일년 중 주택 소유자들이 세금공제를 1달러라도 더 받기 위해 필사적으로 노력하는 시기다. 공제가능 항목을 잘만 이용하면 개인소유 주택은 훌륭한 ‘세금 피난처’(tax shelter)가 될 수 있다. 그러나 공제혜택이 모든 개인소유 주택에 적용되지는 않는다 것도 염두에 두어야 한다.
주택 소유자들이 자주 잊게 되는 주택관련 세금공제 항목을 소개한다.


▲융자비용을 공제해라.
은행은 모기지론의 융자비용을 ‘포인트’라고 부르며 1포인트는 융자금액의 1%에 해당된다.

세금보고를 할 때 모기지론을 하는 과정에서 지불한 융자비용은 스케줄 A의 이자항목으로 공제를 받을 수 있다. 단 100만달러까지의 모기지에만 해당된다.

은행으로부터 국세청 보고 양식 1098(IRS Form 1098)을 받으면 융자비용이 포함돼 있는지 확인해 만일 들어 있지 않다면 세금공제 이자(tax-deductible interest) 항목에 융자요금을 추가시켜야 한다.


▲직장 이동에 따른 이사비용을 공제해라.
직장을 옮기거나 비즈니스를 옮기면서 집을 이사했다면 이사비용은 세금 공제를 받을 수 있다. 단 새 직장과 옛 집과의 거리가 50마일 이상이어야 한다. 예를 들어 과거 직장과 과거 주택의 거리가 2마일이었지만 새 직장까지의 거리가 52마일이 돼 이사했다면 공제 받을 자격이 된다. 새 직장과 새 주택과의 거리는 관계없다.

그러나 새 직장 인근으로 이사한 후 39주 이상 그 곳에서 살며 직장에 다녀야 한다. 동일한 직장이 아니어도 상관없다. 자영업자라면 새로 옮긴 비즈니스 인근에서 2년 동안 최소한 78주 이상을 일해야 한다.


▲재융자 비용도 공제가 받는다.
재융자 비용도 세금 공제가 가능하다. 그러나 공제는 30년 또는 15년의 융자기간에 나뉘어 혜택을 받을 수 있다. 예를 들어 30년 모기지 재융자로 1,000달러의 비용을 지불했다면 매년 33.33달러씩 30년에 걸쳐 공제혜택을 받는다.


▲예전에 받은 재융자 비용도 공제해라.
융자를 수차례 받았다면 과거의 융자비용은 가장 최근의 재융자 시점에서 전액 공제 받을 수 있다.

예를 들어 2000, 2001년 연이어 재융자를 했다면 2001년 세금보고에서 2000년 융자 때 공제 받지 못한 융자비용을 한꺼번에 공제할 수 있다.


▲프리페이먼트 페널티도 공제 받아라.
2001년도에 재융자했거나 주택을 팔았는데 은행이 융자금을 일찍 갚았다며 부과하는 프리페이먼트 페널티를 냈다면 이는 이자항목으로 공제 받을 수 있다. 은행이 준 ‘국세청 양식 1098’을 거듭 점검해 위약금 선불이 공제이자 총액에 포함돼 있는지 확인해야 한다.


▲ 매하면서 낸 재산세 일부도 공제해라.
주택을 사거나 팔 경우 클로징 스테이트먼트에는 재산세 할당에 관한 목록이 있다. 거래 상대측이 실제 재산세를 냈더라도, 자신에게 할당된 재산세는 공제할 권리가 있다.

본인이 낸 재산세도 물론 공제 대상이다. 주택 소유주들은 보통 재산세를 잊지 않고 공제하지만 주택을 매매한 해에 할당된 재산세는 잊기 쉽다.


▲주택을 매매한 해에 낸 모기지 이자도 잊지 말라.
주택매매 후 판매가 마무리되는 달에 모기지를 이어 받으면 모기지 이자는 구입자와 판매자에게 나뉘어 할당된다. 자신에게 해당되는 세금 공제 액수는 클로징 스테이트먼트 목록에 적혀 있다.

자신이 주택 판매자라면 구입자는 모기지를 이어받고, 자신에게는 판매가 이루어진 달의 모기지 이자의 할당분을 공제 받을 권리가 있다. 클로징 스테이트먼트는 공제 가능한 모기지 이자 할당액의 정확한 근거가 된다.


▲선납한 모기지 이자나 재산세를 공제하라.
매년 마지막달 수백만의 주택 소유주들은 세금보고에서 한달 분의 모기지 이자를 추가로 공제 받기 위해 다음해 1월의 페이먼트를 선납한다. 만일 페이먼트가 2001년 12월31일까지로 돼있다면 1월 페이먼트를 선납한 경우 은행이 ‘국세청 양식 1098’에 1월의 모기지 이자를 포함시켰는지 확인해야 한다.

전년도에 다음해의 부동산 세금을 많은 사람이 선불하기도 한다. 2001년에 2002년 재산세를 선납했다면 2001년 소득세에서 선납 총액을 공제해야 한다.


▲지불된 재산세를 공제해라.
VA, FHA, PMI 모기지처럼 융자회사에서 재산세를 매달 받아 내는 경우도 세금공제 대상이 된다. 이 금액은 보통 은행에서 보내오는 ‘양식 1098’ 내용에 포함돼 있다. 이 재산세는 은행이 재산세를 완납하기 전까지는 공제가 불가능하므로 내용을 확인해야 한다.


▲땅 빌려 내는 돈도 조건에 맞을 경우 공제 가능하다.
빌린 땅 위에 지어진 주택이라면 대지 임대 페이먼트를 이자 항목으로 공제할 수 있다.

국세청 조항 163(c)는 대지 임대 페이먼트의 세금공제가 가능하도록 규정하고 있다. 조건은 △대지 임대기간이 갱신기간을 포함해 15년 이상 △임대가 문제없이 다음 주택 구입자로 이어질 수 있고 △토지 소유자가 받는 이자율이 모기지에 유사한 수준이고 △현재나 미래에 토지 소유권을 살 수 있는 선택권이 있어야 한다. 모빌홈 단지(mobile home park)는 토지구입 선택권이 없어 세금공제가 불가능하다.


▲비공제 주택구입 비용도 주택 구매가격에 합산해라.
집을 사게 되면 양도세, 등기세, 변호사 및 타이틀 비용과 기타 비공제 비용들을 지불하게 된다. 비공제 비용이라도 주택 구매가격에 합산해 놓으면 결과적으로 주택을 판매할 때 과세가능 소득을 줄여주는 효과가 있다.

<배형직 기자>