지난 시월 중순 30년 고정 모기지이자가 8%를 돌파했다. 지난 8월 초 7.25% 였던 이자가 조금씩 계속 오르더니 8%를 넘었고 앞으로도 더 오를 전망이다. 모기지 이자 상승의 주된 이유는 정부의 계속된 단기금리 인상이라고 전문가들은 전하고 있다. 모기지 이자 8%는 지난 23년 만에 가장높은 이자이다. 물론 1981년 30년 모기지 아자가 18%를 넘던 시기에 비하면 아직 저렴하지만 그동안 낮은 이자에 길들여저 온 주택 소유주들에게 모기지 이자 8%는 큰 충격이 아닐 수 없다. 모기지 8%가 의미하는 것을 크게 두 가지로 나누어 알아본다.

1 Affordability(감당 할 수 있는 비용) -계속되어온 모기지 이자 상승으로 주택을 구입 할 수 있는 잠정적인 바이어가 작년에 비해 16% 줄었다고 한다. 이는 이자 상승으로 페이먼트가 올라 융자 자격조건이 되지 않는 비율이 16% 올랐다는 뜻이다. 예를 들어 2022년 1월 50만불 짜리 집을 20% 다운하고 40만 불 융자를 3.25%로 받았다고 하면 월 페이먼트는 ＄1,740불 이었다. 반면에 지금 똑같은 조건에 이자만 8%로 융자를 받는 다면 월 페이먼트는 ＄2,935불이다. 무려 월 ＄1,200을 더 모기지 페이먼트로 지불 해야 한다. 융자의 자격조건은 모기지 페이먼트가 수입의 30%를 넘지 않아야 자격조건이 된다고 본다. 이 경우 2022년 ＄5,800(＄1,740/.3 = ＄5,800)불의 월 수입이면 40만 불 융자가 가능 하였으나 현재는 월 ＄9,783(＄2,935/.3 = ＄9,738)불의 수입이 되야 40만 불 융자가 가능하다. 따라서 주택 구입의 자격을 갖춘 바이어가 그만큼 줄어 들었다는 말이된다. 따라서 은행들도 3년 5년 고정 변동 프로그램 같이 이자가 30년 보다 1-2% 낮은 융자 프로그램을 준비하고 있다고 한다. 또 한 일시적으로 비용을 내면서 2% 이자를 낮추어주는 Buy-down program도 인기가 있다.

2. Real Estate Market - 모기지 이자 상승으로 현재 집을 보고있는 잠정적 주택 구매자들의 66%가 집을 구입하는 것을 이자가 내려갈 때 까지 미루 었다고 한다. 지난 10월의 주택 판매 양은 미전국에서 400만채에 머물렀는데 이는 2000년 이 후 최저치이다. 이자가 오름에도 집 가격은 아직 소폭 상승세를 유지하고 있다. 그 이유는 주택 시장에 팔 물건이 부족하기 때문이다. 전문가들은 지금보다 2배는 더 리스팅이 마켓에 나와야 정상이라고 말한다. 마켓에 집이 부족한 이유는 현재 주택 오너의 80% 이상이 4.25% 보다 낮은 모기지를 가지고 있기 때문이다. 현재 싼 이자를 포기하고 이사를 가면서 8%의 이자로 갈아타기 보다는 그냥 살기로 결정한 경우가 많다. 즉 많은 주택 소유주들은 낮은 이자라는 덫에 갇혀 있다고 볼 수 있다. 하지만 모든 일들은 균형을 맞추어 가게 되어 있으므로 이자가 다소 내려 가면 시장에 물건이 풀리고 부동산도 다시 활기를 찾을 전망이다. 현재 부동산 거래는 작년 대비 19% 이상 줄었다고 한다.

많은 분들이 지금 집을 사야 할 땐가 기다릴 때인가 문의 하신다. 주택구입 결정은 아주 개인적인 사항이다. 자신이 필요로 한다면 그 때가 집을 살 때라고 한다. 다만 자신이 처한 상황을 잘 살펴보고 높은 페이먼트를 내도 재정적으로 문제가 없는지 알아보고 집을 산다면 페이먼트 이외에도 다른 관리비용도 나간다는 것을 염두에 두어야 한다. 하지만 전문가들의 발표에 따르면 미국에서 주택을 소유한 사람의 평균 자신은 ＄396,000 인데 반해 랜트 사는 사람들의 평균 자산은 ＄10,400에 불과 하다고 한다.

우리는 지금 높은 이자와 불경기에 어렵다 하지만 이 어려움이 지나갈 것이라는 것을 안다. 내년 혹은 후년 이자는 다시 내려 올 것이고 사람들은 재 융자를 할 수 있을 것이다. “이것 또한 지나가리라”라는 좋은 말로 컬럼을 마무리 하려 한다. “이것 또한 지나가리라” 라는 말은 다윗 왕 때에 있었던 이야기다. 어느날 다윗왕이 반지가 하나 갖고 싶어 세공사를 불렀다. 그리고 “나를 위한 아름다운 반지를 만들되 내가 승리로 기쁠때 교만하지 않게하고, 내가 절망에 빠지고 시련에 처했을 때 용기를 줄 수 있는 글귀를 넣어다오” 라고 명했다. 반지를 만든 후 세공사는 좋은 글귀가 도저히 생각나지 않아 다윗의 아들 솔로몬을 찾아가 부탁 했다. 솔로몬은 잠시 생각 한 후 이렇게 넣으라 말했다. “이것 또한 지나가리라”.이는 아무리 좋은 것이 있어도 시간이 지나고 나면 사라지고 또 아무리 절망스러운 일도 세월이 지나고 나면 묻혀진 다는 뜻이다.

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