건축 허가 신청을 했다가 부결을 당했고, 향후 프리웨이 건설을 이유로 건축 허가 제한을 한 것은 정부가 개인 재산을 ‘간접 몰수’한 것이라는 법원의 판단이 내려진 사건이 있었다. 정부가 공공 목적으로 개인 부동산을 강제로 취득할 때는 적정 시장 가격으로 보상해 주어야 하는 것이 법이 정한 규정이다. 이때 정부가 먼저 개인 부동산 취득(Eminent Domain)을 위한 법적 절차를 진행한다.

그러나 정부에 의해서 개인 부동산이 손상 당했을 때는 개인이 정부 상대로 배상 청구하는 것을 ‘간접 몰수’(inverse condemnation)라 한다. 여기에는 정부가 공공시설 공사 중에 소음, 공사 중 먼지, 도로 사용 제한, 정부가 토지의 일부만 몰수하고 남은 필지를 효율적으로 사용 할 수 없는 경우, 정부 규정에 의해서 부동산에 피해를 당한 문제, 무허가 건축으로 시청이 건물 철거 시 소유주와 담보 은행에 통고 의무 위반, 건축 허가 신청을 했는데 건축 허가 부결로 인해서 토지를 사용할 수 없는 경우에도 간접 몰수에 적용된다.

■해안 절벽 주택 건축 허가 부결: 해안 절벽에 주택을 건축 허가 신청을 했지만 부결 당했다. 절벽 정상은 해발 127피트에 있다. 시청 해안 정책은 이런 정상에 건축 허가를 발급하지 않는다. 시청은 해안 절벽 정상에 건축할 수 없다는 정책에 위반되므로 건축 허가를 부결했다. 땅 소유주는 시 위원회에 항소했지만 시 위원회도 건축 허가를 부결했다.

땅 소유주는 지방 법원에 시청 행정 결정에 반대 판결을 해 줄 것을 요청했다. 소유주와 시청은 법원에 의해서 간접 몰수에 해당되는가를 결정하도록 합의했다.

지방법원은 절벽 정상이 해발 127피트이므로 거절한다고 판결했다. 간접 몰수에 대한 주장은 ▲대법원 결정 이전에 법적 결정 사항이다. ▲소유주는 ‘공공 자원법’ 예외 사항에 적용할 것 또는 과거 법에서는 합법이지만 현재 법에서 불법인 것을 과거 법으로 인정 또는 변형해 줄 것. ▲소유주한테 혜택이 되도록 건축 허가 신청 접수. ▲허가 취소를 함으로써 건축할 수 없으면, 경제적 이익을 취득을 할 수 없다. ▲건축 허가 거부를 함으로써 모든 재산이 몰수 당하는 것이다.

법원은 정부가 전체 부동산을 몰수하는 것 보다는 시청이 건축 허가 부결을 취소해 주든가, 아니면 배심원에서 피해 액수를 산정하도록 고려하라고 했다. 시청은 정부 몰수를 선택했다. 배심원은 부동산 가치 250만달러와 변호사 비용까지 지불하도록 판결했다. 시청은 항소했지만 고등법원은 원심을 확정 판결했다.

시청은 간접 몰수가 성립되지 않는다고 주장했지만 고등법원은 이를 수용하지 않고 개인 사유재산 몰수가 이루어졌다고 판결했다. 정부가 최종적으로 건축 허가 부결을 한 때에 정부가 몰수 한 것이다. 시청이 해발 127피트 정상 또는 그 이하에 대해서만 면제 조정, 또는 예외 조항을 적용하기 때문에 건축 허가 부결 결정 시점이 간접 몰수에 적용된다.

전문가 증인에 따르면 건축 허가 수정을 신청 했더라도 시청에서 해발 127피트 또는 그 이상 높이에 대해서는 어떠한 건축도 허가를 하지 않기 때문에 추가 수정 신청을 할 필요가 없었다. 시청은 소유주가 공공 예외 조항법 적용을 주장하지 않았으므로 완전한 법적 절차를 밟지 않았다고 주장했다. 법원은 시청이 반대 의견을 중단시켜 놓고서 이런 주장을 하는 것은 수용할 수 없다고 했다.

■프리웨이 건설 계획으로 상가 개발 제한: 시청은 상가 개발을 위한 땅 1/3을 향후 프리웨이 건설을 위한 공지로 두어야 된다고 했다. 프리웨이 건설 설계는 되어있지만, 연방, 주 정부의 자금 조달이 안 된 상태이기에 현재 구입을 할 수가 없다. 건설이 된 후에 구입하면 정부 지출이 많기에 그 때까지 공지로 두라고 한 것이다.

법원은 시청이 개발 제한을 한 것은 사유재산 간접 몰수에 해당된다고 판결했다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>