부동산 거래는 계약서로 시작해서 계약서로 끝난다. 부동산 거래에 사용되는 계약서가 셀 수 없이 많고 내용도 일반인이 이해하기에는 매우 복잡하다. 부동산 계약서는 시대와 환경을 반영해 끊임없이 수정되어 왔는데 얼마 전 대대적인 변화가 있었다. 앞으로는 집을 사는 바이어도 수수료와 제공받는 서비스 내용이 명시된 계약서에 서명해야 한다. 이는‘전국부동산중개인협회’(NAR)가 지급하기로 한 4억 1,800만 달러 규모의 대규모 집단 소송 합의에 따른 결과다. 워싱턴포스트가 최근 변경된 부동산 규정이 적용된 계약서와 관련, 주택 구입 전 반드시 알아야 할 사항을 부동산 업계 전문가로부터 자세히 알아봤다.

◇ 바이어, ‘위임 계약서’ 올바로 이해해야

8월 17일부터 시행된 새 규정에 따른 가장 큰 변화는 셀러가 더 이상 양측 에이전트의 수수료를 부담하지 않아도 되는 점이다. 이에 따라 바이어에게도 수수료를 부담할 의무가 발생하고 ‘바이어 위임 계약서’(Buyer Representation Agreements)를 통해 지급 수수료와 제공받는 서비스를 사전에 협상해야 할 책임이 생겼다.

일부 주에서 이미 선택적으로 사용된 바이어 위임 계약서에 대해 일부 소비자 보호단체는 바이어에게 불필요한 비용을 초래할 수 있는 단어가 많이 사용되었다는 우려를 제기하고 있다. 부동산 전문가들은 주택 구입에 앞서 수수료 금액과 지급 방식 등이 명시된 바이어 위임 계약서를 자세히 이해하는 것이 중요하다고 조언한다.

◇ 필요한 도움에 맞는 수수료 결정

수수료는 주택 중개 서비스 대가로 중개 업체를 통해 담당 에이전트에게 지급되는 금액이다. 셀러가 양측 수수료를 모두 지급하는 기존 관행에서 일반적인 수수료율은 거래 금액의 5~6%였다. 새 규정 시행에 따라 셀러는 이제 바이어 에이전트 수수료 지급 여부를 결정할 수 있게 됐다. 반대로 바이어에게는 자신의 에이전트에게 지급할 수수료 액수와 지급 방식(정액제 또는 비율제) 등을 협상해야 할 책임이 생겼다.

일부 소비자 단체는 바이어가 비율제보다는 정액제 수수료 지급 방식을 선택하는 것이 유리하고 계약서 중 수수료와 관련된 항목은 반드시 명확히 기입할 것으로 권고한다. 부동산 업계도 수수료와 서비스 내용이 계약서를 통해 반드시 명시돼야 한다고 강조한다.

‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 케빈 시어스 대표는 “고객은 에이전트에게 원하는 서비스와 수수료 액수를 결정할 수 있다”라며 “앞으로는 에이전트로부터 얼마만큼의 도움이 필요하고 그 도움을 얼마나 활용할 수 있는지를 아는 것이 중요하다”라고 설명했다.

◇ 의뢰 수수료 부과될 수도

바이어 위임 계약서 추가 수수료 조항이 포함될 수도 있다. 기본 중개 수수료와 별도로 부과되는 추가 수수료로 ‘행정’(administrative), ‘거래’(transaction), ‘의뢰’(retainer) 수수료 등이 있다. 추가 수수료는 이전부터 부과되던 수수료지만 계약서 서명 전 내용과 액수, 필요 여부 등을 반드시 확인해야 수수료가 불어나는 것을 피할 수 있다.

행정 및 거래 수수료의 경우 일부 600달러까지 부과되는 경우가 있다. 비영리 소비자 보호 단체 ‘미국 소비자 연맹’(CFA)은 이 두 가지 수수료는 기본 중개 수수료에 포함되어야 하는 수수료로 정당하지 않은 수수료로 규정한다.

반면 의뢰 수수료의 경우 필요성이 커질 전망이다. 바이어 에이전트는 고객이 마음에 드는 집에 대한 구입을 완료해야 수수료를 지급받는다. 요즘처럼 매물을 찾기 힘든 시기에 주택 구입이 장기간 이어질 것에 대비해 의뢰 수수료를 별도로 부과하는 에이전트가 늘어날 것이란 전망이다.

◇ ‘쌍방 중개’ 계약에 따른 이해 충돌

소비자 보호 단체와 NAR은 바이어가 ‘쌍방 중개’(Dual Agency) 계약에 주의하라고 권고한다. 쌍방 중개는 한 에이전트가 양측 거래 당사자를 모두 중개하는 위임 계약 형태다. 한 에이전트가 셀러와 바이어를 동시에 중개할 수 있고, 한 매물을 대상으로 두 명의 바이어를 동시에 중개해도 쌍방 중개 계약에 해당한다.

쌍방 중개 계약을 허용하는 포괄적 위임 계약서는 셀러와 바이어 양측에 모두 피해를 줄 수 있기 때문에 주의해야 하는 계약 형태다. 바이어 또는 셀러만 위임하는 단독 에이전트 역할이 쌍방 에이전트로 바뀌면 거의 대부분 이해 충돌이 발생하기 때문에 계약서 서명 전 양측의 협의를 통한 합의가 이뤄져야 한다. 쌍방 중개 계약에 따른 이해 충돌이 발생할 수 있음을 사전에 인지하고 바이어는 필요하다면 단독 에이전트 계약을 맺어야 한다.

◇ 단기 위임 계약이 안전

바이어는 에이전트를 신중하게 물색한 뒤 바이어 위임 계약서에 서명해야 한다. 이미 서명한 위임 계약서를 취소할 때 자칫 법적 책임이 뒤따를 수 있다. 위임 계약을 맺은 에이전트가 매물을 잘 찾지 못하거나 다른 에이전트가 더 유리한 조건을 제시하는 경우가 취소가 필요한 예다. 위임 계약서에는 수수료 액수, 지급 방식 외에도 계약 기간이 명시된다. 이 기간에는 바이어가 임의로 계약을 취소하고 다른 에이전트와 계약을 맺을 수 없다.

노스캐롤라이나에서 사용되는 바이어 위임 계약서의 경우 양방 합의 없이 바이어가 일방적으로 계약을 취소하더라도 계약 기간 중 바이어가 다른 에이전트를 통해 집을 구입하더라도 기존 계약서에 명시된 수수료를 지급하도록 규정한다. 이 경우 수수료 비용 외에도 변호사 비용 등 법적 비용까지 떠안을 수 있기 때문에 주의가 요구된다. 위임 계약 기간을 단기로 정하고 계약 취소가 필요하다면 에이전트와 합의 뒤에 서면으로 진행해야 한다.

<준 최 객원 기자>