2023년 8월 24일 현재 30년 고정 모기지는 7.24%를 찍었다. 전문가들은 곧 7.5%도 넘어갈 것이라 예상하고 있다. 이는 지난 2001년 이후로 가장 높은 이자이다. 불과 1년 반 전 30년 모기지 이자가 2.75% 였다는 것을 감안하면 이자가 2배 이상 오른 셈이된다. 언제까지 이자가 오를 것인지 왜 오르는 것인지 그리고 앞으로의 전망은 어떤 것인지 전문가들의 의견을 빌어 알아보도록 한다.

모기지 이자 상승의 이유 - 지난 2022년 7월 인프래이션은 8.5%를 기록 하였다. 이여파로 지난 한해 동안 연방정부는 계속적으로 이자를 올려왔고 예전 0-0.25% 이던 연방금리가 지금은 5.35-5.5% 수준으로 올랐다. 연방정부의 타겟 인프래이션은 2% 인데 현재 많이 내려오긴 하였어도 아직 3.2%를 기록하고 있다. 따라서 연방정부는 이번 8월 금리를 0.25% 더 올렸고 올해 안에 인프래이션이 잡히지 않을 경우 2차례 더 올릴 예정이다.

현재 미국 경기는 건강하다는 것이 정부의 견해이다. 건강한 고용률은 가정에 더 많은 수입을 제공하여 소비를 증가시키고 결국은 모기지에 대한 수요를 증가 시킬 수 있다. 계속되는 금리 인상으로 경기가 급격히 후퇴하고 인프래이션이 잡히리라는 전망이 나오면서 경제의 안정된 연착륙으로 가는 추세이다.

모기지는 주로 10년 고정 연방 채권에 많이 영향을 받게 되는데 1년 반 전 1% 이던 채권 이자가 경기과열로 인한 단기금리 인상의 영향으로 현재는 4.3%로 오른 것이 모기지 이자 인상의 주된이유이다.

주로 실업률이 올라가면 모기지 이자가 내려가고 실업률이 떨어지만 모기지 이자가 내려가는데 높은 인프래이션에도 실업률은 지난 30년 만에 최저치를 계속 기록하는 것도 모기지 이자가 내려가지 않는 이유이기도 하다. 결국 경기가 좋으면 이자는 내려가지 않는다.

모기지 이자 전망(Interest outlook) ? 전문가들의 견해에 따르면 이제 모기지이자는 곧 정점을 찍고 올해 말부터는 서서히 내려가리라 전망하고 있다. 그 이유는 계속되었던 단기금리 인상으로 인프래이션이 정부의 타겟선인 2%대에 곧 진입하리라 보고 있기 때문이다. 하지만 예전같이 3%대의 모기지 이자는 당분간 기대하기 어렵고 2024년 6% 정도로 모기지 이자가 내려 올 것이라 전망하고 있다. 현재 미국 평균 중간 주택가격은 406,700달러인데 이는 1년 전 399,000달러 보다 2% 더 오른 가격이다. 지금도 집이 마켓에 나오면 나온 집중 74%가 한달 안에 팔린다고 한다. 이는 모기지 이사 상승으로 이사를 포기한 잠재적 셀러들의 영향으로 주택 마켓의 인벤토리가 급격히 줄은데 이유가 있다. 하지만 높은이자에도 집가격 폭락은 없으리라는것이 전문가들의 견해이다. 계속되는 인프래이션과 고용시장의 안정은 주택 수요를 더 높이기 때문이다.

결론 - 이세상에 100% 확률인 것은 없다. 인프래이션이 100% 잡히리라는 보장도 없고 모기지 이자가 꼭 6% 아래로 떨어질 지도 미지수 이다. 하지만 이자는 경기에 따라 움직일 것이다. 아주 간단하게 경제학에 수요 공급곡선이 있다. X축은 가격이고 Y 축은 Quantity(물건의 오더 양) 이다. 수요(Demand)는 사려는 욕구이고 공급(supply)은 팔려는 욕구이다.

가격은 수요곡선과 공급곡선이 만나는 곳에서 결정된다. 즉 수요와 공급은 반비례한다. 모기지 이자도 높은 이자로 빌리려는 사람이 없으면 수요가 줄어 모기지 은행의 이자가 내려갈 것이다.

마지막으로 기대(Expectation)와 희망에 대한 차이점으로 컬럼을 마무리 하려한다. 기대(expectation)란 예상 가능성(Probability)과 타당성 그리고 자신감을 포함한다. 반면에 희망(hope)은 비 현실적인 막연한 꿈을 이야기 한다.

예를 들어 우리는 누군가에게 선물을 기대 하였다가 받지 못하면 실망 한다. 하지만 잘되리라는 희망을 가졌다가 이루어지지 않으면 절망한다. 현재 모기지 이자가 비싸지만 그래도 내려가리라는 기대를 가지고 집을 사야 한다면 현재 고정 이자보다 저렴한 단기 변동 프로그램으로 주택 융자를 생각해 볼 만 하다.

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<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>