오늘 칼럼의 제목은 최근 주택 이자율이 급등하면서 집을 팔려고 준비 중이던 셀러들 간에 조성되는 묘한 분위기를 표현한 말이다. 올 초부터 다시 빠른 속도로 진행되던 주택가격의 고공행진은 최근 이자율이 빠르게 오르면서 조금은 수그러들고 있지만 그동안 가격 상승을 주도하던 매물 부족 현상은 좀처럼 수그러들 전망을 보이지 않고 있다. 이자율이 상승하는 악재 속에 있는 바이어들에게는 가격 상승 둔화 조짐은 그나마 희소식이지만 문제는 거래량이 계속 줄어들고 있다는 것이다. 거래량이 줄어 든다는 것은 시장에 매매할 물량이 아직도 충분치 않다는 것이다. 잘 아는 대로 팬데믹 기간 중 주택시장의 가격상승을 주도한 것은 전혀 예상치 않았던 팬데믹으로 인한 주택 수요의 급격한 팽창과 함께 저 이자율이다.

하지만 지금은 이 2가지 축 중에 한 축을 이루는 저 이자율은 인플레이션이 급등하면서 빠른 속도로 높은 이자율대로 이동하게 되면서 이제는 이러한 이자율 상승 추이를 감안한 조금 다른 각도에서 현 주택시장을 진단해 볼 필요가 생겼다. 보통의 주택시장에서는 지금과 같이 시장이 서서히 둔화 조짐을 보이는 시점에서 시장을 관망하면서 피크에 집을 내 놓으려고 기다리던 셀러들이 본격적으로 집을 시장에 내어 놓기 시작하는 것이 일반적이다. 이번 경우에는 시장이 조금씩 둔화 조짐을 보이고 있는 데도 집을 안 내 놓고 있는 데는 다른 이유가 잠재해 있다.

많은 홈오너들이 지난 수년간 대부분 4% 미만, 심지어 3% 미만의 이자율로 주택을 구입했거나 재융자를 통해 저 이자율의 융자 혜택을 누리고 있다. 이런 홈오너들이 현재 누리고 있는 저 이자율의 집을 팔고 5%가 넘는 심지어 앞으로 6%에 근접할 수 있는 이자율로 주택을 구입한다는 자체가 설득력을 잃기 때문이다. 3%대와 5%대가 넘는 이자율이 주는 차이는 일단 주택 구입 바잉파워(Buying Power)에서 극명하게 드러난다.

예를 들어 100만달러짜리 주택을 20% 다운페이먼트한 후 나머지 80만달러를 3.5%에 융자한 경우 페이먼트는 약 3,600달러 정도가 된다. 이 경우 페이먼트는 그대로 유지한 채 2% 오른 이자율인 5.5%로 새로 집을 구입하려고 한다면 같은 월 페이먼트로는 80만달러 정도 짜리 집 밖에 살 수 없게 된다. 생각보다 많은 홈오너들이 이러한 저 이자율의 셈법에서 빠져나올 수 없어서 집을 시장에 매물로 내놓는 것을 꺼리는 이유가 된다. 최근 Fannie Mae가 조사한 리포트에 의하면 현 홈오너의 약 92%는 현재 내고 있는 월 페이먼트가 아주 큰 부담이 되지 않는 금액이라고 답함으로써 홈오너들이 저 이자율이 가져온 혜택을 얼마나 톡톡히 누리고 있는지를 여실히 증명해 보이고 있다. 이러한 저 이자율이 가져다 주는 안락감에서 벗어나 위험을 무릅쓰고 고 이자율을 감수하면서까지 집을 옮기는 상황은 자체가 현재로서는 설득력이 떨어져 보인다.

앞으로 이자율이 더 올라가도 집을 팔려고 계획하는 사람들 보다는 오히려 현 상태에서 관망세를 취하면 시장을 주시할 셀러들의 수가 더 많을 것으로 예상되어 매매 물량 부족 사태는 빠른 시일 내에 쉽게 해결되지 않을 것 같아 보인다. 이자율 상승에 의한 최근의 셀러들의 자세 변화는 아직도 시장에 남아서 집을 사려고 하는 바이어들에게는 당분간 악재로 남을 전망이다. 이자율 인상으로 줄어든 바이어 숫자는 시장에 남아 있는 바이어들에게는 구입 경쟁이 줄어들어 분명 좋은 여건이 형성되어야 함에도 인벤토리가 여전히 부족한 상황이다 보니 집 사기가 아직도 쉬워 보이지 않다고 느끼게 된다. 이러한 인벤토리 이슈가 이끄는 현 주택시장에서 최근 그나마 청신호라면 신규 주택 착공이 꾸준히 증가하고 있다는 것이다. 이와 더불어 소위 ‘묻지 마’ 수준의 매매가 대폭 줄어들면서 최근 일부 인기 없는 주택의 리스팅 가격이 하락하고 있는 것은 바이어들에게 고무적이다.

하지만 현재 대부분의 홈오너들이 본인들이 누리고 있는 저 이자율의 안락함에 빠져 계속 현재 사는 집을 고수하는 모양새를 취한다면 앞으로도 매매 물량 부족으로 인한 시장의 불균형 현상은 당분간 지속될 전망이다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>