콘도나 타운하우스를 파는 과정은 단독 주택과 비슷하지만 한가지 차이점이 있다. 콘도와 타운하우스를 사려는 바이어의 모기지 대출 승인 여부가 크레딧 기록뿐만 아니라 단지를 관리하는 ‘HOA’(주택 소유자 협회)에 의해서도 영향을 받을 수 있기 때문이다. HOA관리 상태에 따라 에스크로 기간이나 거래 절차가 길어질 수 있다. 최악의 경우 대출 승인이 거절돼 어렵게 체결된 구매 계약이 무산되는 사례도 적지 않다. 최근 주택 시장에서 관련 문제가 주요 이슈로 떠오르자 급기야 ‘전국부동산중개인협회’(NAR)가 대응에 나서고 있다. HOA와 관련된 문제가 잦아진 이유와 주택 거래 과정에서 셀러와 바이어가 유의해야 할 사항을 알아본다.

■HOA 마스터 보험 정부 기준 충족해야

콘도나 타운하우스 단지 관리를 담당하는 대부분의 HOA는 공용 공간, 외벽, 지붕, 수영장 등 공동 시설 등을 대상으로 하는 마스터 보험에 가입한다. 모기지 대출 기관은 대출 담보 자산인 거래 대상 주택을 보호하기 위해 마스터 보험이 국영모기지 보증기관 패니메이와 프레디맥이 정한 기준을 충족하는지 확인해야 한다.

이 같은 심사 관행은 2021년 플로리다 주 마이애미의 한 12층짜리 아파트가 갑자기 붕괴한 사고 이후 더욱 강화됐다. 당시 98명이 사망한 비극적인 사건을 계기로 패니메이와 프레디맥은 콘도 프로젝트의 대출 적격 기준을 전면 개편했다. 2023년 확정된 새 기준에 따르면 대출 기관은 HOA 가입 마스터 보험의 보험 보장 수준, 적립금, 유지보수 지연 여부 등의 항목을 대출 승인 전 반드시 검증해야 한다.

■‘재건축비 보장’ 충분한지가 관건

모기지 대출업계 관계자들은 “콘도 대상 모기지 대출 심사 시 건물 보험, 책임보험, 신탁보증 보장을 포함한 마스터 보험을 확인해야 한다”라며 “일반적으로 최소 100만 달러의 책임보험과 건물 재건 비용을 충당할 수 있는 보장이 필요하다”라고 설명한다. 모기지 대출 승인을 별문제 없이 승인받으려면 ‘보장 재건축 비용’(Guaranteed Replacement Cost) 또는 ‘확장 재건축 비용’(Extended Replacement Cost) 조건으로, 보험사가 재건축 비용의 100%를 지급하는 보험 형태가 필요하다.

‘현재가치’(Actual Cash Value) 기준 보장만으로는 대출이 거절될 수 있기 때문에 주의해야 한다. 사고 외에도 HOA 마스터 보험이 화재 등 재난 발생 시 건물 재건축 비용을 충분히 보장하지 못할 경우에도 바이어의 대출이 거절될 수 있는데, 이 경우 주택 거래 마지막 단계에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있다.

■HOA 서류 제출 지연 시 거래 취소될 수도

서류상으로 모기지 대출 승인에 필요한 보험 요건을 충족하더라도, 이를 입증하는 서류가 승인 기한 내에 대출 기관에 제출되지 못하는 경우도 많다. HOA 이사회는 대개 주민 대표자로 구성된 자원봉사자나 시간제 관리업체로 운영되는 경우가 많다. HOA가 대출 기관의 서류 제출 요청에 제때 대응하지 못하면 에스크로 절차가 지연되거나 대출 거절로 이어질 위험이 크다.

부동산 에이전트들에 따르면 이 같은 문제는 대출 승인과 에스크로 마감을 앞둔 거래 막바지 단계에 자주 발생하는데, 이 경우 문제를 해결할 시간이 촉박해 거래 취소로 이어지기 쉽다. NAR은 소속 회원들에 통해 지난해 이 같은 문제가 급증하고 있음을 파악해 대응책 마련에 나섰다. NAR에 따르면 HOA 서류 제출 지연으로 인한 거래 취소 사례는 HOA 비중이 높은 리조트 및 세컨드 홈 시장에서 두드러지게 나타나고 있다.

■단지 내 다른 유닛에도 타격

콘도나 타운하우스 단지 HOA가 가입한 보험이 패니메이나 프레디맥의 기준을 충족하지 못하거나, 적립금 부족, 유지보수 지연, 높은 단기 임대 비율 등의 문제가 지적될 경우 해당 단지가 ‘비적격’(Non-warrantable)로 분류될 수 있다.

단지가 비적격으로 분류되면 특정 유닛뿐만 아니라 단지 내 모든 유닛에 대한 일반 모기지 대출이 나오기 힘들기 때문에 셀러는 현금 구매 바이어만 찾아야 하는 제약이 발생한다. 이 경우 잠재 바이어 숫자가 급격히 줄어 판매에 어려움을 겪을 수밖에 없다. 비적격으로 분류된 단지의 주택을 구매하려면 포트폴리오 대출이나 기타 비전통적 대출 상품을 이용해야 하는데, 이들 상품은 일반적으로 이자율이 높고 계약 조건도 까다롭다.

■집 내놓기 전에 마스터 보험 자료 검토

콘도나 타운하우스를 팔 계획이라면 보유 유닛을 매물을 내놓기 전에 HOA로부터 마스터 보험 증권, 최신 예산, 적립금 관련 자료를 요청해 검토해야 한다. 해당 서류들은 모기지 대출 기관이 해당 단지가 대출 적격인지 판단할 때 검토하는 주요 서류다. HOA의 마스터 보험이 보장 재건축 비용 또는 확장 재건축 비용 조항을 포함하고 있는지 확인해야 한다. 또, 최소 100만 달러 이상의 책임보험과 충분한 신탁보증 보장에도 가입됐는지도 점검해야 한다.

건물에 대한 HOA의 최근 적립금 보고서 작성이 있었는지, 있었다면 적립금이 충분히 확보되어 있는지를 확인하는 것도 중요하다. 대규모 수리를 앞두고 적립금이 부족하다면 HOA 관리비가 인상되거나 특별 추징금이 부과된다. 바이어가 에스크로 기간 이 같은 사실을 파악하면 중도에 거래를 취소할 수 있기 때문에 집을 내놓기 전에 미리 파악해 두고 적절하게 대처해야 거래 지연이나 취소를 막을 수 있다.

커뮤니티 협회가 적용되는 주택이 계속 증가하는 상황에서, 이러한 문제는 앞으로 더욱 빈번해질 가능성이 크다. HOA 관련 서류를 다른 거래 요소만큼 중요하게 다루지 않는 판매자는 그만큼의 위험을 감수해야 한다.

■NAR, 마스터 보험 정보 제공 의무화

전국적으로 약 150만 명의 부동산 에이전트가 가입한 NAR은 HOA 관련 문제를 해결하기 위해 정책 차원의 대응에 나서고 있다. 2025년 회원들의 문제 제기 이후, NAR 산하 리조트 및 세컨드홈 위원회는 HOA가 마스터 보험 정보를 셀러에게 적시에 제공하도록 의무화하는 전국 단위 공시 제도 도입을 권고했고, 이 권고안은 지난해 11월 NAR 집행위원회에서 만장일치로 통과됐다.

<준 최 객원 기자>