최근 미국의 양대 국책 모기지 은행이랄 수 있는 Fannie Mae와 Freddie Mac에서 각 지역별로 적용될 2025년도 새로운 중간소득(AMI- Area Median Income)이 발표됐다. 이는 시사하는 바가 크다. 카운티마다 차이가 있지만 한인들이 많이 거주하고 있는 페어팩스 카운티, 라우든 카운티, 프린스윌리엄 카운티, 몽고메리 카운티 등에서는 중간소득이 증가했다.

중간소득은 처음으로 주택을 구입하는 이들에게는 그 레벨에 따라 다양한 혜택을 받을 수 있는 기준점이 되기에 중요시 되어 왔다. 물론 주택융자 심사 시에 소득기준에 대한 심사가 여전히 엄격하므로 충분한 인컴이 있어야만 융자심사를 통과하게 됨은 당연하다. 다만 첫 주택구입자 프로그램으로 비교적 더 낮은 이자율과 다양한 혜택들을 기대한다면 무조건 인컴이 높다고 좋은 것만은 아니다.

왜냐하면 여러 첫 주택구입자를 위한 융자프로그램들은 모두 소득의 상한선이 있기 때문이다. 인컴이 부족해도 융자심사를 통과할 수 없겠지만 그렇다고 무조건 인컴이 높다고 장점이 되는 것은 아니다.

일반적으로 첫 주택구입자 프로그램들은 각 해당 카운티의 중간소득의 80%까지를 소득 상한선으로 규정한다. 첫 주택구입자 프로그램에 해당되려면 융자신청인의 소득이 해당 카운티 중간소득의 80% 이하가 되어야만 한다. 그래야 상대적으로 더 낮은 이자율 그리고 더 저렴한 융자프로그램과 다양한 혜택들을 제공받을 수 있기 때문이다.

이번에 새로 업데이트된 카운티(페어팩스, 라우든, 프린스윌리엄, 몽고메리)의 중간소득은 현재 ＄162,000으로 발표됐다. 따라서 해당 카운티의 첫 주택구입자 인컴 상한선은 카운티 중간소득의 80%인 ＄129.600까지 인상되었다. 처음 주택을 구입하는 이들에게 융자신청인의 소득이 ＄129,600 이하라면 비교적 더 저렴하고 유리한 프로그램으로 주택구입이 가능해졌다는 점, 그리고 이런 프로그램에 소득제한이 더 상승했다는 점은 그만큼 부동산 시장의 지속적인 상승과 물가상승을 동시에 반영한 결과라고 본다.

이러한 카운티의 중간소득이 상승한 만큼 High Cost Area로 지정된 지역들은(Fairfax, Loudon, Prince William, Montgomery county 등) 카운티 중간소득의 120%까지 확장적용을 해서 이자율에서 조금이나마 도움을 받을 수 있도록 첫 주택구입자들에게 더 큰 문이 열렸다는 점은 참으로 반가운 소식이 아닐 수 없다.

비록 그랜트 등 다양한 금전적인 지원은 받을 수 없다고는 하나, 이자율면에서는 첫 주택구입자로서 받을 수 있는 최선을 받는다는 점에서 환영할 일이다. 이들 지역들의 현재 중간소득이 ＄162,000이므로 120% 즉 ＄194,400 이하 소득의 첫 주택구입자라면 비교적 더 낮은 이자율의 혜택을 받을 수 있게 되는 것이다.

얼마전까지 흔히 식스피규어라 하면 고소득의 대명사로 이해되었다. 지금보다 물가가 낮았던 시기에 여섯 자리 숫자 연봉을 받는다는 것은 자랑스러움과 부를 동시에 나타내는 척도였지만, 물가상승의 여파로 카운티 중간소득이 우리가 예전에 부러워했던 식스피규어를 훌쩍 넘어선걸 보면 참으로 격세지감이 아니랄 수 없다.

첫 주택구입자들은 본인의 소득 또한 한번 더 확인해서 소득이 이런 상한선 아래라면 꼭 더 유리한 프로그램으로 융자를 얻을 수 있도록 찾아보는 수고를 아끼지 않아야할 것이다. 작은 차이에서도 큰 효과를 얻을수 있는 규모가 큰 주택융자이기에 더욱 여러분들의 주의와 관심을 요한다. 문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>