많은 투자자들은 자기의 현 상황에 맞게 투자를 해야 한다는 것은 누구나 알고 있는 사실이다. 나의 나이, 목적, 투자 금액, 투자 기간 등 많은 것을 고려해야 한다. 또한 현재 활발히 투자를 하고 있는 투자자들도 항상 상황이 다르게 변하는 것이 많이 있다.

이번 컬럼에서는 자기의 현 상황에 따라 다르게 투자를 잘 갈아타는 성공적인 예를 들어 보겠다. 실제로 있었던 케이스를 바탕으로 이야기를 해 보겠다. 아이들의 학업을 위해 이민을 왔던 부모는 열심히 일을 하고 풍요로운 은퇴 생활을 위해서 열심히 돈을 모으고 아이들의 교육에 끊임없이 뒷바라지를 해 왔다. 그 결과 아이들도 좋은 대학을 나오고 좋은 직장에 자녀까지 낳아서 잘 살고 있다.

또한 은퇴를 위해서 자금을 열심히 저축을 해서 조그마한 상업용 건물과 3 unit짜리 아파트도 하나 구입을 해서 렌트를 받고 있다. 수년 전부터 은퇴를 생각해 오면서 상업용 건물과 3unit 아파트에서 나오는 렌트 수익으로 충분히 은퇴를 할 수 있다고 생각 했다.

하지만 수년 전부터 세입자들 과의 분쟁이 적지 않았고 렌트를 내지 않는 세입자를 내보내는 일 때문에 많은 비용이 들고 새롭게 세입자를 들이는 시간 때문에 렌트 인컴도 일정하지 않는 것이 부담이 되었다. 또한 세입자들의 요구 사항으로 이것저것 고쳐달라 하니 그 비용 또한 만만치 않는 것이 현실이다.

그리고 집 사람이 이제는 한국에 가서 은퇴 생활을 하고 싶다는 마음을 가지고 있는데 그 또한 그냥 무시하고 있기는 부담이 되었다. 은퇴를 하면 아무것도 걱정하지 않고 그동안 정말 열심히 일해온 보상을 받고 하고 싶어 했던 여행이나 안식을 가지는 것이라 생각을 했는데 현실은 그렇지 않은 것이다. 그리하여 자녀들을 모아 놓고 어차피 이 자산은 너희들 것이 될 것이니 너희 들이 좀 관리를 하고 우리는 한국에서 은퇴 생활을 하려 한다 의논을 했다.

하지만 안타깝게도 자녀들은 본업과 아이들의 양육에 시간이 없다는 대답을 들었다. 한국으로 가서 은퇴 생활을 하면 미국에 있는 렌트 부동산을 누가 관리를 할 것이며 모두 이번에 처분을 하고 한국을 가자고 생각하니 양도 소득세가 너무 많이 나오는 것이 부담이었다. 두 렌트 건물을 수 십년전에 1백만불을 주고 샀는데 현재 3백만불이 넘는 가치가 된 것이다. 이 부동산을 그냥 팔면 60~80만불 사이에 세금을 내야 하는 것이다.

고민중 1031 Exchange가 가능한 DST라는 대체투자에 대해서 알게 되었고 좀더 자세히 알아보기로 했다. 먼저 1031 Exchange가 가능한 것이 매력적이고 무엇 보다 내가 건물 관리를 전혀 하지 않아도 되는 것이 장점이었다. 관리 회사에서 property tax, 보험료, 건물 관리를 하는 모든 비용을 지불하기 때문에 나는 세입자 한 테서 전화 올 일이 없는 것이다.

또한 세입자가 렌트를 내지 않아 내보내야 하는 일이 있어도 관리 회사에서 일사천리로 모든 일을 하기에 전혀 걱정이 없다. 렌트 수익 또한 현 부동산 렌트 수익과 비교해서도 좋았다. 내가 관리하는 부동산은 나에 노동력이 들어 가지만 DST는 전혀 나에 노동력 없이 인컴이 나오는 것이다. 그래서 내가 한국에서 은퇴 생활은 하면서 전혀 DST부동산에 신경을 쓸 필요 없이 매달 나오는 인컴만 나의 은행으로 꼬박꼬박 받으면 되는 것이었다.

나는 DST를 통해 평생 인컴을 받고 내가 사망시에는 자녀에게 상속을 시키고 나면 지금까지 부동산 가치가 올라서 내야 했던 양도 소득세마저 자녀에게는 면제가 된다. 실제로 이 투자자는 부동산을 DST로 Exchange를 하고 한국에서 은퇴 생활을 하고 있다. 이렇듯 나에 현 상황이 바뀌는 것은 당연하다. 그때를 대비해서 여러가지 정보도 얻고 계획을 한다면 내가 투자를 통해서 이루고자 했던 바에 좀더 다가갈 수 있지 않을까 생각한다. 요즘은 정보에 시대이다. 정보를 통해 나에게 더 많은, 그리고 더 나은 투자 선택이 주어진다면 성공하는 투자가 될 수 있을 것이다.

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<에릭 나 EMP 파이낸셜 공동대표>