관세전쟁의 후유증이 아직은 봉합되지 않은 불안함 속에서 여전히 높은 이자율에 대한 부담감은 특히 낮은 다운페이먼트로 주택을 구입하려는 첫 주택 구입자들에겐 더 큰 부담으로 다가올 수밖에 없다. 그도 그럴 것이 낮은 다운으로 주택을 구입하고자 한다면 상대적으로 융자를 많이 얻을 수밖에 없고, 이는 지금처럼 높은 이자율에서는 더 큰 페이먼트 부담으로 다가오기 때문이다.

다운페이먼트를 충분히 준비하지 못했거나, 크레딧 점수가 아주 뛰어나지 않은 상태에서 주택구입을 염두에 두고 있다면 아무래도 개개인의 자격요건에 따라 차별(?)이 심한 일반 컨벤셔널 모기지보다는 FHA Mortgage가 지금으로선 대안이 될 수 있다고 본다. 컨벤셔널 융자에 비해 상대적으로 이자율도 낮은 편이고 최소 요구 다운페이먼트가 3.5%인 FHA Mortgage는 숨겨진 장점이 많다.

그동안 강력한 셀러 마켓에서 아무래도 셀러들이 상대적으로 기피하던 정부융자 프로그램들(FHA 또는 VA)에 비해 선호하는 일반 컨벤셔널 융자에 밀려서 그 관심도가 떨어짐으로 시장에서 선호도가 낮았던 것은 사실이지만 다시 매물이 증가하고 바이어 마켓으로 어느 정도 순환하려는 시기에서는 다시 관심을 받고 있다.

우선 컨벤셔널 모기지에 비해 이자율이 상대적으로 낮고, 크레딧에 차등적으로 이자율이 적용되는 일반 융자와는 달리 크레딧 점수가 뛰어나지 않고 다소 부족하더라도 차등 없이 낮은 이자율을 받을 수 있는 게 가장 큰 장점이랄 수 있겠다. 뿐만 아니라 모기지 보험료 또한 크레딧 점수에 따라 차등적용이 심하게 되는 일반융자에 비해 차등 적용 없이 균등하게 적용함으로써 오히려 낮은 모기지 보험료의 혜택을 넓게 적용된다는 것 또한 하나의 장점이다.

거기에 융자 심사 시에 기준이 되는 소득대비 부채비율 허용치가 일반융자보다 심사기준이 더 완화되어있기에 상대적으로 같은 소득에서 가능한 융자액수를 더 많이 받을 수 있는 것 또한 장점이랄 수 있겠다.

아무래도 크레딧 자격조건의 기준이 많이 완화되어 있다보니, 과거의 나쁜 기록들로부터의 융자제한 유예기간이 훨씬 짧다는 것 또한 과거를 딛고 새로운 출발을 꿈꾸는 이들에겐 희망적인 메시지로 다가온다. 추후 이자율이 다시 내려가게 된다면 Streamline refinance를 통해서 다시 복잡한 융자심사 절차를 거치지 않고 주택 감정 및 인컴 증명 없이도 아주 간단히 이자율만 내려서 페이먼트를 낮출 수 있는 재융자의 기회를 가질 수 있는 것 또한 FHA 융자만의 장점이랄 수 있겠다.

물론 융자액수의 1.75%에 달하는 보증수수료를 지불해야함으로 전체 클로징 비용이 더 많이 드는 단점과 쉽게 없앨 수 없는 모기지 보험은 부담이 되긴 하지만, 예상보다 고금리가 오래 지속될 것 같은 지금 같은 시기에서는 다운페이먼트가 충분히 준비되지 않고 크레딧이 아주 뛰어나지 않다면 비교적 낮은 다운페이먼트로 주택을 구입하고자하는 이들에게 높은 이자율과 높은 융자액수로 인한 높은 페이먼트는 부담으로 다가올 수밖에 없다.

FHA 융자를 통해서 더 낮은 이자율의 혜택을 누릴 수 있는, 또 미래의 간단한 재융자 기회 또한 살릴 수 있는 FHA Mortgage를 통해 조금이라도 더 낮은 페이먼트로 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있기를 응원한다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>