지난 번 부동산 칼럼에 자신의 Primary Residence를 팔아서 이익금이 나왔을 때 부부 합계 이익금의 50만불 까지 세금을 면제해 주는 내용에 대해 말씀 드렸는데, 지난 주의 내용을 간추려 보자면, 몇 년 전에 사서 내 자신이 실제로 살아온 내 집을 최근에 팔았는데, 살아온 그 동안에 집값이 올라서 이익이 생겼을 경우, 집주인 1인당 그 이익금의 25만불까지, 부부가 같이 살았을 경우에는 이익금의 합계 50만불까지 세금면제를 받을 수 있다. 이때의 조건이 주택구입 후 지금까지 최근 5년 동안 2년을 실제거주를 해야 한다.

따라서 렌트를 계속 주는 Income Property는 이익금이 생겨도 세금면제를 해주지 않는다. 왜냐 하면, 실제 거주하는 Primary Residence에 한하여 그 소유주에게 특별혜택을 주는 특별세법이어서 그렇다. 여기서 2년은 최근 5년 동안 중간중간 이사 가고 들어오고 하면서 그 기간이 잘려져도 실제 거주한 기간의 합계가 2년이 넘고 실제 거주임이 확인되면 세금면제가 가능하다. 그렇다고 하면 매 2년 마다 집을 사서 팔고 또 사서 2년 후에 팔고 하면 계속 그 이익금에 대한 세금이 면제가 되는 걸까? 그것도 맞는 이야기이다. 여기서 그 이익금, 즉 혼자 사는 세대주가 50만불에 집을 사서 2년 후에 80만불에 팔면 30만이 남아 25만불만 세금면제가 되고 나머지 5만불에 대해서는 세금을 내야 하나? 여기서 이익금만 면제가 되는 게 아니고 매매에 들어간 각종 경비도 또한 면제가 되니, 부동산중개인 수수료, 살아온 동안 집의 수리, 개선 비용 등이 모두 세금 면제가 되니 영수증, 인보이스, 크레딧카드 영수증 등을 잘 보관해 두는 것도 필요하다. 더 상세한 부분은 독자분들의 담당 CPA에게 문의하시기 바란다.

여기서 다른 예로, 젊은 미혼의 직장인 3명이 각자 자금을 보태 50만불에 주택을 구입하여 함께 3,4년을 같이 살며 직장을 다닌 후에 집을 80만불에 팔게 되었는데, 이 경우에3사람에게 모두 1인당 최대 25만불 (합계 최대 75만불)의 세금공제 혜택이 주어진다. 세 사람 모두 매각일 전 5년 중에 최소 2년 동안 집을 공동으로 소유하고 주 거주지로 사용하였으므로, 각각은 특별주택판매세금 면제 혜택을 받을 수 있다. 즉 미혼 공동 소유자들도 그 혜택을 입을 수 있는 것이다.

이 면제 조항은 대부분 독신 소유주 또는 부부가 가장 자주 설명되거나 사용되고 있지만, 이에 대한 자격을 얻기 위해 결혼하거나 부부일 필요는 없으며 따라서?미혼 공동 소유자도 이 면제조항을 적용할 수 있다. 여기서 매매후 이익 즉 자본이익이 30만불일 경우, 3사람의 직장인들은 각각 10만불씩 이익을 나누어 가지고 이에 대한 세금은 각각 최대 25만불까지 면세가 적용되므로 세금을 일체 내지 않아도 된다. 그렇다면 노년의 부부와 성년의 미혼 아들이 같이 구입한 주택의 경우 3사람이 같이 소유주로 이름이 올라가고 3사람이 같이 최근 5년 동안 최소 2년을 같이 거주한 경우에는 세금혜택이 어떻게 될까? 저의 견해로는 이 경우에도 마찬가지로 부부 합계 최대 50만불까지, 그리고 아들 25만불까지, 합계 75만불까지 세금혜택을 입을 수 있다고 본다. 물론 그 만큼 집가격이 올라주어야 가능하겠지만 말이다.

또 다른 예를 들어, 부부 두사람이 오래전에 20만불에 주택을 구입해서 최근에 매매를 했는데 판매가격이 80만불이 되었다. 그러면 자본이익이 60만불이니, 부부 각각 25만불, 합계 50만불을 제외하고 10만불이 남는다. 이 10만불에 대해 세금이 부과되는 것이 맞으나, 이때의 매매이익은 실제로 부부의 주택 판매 가격에서 공제 가능한 금액은 원래 구매 가격, 구매 비용, 자본 개선 비용, 기타 손실 또는 보험금, 여태까지 주택대출에 대한 모기지에 대한 포인트 또는 선불이자와 비례 배분 된 재산세가 포함되며, 부동산 중개인 수수료, 소유권 보험, 법률 수수료, 광고 비용, 관리 비용, 에스크로 수수료 및 검사 수수료 등 비용이 포함될 수 있다.

또 다른 예로 부부 두 사람의 이름으로 주택을 50만불에 구입하여 거주하면서 1년6개월이 지난 시점에서 60만불로 매매를 하여 자본이익이 10만불이 나왔다. 이때 세금을 얼마를 내야 하나? 부부 2사람이 2년이 살았으면 모두 면제가 되나, 1년 6개월을 살았기 때문에 1년6개월에 해당하는 기간을 날짜 계산하여 부분적으로 세금혜택을 받을 수 있고, 또한 나머지 이익금도, 주택구입시 들어간 에스크로 비용, 구입 후 업그레이드 비용, 60만불로 팔았을 때 지불한 수수료, 에스크로 비용 등 대략적으로 들어간 비용을 합해보면 실제로 내야 할 세금은 거의 없는 것으로 판단된다.

문의: (661)373-4575

이메일: JasonKJrealty@gmail.com

<제이슨 성 발렌시아 Regency KJ Realty 대표>