필자는 수 차례 1031 Exchange DST (Delaware Statutory Trust)에 관해서 컬럼을 써 왔다. 그런데 부동산 투자자들이 1031 Exchange DST (Delaware Statutory Trust)와 일반 DST (Deferred Sales Trust)가 같은 것이냐는 질문이다. 그래서 이번 컬럼에서는 명칭이 같이 쓰이는 두 가지의 DST에 대해서 이야기를 해 보겠다. 같은 명칭을 쓰고 있으나 명확히 다른 것이기 때문에 설명이 필요 하다는 생각이기 때문이다.

우선 1031 Exchange DST는 일반적인 1031 Exchange와 같이 활용할 수 있는 제도인데 대형 부동산에 공동 투자를 통해서 1031 Exchange를 할 수 있는 제도이다. 1031 Exchange DST는 IRS Revenue Ruling 2004-86을 통해서 합법적으로 이러한 공통 투자 방식도 1031 Exchange로 인정을 해주겠다는 IRS에 명확한 Code가 있는 제도이다.

1031 Exchange DST는 실제의 부동산으로 투자자들이 지분 형식으로 공동 투자를 하고 거기에서 나오는 렌트 인컴을 매월 꼬박꼬박 내 통장으로 받고 부동산에 관한 모든 관리는 부동산 회사에서 Property Tax, 보험, 그리고 모든 관리 비용을 부담을 한다. 100% 관리로 투자자들은 건물 관리에는 전혀 신경 쓰지 않아도 되고 만약 세입자에게 문제가 발생하더라도 모든 법적 조치나 그에 들어가는 비용 모두 부동산 회사에서 책임을 진다.

또한 몇 년 후에 부동산을 매각하면서 발생하는 시세 차익에 대해서도 투자자들은 지분대로 이익금을 받게 된다. 그렇다면 일반 DST란 불리는 Deferred Sales Trust는 무엇인가? Deferred Sales Trust는 1031 Exchange를 하지 않고 Trust를 하나 만들고 그 안에 본인 과는 관련이 없는 제3자를 Trustee로 정하고 그 Trust에 나의 부동산을 매각하는 것이다. 매각 대금은 일시 불로 받은 것이 아니고 Trust에서 Promissory Note (약속 어음)을 발행해서 보통 10년에 나누어 받는 방식이다. IRS에서는 Deferred Sales Trust라는 용어는 사용하지 않는다. Deferred Sales Trust라는 용어는 Robert Binkele라는 파이낸셜 어드바이저가 만든 용어로 IRS Section 453 ? “Installment Sale”에 기반을 두고 있다.

이 방법을 사용하는 이유는 한 번에 부동산 매각 대금을 받게 되면 많은 양도 소득세가 발생하지만 약속 어음을 통해서 보통 10년에 나누어 받게 되면 매년 받게 되는 약속 어음에 대해서 양도 소득세를 내면 된다. 또한 부동산 이외에 발생한 양도 소득세에 관해서도 Deferred Sales Trust로 가능하다고 한다. 부동산을 매각한 금액을 Deferred Sales Trust안에서 다른 여러 가지의 금융 상품으로 투자도 가능 하다고 한다.

양도 소득세를 최대한 연기하고 조금 더 양도 소득세를 줄일 수 있는 방법이라 1031 Exchange를 더 이상 원하지 않는 투자자들에게는 하나의 방법인 것 같다. 하지만 여기서 알아 두어야 할 것은 California Franchise Tax Board의 개입이다. 2019년 전 까지만 해도 IRS는 Deferred Sales Trust에 대해서 어떠한 명확한 룰을 정해 놓지 않았다. 그런데 California Franchise Tax Board에서 2019-5(IRS CA FTB 2019-5참조) 라는 공지를 띄워서 “Installment Sale”나 이와 비슷한 방식으로 해서 2년 이상에 나누어 받는 것을 인정 안하겠다는 내용이다. 이 공지에 보면 이러한 방식을 통해 양도 소득세를 미루는 것은 Code (IRC) sections 453 and 1031에 적용될 수 없다는 내용이다. 대상은 California주민과 California에 부동산이다. 더불어 만약 이러한 방식에 Qualified Intermediaries (중개회사) 가 관여할 경우 작게는 ＄500, 또는 최고 매각 대금에 10% 페널티를 부과하겠다는 내용이다. 그리고 이 사항은 2020년 3월 24일부터 시행이 됐다. 이러한 내용에 대해 여러 가지 이야기가 오고 가고 있는 것 같다. California Franchise Tax Board와 상관없이 해도 된다는 이야기도 있고 감사가 나와도 문제없다는 이야기도 있다. 항상 모든 결정은 본인 에게 있다는 것을 명심하고 부동산 변호사, CPA, 그리고 재정 전문가와 잘 상의를 해 보는 것이 첫 순서 인 것 같다.

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<에릭 나 EMP 파이낸셜 공동대표>