여유돈을 부동산에 투자해서 매달 안정적으로 생활비가 들어오고 또한 주변 시세가 상승하면서 그 자산도 커지는 부동산을 이용한 일석이조의 은퇴 계획을 갖고 있는 독자들이 있을 것이다. 주거용 아파트 유닛에만 투자하시는 분도 계시고 NNN 상가 건물만 찾으시는 분도 계신다.

대표적으로 이 두 가지 전혀 다른 성격의 투자매물에 대해서 각각의 장단점을 비교해 보자.

요즘 LA 타운에 새로 지은 4유닛이 380만달러에 육박하기도 하지만 비교적 적은 자금을 가지고 부동산 투자를 시작할 때는 2유닛에서 4유닛 아파트에서부터 시작한다. 커머셜 범주에 들어 가지 않고, 적은 다운페이먼트로 융자받기가 용이하기 때문이다. 렌트 업사이드가 생기면 바로 팔아서 유닛 수를 늘리거나 건물 수를 늘려 나간다.

팬데믹의 복병으로 LA 시의 경우 내년까지 렌트 인상이 제한이 되어 있기는 하지만 그동안 수십년 동안 주거용 아파트 시장은 유입인구 증가와 더불어 계속 성장해 왔다. 안정적인 렌트 수입을 보장하면서 동시에 시세 차익까지도 노릴 수 있기 때문에 관리비와 보유세 유틸리티 요금 등 많은 지출에도 불구하고 좋은 투자로 계속해서 관심 받고 있다.

한 사례를 들자면, 4 유닛 중에서 2 유닛을 잘 고친 후에 각각 500달러씩 월1,000달러의 렌트를 더 받고 계약을 했다. 4% 투자율로 단순히 계산하면 30만달러의 건물가격 상승 요인을 만들었다. 아파트를 관리하고, 고치고 하는 여러 가지 일들은 매니지먼트 업체에 맡길 수도 있기 때문에 수동적인 투자 방법으로도 충분히 아파트에 투자할 가치는 있다.

아파트 관리에 신경을 덜 쓰고 싶다면 물을 포함한 모든 유틸리티를 테넌트가 낼 수 있도록 수도검침기가 각 유닛마다 달려 있는 신축 4 유닛 아파트도 고려해 볼 수 있다.

이런 관리조차 부담이 된다면 관리가 전혀 없는 NNN 상가가 답이 될 수 있다. 다만, 상가는 건물 가격이 높고 시세 차익이 리스 계약 내용에 묶여 있는 경우가 많다. 리스 기간이 짧게 남을수록 가격을 더 받지 못할 수도 있다.

중가주에 위치한 맥도널드는 230만달러에 팔렸고 은행에서 LTV 50% 융자를 해 주기 때문에 115만달러의 현금이 있어야 구입이 가능하다. 요즘 매물 부족이 계속되기 때문에 이런 가격대의 매물은 융자관련 컨틴전시가 없거나 100% 현금 오퍼만이 매물 구입의 기회가 있다.

타운에 있는 매물들은 지금 시세로는 400만달러에 대략 년 15만달러의 순익이 생기는 매물을 만날 수 있다. 리스가 5년 미만인 매물은 테넌트의 영업에 따라서 재판매 가격에 영향을 많이 받는다.

정리하자면, 주거용 유닛들은 융자 조건이 좋고 진입 장벽이 낮고 리모델링 등의 방법으로 렌트를 올리거나 장기 보유시 가격 상승이 자연스럽게 동반되고 관리에 많은 공을 들여야 하므로 시간 투자도 많이 해야 한다.

반면, 상가는 7년에서 15년 정도의 장기 리스가 되어 있고 월수입이 아주 안정적이다. 비즈니스를 운영하는 테넌트들이 관리를 하기 때문에 은퇴를 했거나 관리에 시간을 줄이려는 분들과 꾸준하고 정확한 매달 수입을 원하는 경우라면 상가 구입이 훨씬 맞는 투자이다.

25년간 아파트를 관리하셨던 노부부께서 상가로 옮기셨다. 테넌트가 여럿 있는 상가에서 스타벅스나 맥도널드, 익스프레스 카워시, 그로서리 마켓 등과 같이 단독 테넌트 상가로 바꾸는 경우도 관리가 더 용이하기 때문이다.

상가 매물은 이런 장점 때문에 타주와 같이 멀리 떨어져 있는 매물도 부담 없이 구입하고 있는 실정이다. 사거리 코너, 프리웨이 출입구와 같이 건물의 위치와 대형 약국체인 등 많은 상가 매장이 크기를 작은 데로 옮겨가고 있는 경향 등의 마켓 변화를 미리 내다볼 수 있는 안목이 꼭 필요하다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>