캘리포니아에서 주택을 사고 팔 때 마련한 절세 방법을 소개하고자 한다. 부부 중 한 사람이 55세가 될 경우 집을 사고 팔 때 한 번만 현재의 집 가격과 같거나 낮은 가격의 집을 구입할 경우 현재의 낮은 재산세를 적용해 세제 혜택을 주는 제도이다.

프로포지션 19로 현재의 집 가격보다 새로 사는 집의 가격이 높든 낮든 상관이 없게 되었고, 8개 카운티에서만 적용되던 것을 캘리포니아 전역 모든 카운티로 확대하였으며, 평생 한 번만 적용 받던 것을 세 번까지 확대하게 된 것이다.

미국 주요 도시의 렌트비가 전년 동기 대비 떨어졌지만 ‘찔끔’ 하락에 불과한 것으로 나타났다. 도시별로 하락 폭 차이도 큰 편이다. 지난해부터 렌트비의 선행 지표인 주택 가격이 하락하면서 임대료 역시 떨어질 것이라는 기대감이 컸는데 떨어지는 폭이 크지 않은 수준이다. LA와 샌프란시스코에서는 전체 수입의 3분의 1, 심지어 2분의 1에 육박하는 비용을 렌트비에 쏟아붓고 있는 등 세입자의 재정 부담이 심각하다.

부동산은 장기적인 계획을 가지고 투자하는 것이다. 혹시 단기 수익을 원한다면 그것은 부동산 투자와는 맞지 않다고 말하고 싶다. 1, 2년 안에 대박을 꿈꾸기보다 안정된 생활을 하면서 10, 20년 후 윤택한 삶을 사는 것이 모두의 바람일 것이다

요즘 셀러와 바이어들과 가장 많이 상담을 하는 내용을 나누고자 한다.

■이자가 오르는데 집값도 떨어지지 않을까요?

매물 늘기 전 집값 하락 힘들 것이다. 이처럼 주택 수요 감소 현상이 뚜렷하게 나타나고 있는데 그렇다면 집값은 과연 언제 떨어질까? 결론부터 말하자면 당분간 주택 가격은 쉽게 떨어질 것으로 보이지 않는다. 주택 수요가 감소하기 시작했지만 여전히 기존 수요가 시장에 나온 매물보다 여전히 많기 때문에 주택 가격 상승세는 이어질 것으로 전망된다.

■집을 먼저 사고 팔아야 할까요? 먼저 팔고 사야 하는 걸까요?

셀러는 구매하려는 매물이 충분하지 않기 때문에 신중을 결정을 해야 할 것이다. 만약에 일정의 약간의 차이가 있다면, 구매자와 ‘렌탈백’ 계약을 협상할 수 있다.

■먼저 구매한 다음에 집을 판매하고자 하는 경우

현재 거주하고 있는 집에 모기지가 남아 있다면, 새로 구입하는 주택의 모기지 능력이 되어야 하므로 소득이 충분해야 하며, 다운페이먼트 부분도 챙겨야 한다. 즉, 자금의 여유가 있어야 한다. 홈에퀴티 라인을 이용하여 구매 하는 집의 다운페이먼트로 사용한다.

먼저 구매 할 경우에는 시간적인 제약을 동시에 매매 하는 경우보다 훨씬 더 자유로울 수 있으므로 좀 더 여유 있게 구매하는 주택을 찾을 수 있다. 집을 팔고, 구매하겠다는 컨틴전시 조건 없이 할 수 있다. 이 조건이 들어가면 오퍼 수락과는 거리가 멀어지게 될 수 있기 때문이다.

■집을 동시에 사고 팔아야 하는 경우

적절한 자금 조달과 충분한 계획을 가지고, 현재 집을 팔면서 다음 집을 사는 것이 가능하다. 거주하는 집을 팔고 동시에 다른 집을 사는 것은 까다로운 타이밍 문제가 수반 된다 .현재 집에 모기지가 있고 집을 팔기 전에 구입하면 모기지 상환액과 두 자산의 유지 비용에 문제가 생길 수도 있고, 집을 사기 전에 팔면 매매가 끝난 후에 갈 곳이 없을 수도 있다. 그러나 계획을 잘 세운다면 큰 실수를 방지 할 수 있다 전략적 가격 책정 및 협상이 필요하므로, 동시 매매를 하려면 몇 가지 전략이 필요하다. 즉 경험이 많은 에이전트와 일을 해야 한다고 조언하고 싶다.

고객중 한 분은 그야말로 학군 좋은 곳에 위치도 좋은 곳에 주택을 소유하고 있었다. 그러나 애들 둘 다 결혼과 직장으로 독립하였지만 모기지가 남아 있었다. 그래서 팔고 차액으로 그냥 작은 집을 올캐시로 구입한 것이다. 두 부부만 앞으로 살 건데 굳이 큰 집 붙잡고 있을 이유가 없고 15년을 더 페이할 여력도 없을 것 같아서다. 이제야 페이먼트에서 해방되어서 속 시원하고 이제부터 즐기며 살 것이라고 한다. 왠지 내 가슴이 뻥 뚫리는 시원함을 느끼는 것은 왜일까?

문의 (949)873-1380

<써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장>