 수 있다고 판단되는 경우에도 이와 같습니다.
2. 단점과 이에 대한 보완 장치
시장 이자율이 오르는 시기에는 이자 부담이 가중되며, 차입자가 예산을 세우기 어렵게 합니다. 이러한 단점에 대한 보호 장치로 차입인과 융자 기관을 급격한 이자율 변동으로 부터 보호하는 제도를 가지고 있습니다. 이를 이자율 조정 한도(Interest Rate Cap)라고 부르며 이는 이자율이
상하로?얼마까지 조정될 수 있는지를 규정합니다. 이 이자율 조정 한도는 최초 조정 한도(Initial Cap), 주기적 한도(Periodic Cap)와 전 기간 한도(Life Cap)로 세분할 수 있습니다. 최초 조정 한도는 최초 이자율 조정 때에 증가하거나 감소하는 이자율의 변동폭을 제한하며, 주기적 한도는 두번 째 조정 때부터 매 회의 변동폭을 제한하며, 전 기간 한도는 전 융자 기간 동안의 총 변동폭을 제한합니다.
3. 모기지 신청인이 유의할 사항
이자율 변동에 대한 위에 설명한 보완 장치에도 불구하고 급격히 이자율이 오르는 경우에는 보통의 가계 예산으로는 월 불입금을 감당하기 어려운 경우가 있으며 월 불입금은 감당할 수 있다하더라도 지나친 이자 부담으로 예측하지 못한 큰 손해를 볼 수도 있으므로 변동 이자율 모
기지를 고려하는 경우에 다음 사항을 검토하는 것이 좋을 것입니다.
첫째, 현재의 시장 이자율이 지속되는 경우에 이자율과 월 불입금이 6개월 후, 1년 후, 또 그 이후에 얼마일지를 검토해야합니다. 융자 기관은 초기 이자율을 사용하여 초기 월 불입금을 결정합니다. 융자 기관이 제시하는 초기 이자율이 완전 지수화 이자율인지 아니면 할인이자율
(Teaser Rate)이라고 부르는 인위적으로 낮게 책정된 이자율인지를 구별하는 것이 매우 중요합니다. 최초 이자율이 할인 이자율인 경우에는 시장 이자율이 변하지 않는다 하더라도 최초 이자율 조정 기일에 완전 지수화 이자율로 바뀌게 되어 큰 폭으로 이자율이 오르게 됩니다.
둘째, 이자율이 급격이 오르는 경우에 이자율과 월 불입금이 얼마나 될 것이며, 이를 지불할 능력이 있는지를 검토해야 합니다. 융자 기간이 보통 15년이나 30년에 이르는 장기간이기 때문에 최악의 경우에 대한 대처 능력이 있는지를 사전에 점검하는 것이 중요합니다.
셋째, 차입인은 일반적인 변동 모기지와 달리 초기에는 1%, 1.25% 등 파격적으로 낮은 이자율을 적용되지만, 1,3 개월 등 짧은 초기 이자율 고정 기간이 지나면 이자율이 완전 지수화 이자율로 현실화되며, 이자율의 상승과 낮은 월 불입금 때문에 원금이 당초의 차입금보다 오히려 불어날 수도 있는 초저리 변동 이자율 모기지 등 특수한 프로그램인지를 살펴야 합니다.
이러한 프로그램을 고려하는 차입인은 이러한 프로그램이 자신의 재무 상황이나 재무 계획에 비추어 유리하다고 판단되는 경우에도 최초 이자율 조정 한도나 주기적 이자율 조정 한도가 없는데서 올 수 있는 이자율의 급등 가능성과 원금 증가의 가능성 등 잠재적인 위험성에 대하여도 충분히 검토해야할 것입니다.넷째, 이자율 변동 추이를 검토해야 합니다. 요즈음처럼 시장 이자율이 사상 최저 수준에서 차츰 오르고 있는 상황에서는 특별한 사유가 없는 한 고정 이자율 모기지가 많은 경우에 적합할 것입니다./347-432-9939/516-576-3232
