국내외적으로 불확실한 상황이 지속되고 있음에도,새롭게 비즈니스를 시작하려는 사람들은 여전히 임대 공간을 활발히 찾고 있다. 영어 소통에 큰 문제가 없다고 생각하는 이들 중에는 본인의 부동산 에이전트 없이 직접 리스팅 에이전트에게 연락하여 임대 공간을 알아보고, 리스 계약서를 받은 뒤에야 변호사를 찾아오는 경우가 있다.

하지만 이미 주요 조건들이 협의된 이후라 계약 내용의 변경이 쉽지 않은 경우가 대부분이다. 이러한 상황을 피하려면, 부동산 에이전트의 역할과 변호사의 역할을 명확히 이해하고, 각 단계에서 적절한 전문가의 도움을 받아야지 리스 계약을 최대한 유리한 조건으로 체결할 수 있다.

테넌트에게 부동산 에이전트가 있는 경우, 에이전트는 일반적으로 Letter of Intent(LOI)라는 문서를 작성하여 랜드로드 측에 전달한다. LOI는 테넌트가 희망하는 임대 조건을 명시하는 서류로 임대료, 임대 기간, 임차인 공사비 지원, 무상 임대 기간, 랜드로드가 제공해야 할 수정 사항 등을 포함한다. 랜드로드는 테넌트 측에서 제안한 LOI를 검토한 후, 자신의 입장을 반영한 수정안을 다시 보내며, 이 과정을 통해 양측 간 협상이 이루어진다.

이 협상의 중심에는 테넌트를 대리하는 에이전트가 있으며, 에이전트는 자신의 고객인 테넌트에게 최대한 유리한 조건을 이끌어내기 위해 노력한다. 따라서 테넌트가 자신을 대리하는 에이전트 없이 협상에 임할 경우, 계약 조건에서 상당히 불리할 수 있다는 점을 인식해야 한다. 특히 유의할 점은 리스팅 에이전트는 랜드로드를 대리하는 에이전트로서, 계약 성사를 목표로 테넌트와 소통하는 것이지 테넌트의 이익을 대변하는 존재는 아니라는 점이다.

일단 테넌트와 랜드로드가 합의된 LOI에 최종 서명하게 되면, 이를 바탕으로 본격적인 리스 계약서가 작성된다. 이후 테넌트가 이 리스 계약서를 가지고 변호사를 찾아가는데, 이 시점에서 변호사가 실질적으로 수정할 수 있는 범위는 대부분 법률적인 내용에 한정된다.

예를 들어, 노후된 HVAC 교체를 요청하는 것처럼 랜드로드 입장에서 예상하지 않았던 추가 비용이 발생하는 사항은, LOI 단계에서 사전에 협의되지 않았다면 리스 계약서에 반영되기 어렵다. 랜드로드는 이미 핵심 조건에 대해 합의가 이루어졌다고 보기 때문에, LOI에 포함되지 않은 새로운 요구를 수용하려 하지 않는다. 따라서, LOI 서류에 최종 서명하기 전에 본인이 원하는 조건들이 충분히 반영되어 있는지를 꼼꼼히 확인해야 한다.

리스 계약서를 검토하는 단계에서 변호사는 테넌트에게 법적으로 불리한 조항이 포함되어 있는지를 조사하고, LOI에 합의된 내용이 리스 계약서에 정확히 반영되어 있는지를 확인한다.

예를 들어, 테넌트가 임대 기간 중 사업체를 매각할 경우, 랜드로드가 리스 계약을 일방적으로 해지할 수 있는 조항이 포함되어 있거나, 매각 대금의 20%에 해당하는 금액을 랜드로드에게 지급해야 한다는 조항이 명시된 경우도 있다.

이러한 테넌트에게 불리한 조항들을 사전에 발견하고, 삭제하거나 수정하도록 협의하는 것이 변호사의 중요한 역할이다. 리스 계약서는 단순히 임대료나 임대 기간만을 정하는 문서가 아니라, 향후 사업체 매각에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 법적 책임을 수반하는 계약이다.

따라서 리스 계약서에 서명하기 전에 반드시 전문 변호사의 철저한 검토를 거치는 것이 바람직하다.

문의 (703) 821-3131
spark@washingtonianlaw.com

<사라 박 / 변호사>