최근 주택담보대출 이자율이 약 6%로 피크 때의 7%를 넘나들던 이자율에 비해 많이 떨어졌지만 여전히 팬데믹 시기에 누렸던 3%대의 초저이자율에 비하면 아직도 2배 가량 높은 이자율을 보이고 있다. 요즈음 주택 이자율은 비교적 큰 폭의 상승과 하락을 단기간에 거듭하는 특징을 보이고 있는데, 특히 부동산시장에 안 좋은 영향을 끼치는 경기 과열 현상을 보여주는 인플레이션 관련 경제 지표들이 조금이라도 안 좋게 나오면 바로 7%대로 진입하는 것이 요즈음 현실이다.

주택 가격은 그다지 떨어진 것 같지 않은데 이자율만 올라가다 보다 거래가 잘 안 이루어지는 것은 당연한 이치다. 가격이 떨어지려면 시장에 매물이 쏟아져 나와야 하는데 현실은 그렇지 못하다 보니 그나마 시장에 남아 있던 바이어들도 마땅한 주택을 구입하는데 애를 먹고 있다. 이러한 매물 부족 현상은 3%대의 낮은 이자율로 주택을 구입한 홈오너들이 현재와 같은 이자율이 6%를 넘는 시장 환경에서 집을 절대로 팔고 싶어하지 않기 때문이다. 바로 저이자율로 구입한 홈오너들이 소위 저이지 효과(Lock-In-Effect) 현상을 톡톡히 누리고 있는 셈이다.

최근 부동산거래가 가장 활발하다는 봄철에 바이어들이 조금씩 늘어나고 있지만 거래량이 빠른 속도로 증가하지 못하고 있는 가장 큰 이유도 이러한 매물 부족 현상 탓이다. 이 매물 부족 현상 뒤에는 바로 저이자 효과가 바이어와 셀러 모두에게 영향을 주고 있다. 부동산 시장이 활성화되려면 바이어, 셀러, 매물의 3가지 조합이 적절히 이루어져야 한다. 주택 오너들은 셀러로 주택을 팔고 다시 셀러에서 새 집을 구입하는 바이어로 시장에서 움직여야 하는데 저이자 효과를 누리고 있는 홈오너들이 집을 팔지 않다 보니 매매 물량이 충분하게 시장에 공급되지 않아 매매량이 소폭증가에 그치고 있는 것이다. 소위 집을 팔고 더 큰 집으로 이동하는 Move-Up이나 베이비 부머들같이 기존 주택을 줄여서 더 작은 주택으로 옮겨가는 Downsize가 이 저이자 효과 때문에 일어나고 있지 않고 있다.

하지만 저이자 효과를 톡톡히 누리고 있는 기존 주택 오너들이 자신들이 저이자율로 구입한 주택을 파는 것 보다는 팬데믹 기간 중 엄청나게 늘어난 주택에퀴티나 추가로 다운페이를 장만해서 싼 이자에 구입한 주택을 임대로 돌리고 자신들은 다시 주택을 한 채 더 구입하는데 더 열중하고 있기 때문이다. 본인이 처음 주택 구입했을 때의 계획과는 무관하게 저이자 효과로 본의 아니게 주택 임대업에 뛰어들게 되는 경우가 증가할 수 있다는 이야기다. 예를 들어 70만달러를 7% 융자한 경우 주택 월페이먼트는 4,657달러지만 4%로 구입했다면 3,342달러이고, 3% 구입했다면 2,951달러가 된다. 7%로 구입한 경우와 3%로 구입한 경우의 월페이먼트 차액은 무려 1,706달러나 된다. 이렇게 금액면에서 큰 차이가 나는데 누가 쉽게 저이자에 구입한 주택을 포기하고 팔 수 있겠는가?

이러한 저이자의 달콤한 맛에 빠진 홈오너들의 주택 매매 주저 현상은 최근의 Redfin의 조사에 의해서도 증명되고 있다. 작년에 비해 새크라멘토는 -45%, 오클랜드 -44%, 포트랜드와 샌호세 -42%, 시애틀 -41% 순으로 매매량이 대폭 감소한 것으로 조사되었다. 일부 경제 전문가들은 저이자율로 주택을 구입한 것이 일생일대의 행운이며 평생에 가질 수 있는 몇 안 되는 가장 소중한 재산 항목이라고까지 역설하고 있다. 가능하다면 절대 팔지 말고 임대로 돌리는 것이 정답이라고 외치고 있다. 따라서 현 부동산 시장에서 매매량이 늘어나려면 홈오너들이 집을 팔고 움직일 수 있게 주택 이자율 하락이 선제되어야 가능하다. 필자의 개인적인 의견으로는 이자율이 최소 5.0~5.5% 수준까지 떨어져야 홈오너들이 조금씩 집을 내어 놓을 수 여건이 형성될 수 있을 것 같다.

하지만 경기 침체가 오게 되면 이자율은 내려가면서 매물의 숫자는 늘어나겠지만 경기 침체로 상대적으로 바이어들이 심리적으로 구입에 적극적이지 않을 수 있어 이래저래 당분간 주택 매매량의 빠른 증가는 기대하기 힘들어 보이는 것이 현 시장 구조다.

문의 (714)726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>