지난주 벤추라 카운티에 칙필레가 입주한 신축 건물이 투자율 3.75%에 마켓에 나왔다. 1에이커 대지면적에 더블레인 드라이브 스루 시설을 갖춘 건물 연면적이 5,275스퀘어피트의 부동산 소유주가 되면 렌트 수익으로 첫해 연 순수익 19만5,000달러를 받으며 매 5년마다 10%의 렌트 인상을 20년까지 칙필레 코퍼레이션이 보장하는 리스 계약이 포함되어 있다. 스퀘어피트당 가격으로 따지면 1,000달러로 셀러가 원하는 가격은 527만달러다.

5월 2째주 주거용 유닛 구입시 은행에서 받는 평균적인 이자율은 5.96%, 상가 구입시 6.29%, 호텔은 7.06%, 셀프 스토리지는 6.16% 였던 점을 고려한다면 칙필레 건물에 대한 투자율 3.75%는 맥도날드급의 최고가의 NNN 투자매물이라고 해도 과언이 아니다. 애플에서 최근 세이빙 구좌 이자율이 4.15%를 제공하고, 스타벅스 매장이 입주한 NNN 투자 부동산의 투자율은 4%에서 5% 대에 있는 것과 비교해 보면 확실히 알 수 있다.

치킨 샌드위치 퀵서비스 식당인 칙필레는 미국과 캐나다에 2,900개 이상의 매장을 보유하고 있고, KFC, 파파이스를 뛰어넘은 지 오래다. 버거 프랜차이즈 중 연 매출 2위를 기록하고 있다. 맥도날드가 압도적인 1위다. 그런데, 칙필레는 기독교 회사임을 표방하고 있어 일요일 문을 닫는다. 일요일 매출을 포기하고 연 매출 2위를 기록하고 있는 칙필레는 많은 사람들이 가맹점주가 되고 싶어 하지만 매년 6만명의 지원자 중 최대 80명만이 점주가 되며, 그것도 오로지 단 한 개의 칙필레만을 운영할 수 있어 각 가맹점주가 자기의 단 하나의 매장에 온 전력을 다해서 운영하는 환경이 만들어진다.

실제로 평균적인 드라이브 스루 갖추고 있는 쇼핑몰이 아닌 칙필레 한 곳의 1년 평균 매상이 680만달러가 넘는다. 위의 남가주 매물 이외에도 애리조나 대형 쇼핑센터에 위치한 칙필레 매물은 투자율 3.6%에 마켓에 나와 있고 텍사스 댈러스 인근 지방 도시에는 투자율 4%에 구입 가능하다.

칙필레의 경우는 세입자가 코퍼레잇이 되는 경우이지만, 많은 NNN 매물들은 수십 수백개의 매장을 운영중인 프랜차이즈 운영자인 경우가 대부분이다. A급 세입자가 장기 NNN 계약으로 입주한 좋은 위치의 매물이라면 5% 중반대에도 캘리포니아 전역에서 만나기 거의 어렵기 때문에 변두리 지역의 6% 대 상가 매물 구입이 가능한 시장 상황이다.

전반적으로 매물 부족, 가격 상승으로 건물의 렌트 수익 50% 이상의 다운페이먼트를 해야 하는 데다가 아직은 은행 이자율이 6% 대에 있기 때문에 현금 지불 비율을 높여서 낮은 가격대의 투자율 높은 타주 특히 주정부 인컴 택스가 없는 텍사스 지역 매물을 물색하시는 분들이 많이 늘었다.

댈러스 주변 도시 프리스코, 플레이노, 알렌, 맥킨리 , 캐롤튼 등의 지역에서 NNN 상가 투자 매물들은 남가주에 비해서 대략 1~2% 더 높은 투자율을 보장해 주고, 남가주에 비해서 텍사스 프러퍼티 택스가 비록 높지만 100% 테넌트가 부담하는 NNN 계약이므로 부담이 없다.

세금, 보험, 유지 보수 등 모든 부동산 비용을 입주자가 부담하므로 부동산 투자를 하면서도 다른 귀찮은 관리 작업들은 신경 쓰지 않아도 된다는 이점과 무엇보다도 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있기 때문에 맥도날드, 칙필레, 스타벅스, 레이징 케인, 치폴레와 같은 유명한 퀵서비스 식당 브랜드가 세입자로 입주한 NNN 투자용 부동산은 연방준비이자율의 상승, 주식시장의 약세, 은행의 유동성이 심한 상황에서도 오히려 인기 있는 투자처로 든든히 자리 잡고 있으며, 이를 바탕으로 수요가 여전히 이어지고 있는 중이다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 한바다 부동산 대표>