이미 언론을 통해서 접한 이들도 많겠지만 5월 1일부터 시행된 이른바 바이든의 새로운 모기지 룰에 대해 궁금해 하는 많은 이들로부터 문의가 최근 부쩍 늘어난 듯하다. 일각에서 제기되어온 이번 시행령에 관련한 의문점들이 상식적으로 이해가 안가는 부분이 많기 때문이다.

이른바 이번 조치로 인해 크레딧이 높은 사람들이 크레딧이 낮은 사람들보다 더 높은 이자율에 더 비싼 비용을 물게 된다고 잘못 와전되어 오해를 불러일으키는 터라 지면을 빌어서 이번 기회에 바로 알려드리고자 한다.
이번에 시행되는 이른바 Biden’s new mortgage rule은 양대 국책모기지 기관인 Fannie Mae와 Freddie Mac의 주택담보대출에 대한 수수료 적용방식이 5월 1일부터 바뀌게 된 것을 말한다.

전통적으로 주택융자의 이자율은 두 가지로 결정되었다고 보면 무방하다. 바로 다운 페이먼트 정도와 크레딧 점수 등급, 이 두 가지에 따라 차등 적용된다고 보면 되는데 그 이유는 바로 대부분의 모기지 채권의 최종 종착역이라 할 수 있는 이 양대 국책모기지 기관들이 바로 이 다운 페이먼트 정도와 크레딧 점수의 등급에 따른 보증수수료 부과를 차등해서 적용하므로 결국 모기지 대출을 소비자들에게 직접 판매하게 되는 시중은행 또는 모기지 렌더들의 입장에서는 결국 그에 따른 이자율을 차등 적용할 수밖에 없는 구조였기 때문으로 이해하면 되겠다.

그동안 높은 크레딧 점수, 더 많은 다운 페이먼트를 하는 대출신청인에게는 더 낮은 보증수수료를 부과하고 반대로 낮은 다운 페이먼트 그리고 낮은 크레딧 점수등급의 신청인에게는 더 높은 보증수수료를 부과해왔었다.
다운을 많이 하면 또 크레딧 점수가 아주 좋다면 가장 좋은 이자율을 제공 받는다는 불문율이 이번 조치로 인해 깨진 것은 아니다. 이번 바뀐 룰로 인해 높은 크레딧 점수가 낮은 크레딧 점수에 비해 더 비싸고 높은 이자율을 받게 된 것이 아니란 점을 분명히 하고 싶다.

단지 이전에 비해 크레딧 등급 및 다운 페이먼트 정도에 따라 보증수수료를 차등 적용하는 기준이 좀 달라졌다는 점이다. 간단히 정리하자면 이전까지는 740점 이상이면 최상등급의 크레딧으로 분류를 했었는데, 바뀐 룰에는 780점 이상이 최상등급으로 분류된다는 점이다. 그리고 최하등급의 크레딧(640점이상)에 적용되던 아주 높은 보증수수료를 일부 완화하면서 상대적으로 최하위등급의 크레딧 점수를 가진 융자신청인들이 이전에 비해서는 조금 더 괜찮은 이자율을 받게 조치되었다는 것이 달라진 점이다.

간추려 말하면 이전에 최상등급의 기준이 이제는 더 엄격하게 강화되었고 동시에 최상등급과 최하등급간의 전체적인 이자율 및 비용 격차를 어느 정도 줄였다고 이해하면 맞을 것이다. 간단한 예로 과거 740점이 5.5%를 받을 수 있었다면 640점은 7.00%를 받게 되었던 것을 이제는 780점이 5.5%를 받게 되고 640점은 6.5%를 받게 되었다고 이해하면 될듯하다.

한 가지 확실한 것은 이제 크레딧을 판단하는 기준이 더 엄격해졌고 그로인해 차등 적용하는 기준의 눈높이 또한 이전에 비해 더 많이 상향되었다는 점을 소비자들이 인식해야 할 것이다. 이제는 더 엄격하고 철저한 크레딧 관리가 요구되는 이유가 바로 여기에 있다. 특히나 지금의 고금리 시대에서는 가급적 융자액수를 줄이는 노력이 필요하다.

따라서 크레딧 관리와 유지에 보다 더 세심한 노력이 필요함과 더불어 가능한 한 더 많은 다운 페이먼트를 준비해서 융자액수를 적게 받고자하는 노력이 함께 한다면 이번 바뀐 룰이 그 어느 누구에게도 불이익이 아닌 이득으로 돌아올 것으로 생각한다.
문의 (703) 868-7147

<배준원 / Vice President Greenway Funding Group>