차압이 진행되는 채무자 단독 주택 1~4 동에 대해서 차압 진행 중에 판매 위탁 계약서가 있으면 차압이 45 일간 지연 시키고, 서명된 매매 계약서를 받으면 추가 40 일이 지연되어서 전체 85 일이 지연된다.

새 법에서, 영업 기준일로부터 차압 경매 최소 5 일 전에 채무자가 집 매물 위탁 계약서인 “리스팅 (listing)”을 받은 채권자는 예정된 차압 경매일에서 45 일을 더 연장해 주어야 된다. 그리고 채권자는 최초 차압 경매 매각 시 부동산 시장 가치의 67% 미만으로 부동산을 매각하는 것을 금지한다.

▲판매 위탁 계약 (Listing) 근거에 의해서 45일 차압 연기

담보 계약이나 융자 계약서에 의해서 계약 위반 시 차압 권한이 있는 주거용 1~4 부동산의 경우, 예정된 매매일로부터 추가 45일이 경과하기 전까지는 매매를 실시할 수 없다. 이는 다음과 같은 경우에 해당 된다.

- 채권자가 차압 경매 예정일로부터 영업일 5 일 전에 “리스팅“ 계약서를 수령 한 경우.

- California 부동산 broker 면허 소유자로부터 판매 위탁 계약서 (listing 계약서)

- 일반인이 부동산 매물을 검색 할 수 있는 마케팅 플랫폼에 올려 둔 것

- 일반 등기 우편, 또는 다음날 배송 우편, 기타 택배 서비스, 인편으로 발송

-수신자의 서명과 수신 및 배달 날짜와 시간을 확인하는 추적 정보가 포함된 것.

- 이 연기는 한 번만 사용할 수 있다.

▲서명된 매매 계약서에 근거해서 수령일로부터 45일 연기

예정된 차압 경매 날짜가 위와 같은 방식으로 연기된 경우, 채권자는 다음의 경우 체결된 매수 계약서를 수령한 후 45일 동안 예정된 차압 경매 일짜를 연기해야 한다.

-채권자는 차압 경매 예정일로부터 영업일로 계산해서 5일 이전에 받아야 된다. 그러므로 실제로 40 일이 추가 되므로 전체 85 일이 연기 된다.

-부동산 매매 계약서 사본

-부동산 매매 계약서에 완전히 서명 된 계약서

-구입자 이름, 판매 가격, 에스크로 마감 날짜 와 지정된 에스크로 담당자의 수락이 포함되어야 된다.

-구입 가격은 해당 재산에 담보된 모든 채무의 미지급 잔액 기록과 같거나 더 많은 액수라야 된다.

-우체국 등기 우편 또는 기타 다음날 우편 택배 서비스를 통해서 인증 받을 수 있는 우편으로 발송

-수신자가 수령 서명 및 수령 날짜와 시간을 확인하는 추적 확인 정보가 포함되어야 된다.

-이 연기는 한번만 사용 할 수 있다.

참고 : 현 캘리포니아 법에 의하면, 채무 불이행으로 차압 통고 (NOD)가 등록된 날부터 차압 경매 까지 소요되는 시간은 약 110일 이다.

2021년부터 “부동산 매매 경비 공개법 (RESPA)에서, 융자금이 연체된 후 최소 120일 직후에 채무 불이행 통고서 (NOD)를 등록할 수 있다. 과거에는 90 일 이후 였다.

최근의 법에 의해서 채무자 부동산이 매매 경비 공개법 적용에 의해서 채무 불이행 등록부터 차압 경매일까지 소요되는 시간은 총 230일 이 된다.

위에 명시된 230일 절차상 시간 경과 외에도 새 법은 다음과 같이 압류 절차에 최대 85일을 추가할 수 있다 :

경매일로부터 영업 일 5일 전에 채권자한테 판매 위탁 계약서 (listing) 을 전달 해 주면 채무자는 예정된 차압 경매일보다도 45일 연장을 받게 된다.

그리고 차압 경매일로부터 영업일 5일 전에 구입자와 판매자가 서명 된 매매 계약서를 전달하면 실질적으로 40일이 추가되므로 전체 85 일이 지연된다. 2차 연기는 채권자가 서명된 매매 계약서를 수령한 날로부터 계산되므로 45일이 안이다.

2025 년 1월 1일부터 시행

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>