주거용 건물주는 세입자 보증금을 세입자가 퇴거한 후 21일 이내, 상업용은 30일 이내에 반환해야 된다. 최근에는 보증금 지불을 전자 방식으로 지불하는 경우가 많다. 그러다 보니 새 법에서는 처음 보증금을 전자식으로 받았느냐 안이면 우편으로 받았느냐 또는 다른 합의가 있었느냐 그리고 보증금 반환 시 수리비용같은 항목별 공제 사항이 있었느냐, 세입자가 여러 명인 경우에 따라서 건물주가 세입자한테 보증금 어떻게 환불해야 하는가를 구분했다.

처음 지불한 보증금을 전자 방식으로 납부한 경우; 서면으로 전자식이 아닌 다른 방법으로 보증금을 지불한다는 계약이 없었을 때는 전자 방식으로 보증금을 반환하는 것이 원칙이다. 그리고 임대 종료 시에도 전자 방식으로 보증금을 수령할 권리가 있다는 통고를 해야 된다. 단, 보증금 항목별 반환은 건물주가 세입자한테 제공한 주소 또는 이메일 주소에 동의하지 않는 한 기본적으로 우편으로 이루어진다. 보증금을 전자적으로 수령한 경우, 다른 지불 방법이 서면으로 안 되어 있다면 보증금 반환 은 전자식으로 지불한다.

일반적으로 건물주는 세입자 보증금을 세입자한테 반환 할 때에 세입자가 발행된 수표로 보증금을 반환해야 한다. 그러나 건물주가 세입자로부터 전자 방식으로 보증금 또는 임대료를 수령하는 경우, 건물주는 세입자가 서면으로 지정한 방식으로 나머지 보증금을 반환해야 한다. 단, 건물주와 세입자가 서면 합의를 통해 다른 반환 방법을 지정하지 않는 한, 반환 방법은 건물주가 세입자와 서면으로 지정한 방식으로 반환 한다.

건물주나 세입자 중 한 쪽이 임대 계약을 취소 의사를 통고하면, 건물주는 세입자한테 전자식으로 보증금을 받을 권리가 있음을 서면으로 통고하도록 규정하고 있다. (보증금이 전자식으로 지불되었고, 보증금 반환을 위한 다른 방법을 지정하는 상호 합의가 아직 체결되지 않았다고 가정한다.) 보증금 항목별 반환은 집주인과 세입자가 다른 주소나 이메일로 합의하지 않는 한 기본적으로 우편으로 이루어진다.

보증금에서 경비를 항목별로 공제한 명세서는 직접 제출하거나 1종 우편으로 반환해야 한다. 그러나 새 법에서, 건물주와 세입자가 상호 합의하여 건물주가 제공한 이메일 계정으로 이메일을 보내거나, 세입자가 제공한 주소로 우편 요금 선납 1종 우편으로 항목별 명세서를 보낼 수 있다. 세입자는 항목별 반환 목록에서 악덕 건물주의 사기성 청구를 유의해야 된다. 세입자가 여러 명인 경우, 서면으로 별도로 합의하지 않는 한 보증금은 모든 세입자에게 발행된 수표를 통해 반환된다.

건물주가 선택한 성인 세입자 중 한 명에게 직접 배달하거나 우편 요금 선불로 1종 우편을 통해 세부 내역서를 제공해야 된다. 다만, 건물주와 모든 성인 세입자가 아래에 명시된 다른 방법을 선택한 경우는 예외이다.

만약에 여러 성인 세입자가 거주하는 경우, 건물주는 임대 시작 시 또는 임대 기간 중이나 임대 종료 후 언제든지 건물주와 모든 성인 세입자 간에 다음 두 가지 사항을 명시한 상호 서면 계약을 체결할 수 있다.

1. 어떻게 한 세대 보증금 중의 일부 잔여금을 반환하는 방법 (특정 성인 세입자에게 반환할지 또는 여러 세입자에게 분할할지 여부 및 할당 비율 포함). 보증금 잔여 부분을 여러 성인 세입자에게 반환해야 되는 경우, 임대인은 서면 계약서에 명시된 대로 각 성인 세입자가 지정한 은행 계좌 또는 기타 금융 기관에 1종 우편, 선불 우편 또는 전자 입금으로 보증금을 반환할 수 있다.

2. 각 성인 세입자에 대해서 건물주가 eMail 이메일이나 1종 우편으로 선불 지불된 우편요금으로 하며 항목별 명세서와 함께 우편물 전달 주소 또는 이메일 계정을 제공할지 여부.

이러한 조항은 건물주의 권리 승계자에게도 적용된다. 가정 폭력으로 인해 임대차 계약이 종료된 경우에는 특별 규정이 적용된다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>