고금리가 장기화되는 요즘, 상업용 부동산 투자자들의 시선이 다시 NNN 리스 매물에 모이고 있다. 직접 관리가 전혀 없고, 장기 임대 계약으로 예측 가능한 수익을 창출하는 구조 덕분에 여전히 안정적인 투자처로 평가받는다. 지금 시점에서 NNN 리스된 부동산 투자자들이 꼭 체크해야 할 7가지 포인트를 함께 살펴보자.

먼저 금리가 쉽게 내려오지 않는 상황에서 NNN 매물은 일정 수준 이상의 고정 수익률을 확보할 수 있지만, 아직까지는 융자보다는 현금 구매 전략이 유리한 환경이다. 예를 들어, 리테일 부동산 구입때 적용되는 융자금의 이자는 대략 6.5% 에서 7% 이고, 북가주 대도시 홈디포 맞은편에 위치한 버거킹 매물은 투자율 4.85%, 매매가는 1,875,000달러로, 입지 프리미엄이 반영된 대표적인 사례다.

두 번째는 과거보다 소형 NNN 매물의 인기가 높아지고 있다는 점이다. 고가의 대형 체인 외에도 로컬 치과, 동물병원, 퀵서비스 레스토랑(QSR), 편의점 등은 상대적으로 진입 장벽이 낮고 수익률도 높아 중형 투자자들에게 적합한 대안이 되고 있다. 예컨대 텍사스 주에 위치한 Wienerschnitzel 매물은 오너의 관리 전혀 없고 15년 임대가 남아 있으며, 투자율 6.5%, 가격은 1,385,000달러에 구입가능하다.

세 번째는 테넌트 리스크 관리다. 최근 월그린이나 라잇에이드처럼 대형 체인도 폐점하는 사례가 늘고 있다. 크다고 안전한 건 아니라는 걸 보여준다. 따라서 테넌트의 신용도만 볼 게 아니라 업종의 시장성, 해당 상권의 안정성, 그리고 대체 테넌트의 수요까지 함께 살펴보자.

네 번째는 1031 익스체인지 전략이다. 기존 부동산을 매각하고 더 나은 NNN 매물로 갈아타는 방식인데, 시기만 잘 맞추면 세금 유예 효과와 자산 재편이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다. 다만 45일 안에 대체 자산을 지정하고 180일 내 클로징을 마쳐야 하니, 일정 관리가 핵심이다.

다섯 번째는 많은 한인 투자자들이 자주 묻는 질문들이다. 예를 들어 “NNN이면 진짜 아무것도 안 해도 되나요?”, “테넌트가 나가면 리스는 끝나는 건가요?”, “Lease term이 남아 있어도 리스 갱신이 안 될 수도 있나요?”, “투자율이 낮은데 수익이 남을까요?”, “세금은 누가 내나요?” 같은 질문들이다. NNN의 본질은 관리 부담이 없고 수익이 장기간 고정된다는 점에 있다. 물론 계약 구조와 테넌트 신용에 따라 리스크는 존재하지만, 잘 선별된 매물이라면 주택보다 예측 가능성이 높다. 리스 갱신 옵션은 테넌트에게만 있는 경우가 많아, 계약상 연장 가능성이 있다고 하더라도 실제 갱신이 이루어지지 않을 수 있다는 점도 유의해야 한다.

여섯 번째는 리테일 업종의 변화다. 온라인 쇼핑이 늘며 오프라인 리테일은 위기처럼 보이지만, 그 안에서도 살아남는 업종이 있다. 예를 들어 어전트케어, 편의점, 패스트푸드, 프랜차이즈 등은 아마존으로 대체될 수 없는 업종들로, 오히려 더 강세를 보이고 있다. 아리조나주의 한 신축 QSR 매물은 2024년 준공된 NNN 리스로, 임대기간이 14년 반이나 남아 있으며 투자율 6%,순소득은 연 ＄106,450로 제시된다.

마지막으로 수익률 계산의 함정을 짚어보자. 흔히 표기된 투자율만 보고 투자 결정을 내리는 경우가 많지만, 실제로는 건물의 구조, 리스 조건, 보험과 세금, 공실 리스크 등을 모두 고려해 순수익률을 계산해야 정확하다. 특히 ‘NNN이라 관리가 없다’는 설명이 붙어 있어도, 간혹 지붕과 건물구조체에 대한 유지·보수 책임이나 추후 테넌트 교체 등에서 예외를 두고 있는 경우도 확인해야 한다. 결국 요즘 같은 시장에서는 테넌트의 신뢰도, 업종의 지속 가능성, 입지 경쟁력, 그리고 실투자 수익률까지 종합적으로 따져보는 눈이 필요하다. NNN 투자, 다시 기본으로 돌아가 보자.

문의 (213)626-9790

<해리 정 한바다 부동산 대표>