이번 연방준비이사회 미팅에서 연준은 또 다시 금리를 현 수준으로 동결했다. 전문가들은 올해 말 까지 1번 정도의 금리 인하가 단행될 것으로 전망했다. 올해 초 적어도 4번의 금리 인하를 모두들 기대했었으나 좀처럼 잡히지 않는 인프래이션으로 올 해 금리 인하는 물 건너갔다는 견해다. 30년 만의 고금리 시대를 살아가며 어떻게 융자를 효과적으로 받을 것인지 융자와 대출의 정의를 알아보고 금융권의 대출 그리고 개인간의 대출에 대한 일반적 차이를 알아본다.

융자와 대출의 차이점 - 융자란 자금을 융통한다는 의미를 가지고 있다 즉 은행같은 금융기관에서 돈을 빌린다는 뜻이다. 반면에 대출은 단순히 돈이나 물건 등을 빌린다는 뜻이다. 정확한 융자금의 뜻은 내가 보유한 재산을 걸고 돈을 빌려서 융통하는 것에 있다. 현재 융자와 대출은 섞어서 같은 의미로 쓰이고 있다. 아래 금융권에서의 대출과 개인 간 대출에 대하여 알아본다.

A. 금융권에서의 대출(융자) - 일반은행 혹은 제 2 금융권에서 융자를 해주는 방식인데 크게 무담보 융자와 담보 융자로 나누어진다.

1. 무담보 융자 - 담보없이 거래내역, 신용평가, 직작의 안정성을 기준으로 대출을 해주는 방식이다. 위험부담이 크므로 대출 한도가 적고 담보 융자보다 이자가 높다. 또한 자격조건이 까다로와 위의 기준 즉 크레딧이 좋고(700점 이상) 안정된 직장이 있어야 융자 신청이 가능하다.

2. 담보 융자 - 담보란 저당을 잡힌다는 뜻이다. 이는 돈을 빌리는 사람이 돈을 못 갚는다면 잡힌 저당을 가져가겠다는 의미이다. 담보는 은행예금이 될 수 있고 부동산(주택, 상가)등도 될 수 있다. 심지어는 인적 담보도 가능한데 흔히 Co-Sign을 의미한다. 이는 연대 보증으로 볼 수 있다. 만약 빌린 사람이 빌린돈을 갚지 않으면 코싸인 한 사람이 모두 변제하는 방식이다. 미국에서는 흔히 주택 담보로 융자를 받는 경우가 많은데 은행들은 주택을 잡고 융자를 주기전에 두 가지를 기준으로 심사를 한다. 첫 번째는 Loan To Value(LTV)이다. 이는 주택에서 집 가치에 대한 융자의 비율을 말한다. 보통 집 가격의 80%를 융자 받을 때 좋은 조건으로 융자를 받을 수 있다. 두 번째는 Debt to Income(DTI)Ratio 인데 이는 빚에대한 수입의 비율이다. 즉 수입대비 모기지 페이먼트가 35%를 넘어가면 융자 받기가 힘들다. 쉽게 말하면 융자 페이먼트가 월 3500불 이라면 수입은 적어도 10,000불은 되야 한다는 뜻이다. 집에 충분한 담보가 있다면 제 2 금융권에서 수입 증명 없이도 집 담보 만으로 융자가 가능하고 혹은 운영중인 비지니스에서 돈 받을 게 있다면(Account Receivable) 이를 담보로도 융자가 가능할 수도 있다.

B. 개인 간 대출- 말 그대로 개인에게 대출해주는 것을 의미한다. 주로 대출금액이500불 아래 일경우에는 구두도 약속을 받고 빌려 주어도 되지만 그 이상인 경우에는 기록을 남겨야 법적으로 보호 받을 수 있다. 그렇다고 종이에 채무자의 서명 만 받으면 위험하다. Note(차용증)를 꼼꼼히 작성하고 공증을 받아 놓는다. Note에는 채무자의 안적 사항, 빌리는 금액, 이자, 이자 지급일, 갚는 날짜는 물론 갚지 않을시 위약금, Note 작성일 등을 넣은다음 채무자의 서명을 받아 놓는다. “너 나를 못믿냐”며 이런 안정장치를 무시하는 사람은 돈을 갚지 않을 확률이 높은 사람이다. 만약 빌린 사람이 진짜로 망해 갚을 능력이 없고 파산을 신청하면 받을 수 없지만 있으면서 갚지 않으면 소송을 통하여 변재 받을 수 있고 혹 재판에 이기면 집에 돈을 고의적으로 갚지 않는 사람의 부동산에 Lien을 올릴 수도 있다.

금융시장을 인체에 비유하면 양질의 융자상품은 피속의 적혈구와 같은 역할 을 한다. 융자를 잘 쓰면 Leverage 효과를 볼 수 있다. 백만불 짜리 집을 케쉬로 사면 한 채 사지만 20만 불씩 다운하면 5채를 살 수 있다. 지난 팬더믹 이후 주택 가격은 팬더믹 전에 비해 50% 이상 올랐다고 한다. 하지만 너무 무리하게 융자받는 것은 위험하다. “누울자리보고 다리 뻗으라”는 말도 있다. 좋은 집은 샀지만 자신이 버는 수입에 비해 페이먼이 너무 많으면 House Poor로 전락할 수 있기 때문이다.

전화: (213)219-9988

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<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>