모기지 금리가 30년만에 최저 수준을 기록하면서 주택 소유주들의 모기지 재융자 신청이 최근 들어 봇물을 이루었다. 재융자를 ‘성공적’으로 끝낸 한인들 중에는 모기지 페이먼트가 한달에 200~300달러 줄어든 경우도 있다. 저금리 덕분에 주택 소유주들은 한달 페이먼트를 상당히 절약한 셈이다.

그러나 재 융자를 신청한 모든 주택 소유주들이 저금리 혜택을 본 것은 아니다. 재융자 신청의 폭주로 인해 업무가 거의 마비되면서 재융자를 받는 시일이 평소에 비해서 평균 3~4배 가량 지연되면서 문제가 발생하고 있다.
최근 재융자를 신청한 신청자들이 겪고 있는 가장 보편적인 문제는 낮은 금리 때 ‘락인’(Lock In, 금리 변동에 대비해 융자를 승인 받기에 앞서 미리 금리를 결정해 놓는 것)을 해놓았음에도 불구하고 락인한 금리로 모기지 재융자를 할 수 없다는 것이다.

이같은 현상은 은행에서 모기지 재융자 신청자에게 락인 서비스를 제공하면서 일반적으로 유효기간을 30일 가량 주는데, 금리가 하락하면 재융자 신청자들이 폭주해 업무 지연으로 유효기간을 넘기게 되기 때문이다.

이를 경우 재융자 신청자들은 락인한 금리 대신에 재융자가 끝나는 시점의 금리로 재융자를 해야 되는 것이다. 이 때의 금리가 다행히 락인한 금리에 비해서 낮거나 비슷할 경우에는 상관없지만 상당 폭으로 올랐을 경우에는 문제가 발생하게된다.

큰 폭으로 올라있으면 재융자를 포기하거나 떨어질 때까지 기다려야 하지만 주택 감정서 등을 비롯해 중요 서류들이 만기일을 넘길 경우에는 다시 신청해야 한다. 또다시 서류를 작성해 융자를 신청해야 하기 때문에 시간적, 금전적으로 손해를 보게 되는 셈이다. 자칫하면 재융자를 못할 수도 있다.

한미은행에서 부동산 융자를 담당하고 있는 진 신씨는 "온라인으로 직접 재융자를 신청할 경우에 업무 폭주로 인해 락인 유효기간이 만기되어 연장해야 하는 케이스들이 많다"며 "그러나 은행에 직접 재융자를 할 경우 상황을 보아서 은행업무 폭주로 융자가 늦어지면 대개 무료로 락인 기간을 연장해 준다"고 말했다.

그러면 재융자 신청자들은 어떻게 하는 것이 가장 좋은가. 전문가들은 재융자 신청시 ‘락인’ 기간을 연장시키는 것이 가장 현명한 방법이라고 권하고 있다. 일반적으로 은행은 락인 유효기간을 30일 무료로 제공하고 있지만 기간을 45일이나 60일, 90일로 연장시키려면 수수료를 더 지불하거나 락 인한 금리보다 약간 높은 금리가 적용된다.

전문가들은 이와 같이 은행에 수수료를 지불하거나 약간 높은 금리가 적용되더라도 락인 유효기간을 1개월이 아니라 2~3개월 가량 연장시켜 놓는 것이 안전한 방법이라고 조언하고 있다.

’J.P 모건 체이스’사의 토머스 가비 부사장은 "최근 몇 개월 동안 재융자하는데 소모되는 시간이 50~100%까지 길어졌다"며 "요즈음에는 융자를 신청한 후 끝날 때까지 평균 60일가 량 걸린다"고 밝히면서 지난해의 경우 대부분의 융자는 30일 이내 마무리되었다고 덧붙였다.

한편 연방 모기지 공사가 14일 발표한 자료에 따르면 30년 고정 모기지 금리는 6.88%로 이전의 7%에 비해 소폭 내렸다. 재융자를 하는 주택 소유주들이 선호하는 15년 고정 모기지 금리는 6.36%로 전주의 6.51%에 비해서 하락했다.

<문태기 기자> tgmoon@koreatimes.com